Nâng tiền đặt cọc lên 50%, đất đấu giá diễn biến ra sao?

Đấu giá đất vẫn "nóng" sau siết đặt cọc

Chính phủ ban hành Nghị quyết ngày 6/1 xử lý vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng trong trường hợp giao đất ở theo Luật Đất đai. Một trong những nội dung đáng chú ý là nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì 20% như trước đây.

Đáng chú ý, các chế tài xử lý hành vi vi phạm cũng được siết chặt. Người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2-5 năm, trong khi trường hợp không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng “thổi giá rồi bỏ cọc”, từng gây nhiễu loạn thị trường đất nền ở nhiều địa phương thời gian qua.

Dù nâng tiền đặt cọc lên tối đa 50%, đất đấu giá tại Hà Nội vẫn sôi động, thu hút nhiều người tham gia đấu giá. Trong ảnh: Khách hàng bỏ phiếu đấu giá các thửa đất tại xã Tây Phương hôm 8/2 (Ảnh: Hữu Dũng).

Dù chính sách đã được siết chặt, thực tế thị trường vẫn ghi nhận sức nóng đáng kể. Đầu tháng 2/2026, hàng loạt phiên đấu giá đất tại khu vực phía Tây Hà Nội diễn ra với tỷ lệ thành công gần như tuyệt đối.

Có thể kể đến, phiên đấu giá 44 lô đất tại xã Tây Phương. Theo đó, toàn bộ các lô đất đều được đấu giá thành công, trong đó giá trúng cao nhất lên tới 164,4 triệu đồng/m², thấp nhất 62,8 triệu đồng/m².

Hay phiên đấu giá 34 thửa đất tại xã Hạ Bằng, giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m², gấp 10 lần giá khởi điểm. Trước đó, xã Quang Minh đấu giá thành công 6 lô đất ở, với giá trúng dao động từ gần 73 triệu đồng/m² đến gần 130 triệu đồng/m², gấp 13 lần giá khởi điểm.

Tham gia phiên đấu giá tại xã Hạ Bằng, anh Nguyễn V. H. (nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội) cho biết, mức đặt cọc tăng lên khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ hơn.

“Trước đây đặt cọc 20% thì nhiều người sẵn sàng vào cuộc, thậm chí đấu giá lướt sóng kiếm lời. Nay phải bỏ ra một khoản tiền lớn hơn, tôi phải tính toán dòng tiền rất kỹ. Nhưng nếu lô đất vị trí đẹp, hạ tầng tốt thì vẫn đáng đầu tư dài hạn,” anh H. nói.

Khó hạ nhiệt ngay

Anh Lê Văn T. – một môi giới bất động sản đất nền tại khu vực Thạch Thất cho rằng, các phiên đấu giá đang đóng vai trò “neo giá” cho đất nền xung quanh.

“Giá trúng cao khiến đất lân cận cũng tăng theo. Nhiều nhà đầu tư coi đấu giá là kênh xác lập mặt bằng giá mới, nên dù mức đặt cọc tăng họ vẫn tham gia, đặc biệt là với những lô có vị trí phù hợp quy hoạch, tiềm năng phát triển, hạ tầng từng bước được đầu tư. Do đó, dù mức đặt cọc nâng lên tối đa 50% thì đất đấu giá khó hạ nhiệt ngay,” anh T. nói.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% sẽ giúp sàng lọc nhà đầu tư nhưng đất đấu giá khó hạ nhiệt ngay. Ảnh: Đình Phong.

Theo môi giới này, nhóm tham gia đấu giá hiện nay đã có sự phân hóa rõ rệt, với tỷ lệ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dài hạn tăng lên, trong khi nhóm “lướt sóng” ngắn hạn giảm bớt do rủi ro bị cấm tham gia nếu vi phạm.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc nâng mức đặt cọc tối đa lên tới 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác.

Song, theo luật sư Đỉnh quy định mới này vẫn bộc lộ một số vướng mắc. Thứ nhất, việc quy định mức đặt cọc từ 10% đến 50% giá khởi điểm là quá rộng; trao quyền quyết định cho địa phương rất lớn, dễ dẫn tới lúng túng trong thực thi hoặc áp dụng thiếu thống nhất.

Thứ hai, nếu địa phương chọn mức cọc cao (bằng 50% giá khởi điểm) vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất.

Chuyên gia cho rằng, ngoài tăng mức đặt cọc, cần nâng mức giá khởi điểm sát giá thị trường, công khai dữ liệu đấu giá, kiểm soát tình trạng "quân xanh, quân đỏ" và giám sát việc chuyển nhượng sau đấu giá để tránh tạo sóng "giá ảo".

Đình Phong