Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Khu vực Linh Đàm, Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

Giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng

Quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không trái với các quy định hiện hành. Việc này, giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xác định giá trị tài sản bảo đảm.

Cụ thể, theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNN nêu rõ: khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản (BĐS), thực hiện dự án BĐS và được bảo đảm bằng chính BĐS, dự án BĐS hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.

Thông tư 22 không chỉ giới hạn ảnh hưởng đối với lĩnh vực ngân hàng, mà còn đặt ra các quy định chi tiết về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản, bao gồm cả khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS và cho vay thế chấp nhà.

Theo quy định mới, việc định giá độc lập của nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp được thực hiện theo nguyên tắc thận trọng, không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xác định giá trị tài sản bảo đảm.

Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà và trường hợp xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng theo quy định tại Thông tư 41/2016/TT-NHNN. Hệ số rủi ro tương ứng áp dụng từ 30% đến 120%, tùy thuộc vào tỷ lệ LTV và tỷ lệ thu nhập (DSC).

Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác, chỉ ở mức 20%-50%, nhằm khuyến khích chủ trương nhà ở xã hội của Chính phủ.

Theo đó, Thông tư 22 không chỉ mang lại sự linh hoạt và cơ hội cho người muốn sở hữu nhà, mà còn thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước đối với thị trường BĐS, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững của ngành này trong thời gian tới.

Giải quyết bài toán về hạ tầng giao thông

Khi giao thông phát triển, khoảng cách sẽ không còn là vấn đề cần cân nhắc, thì xu hướng dịch chuyển ra vùng ven nội đô, với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu. Xu hướng tích cực này không chỉ giúp giải quyết vấn đề quá tải giao thông đô thị mà còn giúp DN phát triển các dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường BĐS đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập, cần thời gian dài để khắc phục.

Đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là các phân khúc bình dân, giá phù hợp - có nhu cầu rất lớn. Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018 - 2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180 nghìn sản phẩm năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch, xuống còn khoảng 48 nghìn sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55 nghìn sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở.

Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các DN BĐS cần giảm giá bán. Còn cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Một điểm quan trọng của Thông tư 22 là việc không sửa đổi, bổ sung nội dung của Thông tư 41/2016/TT-NHNN, mà chỉ làm rõ và mở rộng các điều kiện và quy định liên quan đến việc mua nhà và thế chấp chính nhà hình thành trong tương lai.

Ngô Sơn