Nên đầu tư chung cư cho thuê hay mua đất nền?

Các nhà đầu tư bất động sản nên tính toán kỹ lưỡng về bài toán chi phí đầu tư và thu hồi vốn. Ảnh: Hoàng Anh

Chưa nên đầu tư chung cư cho thuê

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, mua chung cư để cho thuê không phải là một kênh đầu tư hấp dẫn trong ngắn hạn do các yếu tố về lãi suất hiện đang ở mức cao, các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn về bài toán chi phí đầu tư và việc thu hồi vốn.

Mặt khác, theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022 nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch Covid-19. Trước đó, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP.HCM là khoảng 6%/năm.

Một yếu tố khác theo ông Quốc Anh là do giá chung cư vẫn còn ở mức cao và tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ trong 4 tháng đầu năm 2023. Đây là một trong những yếu tố sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyết định xuống tiền của các nhà đầu tư tại phân khúc này.

Chung cư sẽ tiếp tục tăng giá?

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP.HCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2% - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp.

Tương tự, tại TP.HCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%. Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm.

Báo cáo quý I/2023 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ bất động sản giảm giá. Tuy nhiên, ông Quốc Anh nhận định, giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản.

Chính vì vậy, trước những băn khoăn của người dân về việc đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền mua nhà, vị chuyên gia này cho rằng, người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ.

Khác với các nhà đầu tư cho thuê, đối với những người mua để ở, mua nhà tại thời điểm này là phù hợp, bởi sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp của người dân. Hơn nữa, giá bất động sản nhà ở khó có thể giảm sâu trong thời gian tới, do đó, việc chờ đợi của người mua nhà không phải là lựa chọn hiệu quả.

Đầu tư đất nền tiếp tục trầm lắng

Tương tự việc đầu tư chung cư cho thuê, đối với thị trường đất nền, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy, thanh khoản đất nền vẫn chưa có nhiều cải thiện do tâm lý e ngại của các nhà đầu tư. Việc giao dịch đất nền trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến nay do nhiều nguyên nhân như nguồn vốn, lãi suất và nguồn cung hạn chế.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền các khu vực như Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm trong quý đầu năm nay đều có giá rao bán giảm từ 1% - 13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm cũng giảm từ 4% - 24% tùy từng khu vực. Trong đó, giá đất nền giảm nhiều nhất ở huyện Thanh Trì (giảm 13%) và mức độ quan tâm giảm nhiều nhất ở huyện Gia Lâm (giảm 24%).

Mặc dù thị trường đang có một vài tín hiệu tích cực hơn, song ông Quốc Anh cho rằng, các cơn sốt đất sẽ không xảy ra trong năm nay. Các nhà đầu tư đất nền cần tính toán, xem xét về dài hạn. Đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định, thay vì lướt sóng đầu cơ trong ngắn hạn.

Theo vị chuyên gia này, các nhà đầu tư không nên đầu cơ vào đất nền không có giá trị sử dụng cao, ở các tỉnh, thành phố chưa có hạ tầng và kết nối tốt. Đất nền tại những khu vực này sẽ bị giảm giá mạnh, thậm chí giảm cực sâu mà không có thanh khoản.

Ngược lại, thị trường sẽ vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh và có tiềm năng phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, trung tâm hành chính hay đô thị mới. Ví dụ như đất nền ở các thành phố lớn, những khu vực có tiện ích và kết nối hạ tầng đầy đủ, gần kề các khu công nghiệp, mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng trong trung hạn.

Còn theo ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan.com.vn, việc cho phép tách thửa trở lại thời gian gần đây là một “tia sáng nhỏ” cho thị trường đất nền Hà Nội. Tuy nhiên, để thị trường đất nền phát triển bền vững hơn, cần trợ lực lớn hơn từ Chính phủ như đẩy mạnh dịch chuyển các trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dự án, trường đại học ra ngoại thành Hà Nội; đầu tư quyết liệt hơn cho các khu đô thị vệ tinh phía Tây như Hòa Lạc, Xuân Mai và phía bắc Sông Hồng như Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh.

Cùng với đó, thị trường cần các gói cho vay mua bất động sản với lãi suất phù hợp, dưới 10% thay vì trung bình 11% - 13% như hiện nay và ưu tiên việc cho vay với những bất động sản được đưa vào sản xuất kinh doanh, tạo ra dòng tiền và ổn định. Các chính sách này nếu được đưa vào thực tiễn sẽ giúp dòng tiền đầu tư trở lại thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng.

An Chi