Nghi vấn lớn: Dự án tắc thủ tục, nhà không có để bán, đòi vay vốn nghìn tỷ làm gì?

Doanh nghiệp “tắt thở” vì không được cho vay

Tập đoàn Bất động sản Vạn Xuân (TP.HCM) có khoản vay khoảng 2.000 tỷ đồng đã được phê duyệt giải ngân nhưng đến phút chót, ngân hàng cho vay lại thông báo đã “hết room tín dụng” nên DN đứng hình, trở tay không kịp. Đại diện phía ngân hàng cho vay thông tin, đơn vị này đã tăng trưởng tín dụng BĐS mạnh vào quý I và quý II nên buộc phải siết trong quý III/2022.

Câu chuyện trên được ông Nguyễn Minh Nhựt – Phó TGĐ Đầu tư Tập đoàn Bất động sản Vạn Xuân chia sẻ tại hội thảo bàn về khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. Vị này cho rằng, nhiều đơn vị BĐS đang bất an trước những thông tin về việc kiểm soát tài chính, tín dụng gần đây. Bản thân DN lúng túng về dòng tiền vốn là huyết mạch trong vận hành hoạt động kinh doanh.

“Một số ngân hàng như TPBank còn không tài trợ, ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà dự án tương lai. Lãnh đạo NHNN và một số NHTM thì nói vẫn cho vay bình thường nhưng doanh nghiệp lại thấy không bình thường”, ông Nhựt nói.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho hay, nhiều doanh nghiệp BĐS dù có đầy đủ hồ sơ chuẩn cũng chưa thể tiếp cận nguồn vốn vay. Khi các đơn vị kinh doanh BĐS không tiếp cận được vốn đồng nghĩa tiến độ dự án kéo dài, người mua nhà trong tương lai cũng bị ảnh hưởng bởi tiến độ hoàn công. Mặt khác, công trình không đủ vốn, không thể tiến hành xây dựng, sắt thép bị ứ đọng khiến giá cả bị tác động, giá nhà đất leo thang khiến cơ hội tiếp cận nhà của người dân giảm xuống. Dự án dở dang, thanh khoản thị trường BĐS giảm, nợ xấu tăng và giảm đà phục hồi kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) thông tin, cái khó nhất của DN hiện nay là giải pháp về tài chính và tín dụng. Nếu không tiếp cận được nguồn vốn thì DN sẽ ngộp thở và đi đến “tắt thở” bởi vốn giữ vai trò cực kỳ quan trọng đối với DN. Chủ tịch Horea nhận định, doanh nghiệp BĐS đang rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng mặc dù chính lãnh đạo NHNN nói không hề có chủ trương siết tín dụng mà chỉ kiểm soát chặt nguồn vốn đổ vào BĐS.

Một số doanh nghiệp bất động sản than khó khi không thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng (ảnh: Trần Chung)

“Chúng tôi vẫn cho vay bình thường”

Theo các chuyên gia, giao dịch trên thị trường BĐS có dấu hiệu ngưng trệ do dòng tín dụng bị siết đột ngột. Đối với lĩnh vực BĐS, những dự án dang dở không thể về đích, tiền của DN bỏ vào sẽ biến thành sắt vụn. Dự án mới không thể khởi công cũng khiến nguồn cung nhà trên thị trường thiếu hụt, giá nhà bị đẩy lên cao, giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng trở nên xa vời. Thiếu vắng những công trình thì hàng loạt các ngành khác ăn theo như sắt, thép, nội thất, xây dựng… chắc chắn bị đình trệ.

Trong khi DN “than” khó thì đại diện một số ngân hàng lại cho biết hoạt động cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn diễn ra bình thường. Cụ thể, theo Phó TGĐ Vietinbank – ông Nguyễn Đình Vinh, cho vay tiêu dùng BĐS của nhà băng này vẫn tăng trưởng 24% so với đầu năm. Dư nợ BĐS chiếm khoảng 20% danh mục dư nợ tín dụng, nợ xấu đối với cho vay BĐS chỉ ở mức 0,3%. Đây là con số tích cực so với nhiều ngành nghề khác.

Ông Vinh cho rằng, chỉ đạo của NHNN không có văn bản nào yêu cầu “siết chặt” hay hạn chế cấp tín dụng. Vietinbank sẽ vẫn tiếp tục ưu tiên dự án BĐS của các chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín trong triển khai.

Ông Trần Phương – Phó TGĐ BIDV thông tin, đến hết ngày 31/5 thì tốc độ tăng trưởng tín dụng của ngân hàng là 6,51%. Tăng trưởng cho vay đối với người mua nhà vẫn đạt 3,9%, tức là không có câu chuyện hạn chế cho vay BĐS.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam – ông Nguyễn Quốc Hùng nêu quan điểm, chính việc giá nhà đất bị đẩy lên cao đã làm khó các ngân hàng khi thẩm định hồ sơ cho vay thời gian qua. Đơn cử, một ngôi nhà có giá 100 triệu/m2, cho vay 50% giá trị ngôi nhà là an toàn nhưng giờ giá nhà bị đẩy lên 300 triệu/m2 thì việc cho vay 50% giá trị ngôi nhà có rủi ro không và rủi ro ai chịu ? Đây là cái khó của các tổ chức tín dụng.

Ông Hùng khẳng định, không NHTM nào không muốn cho các DN làm ăn có hiệu quả, có uy tín, hồ sơ pháp lý đầy đủ vay tiền. Còn với những chủ đầu tư vừa làm vừa thiết kế, vừa thi công, nhà xong chưa có sổ nhưng vẫn muốn đi vay vốn ngân hàng, hiện tượng đó sắp tới sẽ không còn. Ngân hàng không thể tiếp tục cho vay kiểu này vì không đủ điều kiện.

Mặt khác, việc xin hồ sơ, thủ tục pháp lý ở TP.HCM hay Hà Nội hàng mấy năm trời một dự án không xong, do vậy, không có sản phẩm được cung ra thị trường thì tại sao DN lại cần đến vốn. Vốn ở đây để xử lý trái phiếu hay để đảo nợ ? Rất nhiều câu hỏi cần đặt ra khi dự án mới không tồn tại thì chẳng có lý do gì mà DN cần vay vốn cả ngân hàng cả.

Thay mặt đơn vị quản lý nhà nước, Phó Thống đốc NHNN Việt Nam – ông Đào Minh Tú tái khẳng định, cơ quan này chưa từng có chưa có văn bản nào chỉ đạo “siết” hay “chặn” tín dụng BĐS. Đúng hơn, ở đây là kiểm soát những khoản đầu tư của NHTM vào những lĩnh vực có nguy cơ rủi ro, những dự án có phân khúc lớn, giá trị lớn. Đây là chủ trương của Chính phủ cần phải kiểm soát. Bởi, khi tiền dồn vào nhiều, mất thanh khoản hoặc các DN không trả được sẽ để lại một đống nợ xấu cho các tổ chức tín dụng.

“Những dự án có hiệu quả, vẫn đảm bảo dòng tiền, chứng minh được các phương án trả nợ tốt thì NHNN vẫn khuyến khích NHTM quan tâm và mạnh dạn cho vay”, Phó Thống đốc nói.

Trao đổi tại diễn đàn mới đây về huy động vốn BĐS, lãnh đạo NHNN cho rằng: đối với những DN có năng lực, có tài chính, có kinh nghiệm quản lý, tổ chức xây dựng dự án, có hiệu quả thì không phải đối tượng ngăn cản tín dụng. NHNN vẫn khuyến khích các NHTM quan tâm và mạnh dạn cho vay với các dự án như thế, không có chính sách “siết”, “thắt” tín dụng vào lĩnh vực này.

Dẫu vậy, quyền quyết định là ở các NHTM chứ NHNN không can thiệp vào quyết định cho vay hoặc không cho vay của các ngân hàng. Việc cho vay trên cơ sở thẩm định dự án và nhu cầu vốn của DN, ngân hàng sẽ đánh giá năng lực của các đơn vị, các dự án có hiệu quả, thu hồi được nợ, không có rủi ro thì mới quyết định cho vay.

Đang có 2.288.278 tỷ đồng đang cho vay vào lĩnh vực BĐS hiện nay. Trong đó, vay kinh doanh BĐS theo phân khúc dự án khoảng hơn 750.000 tỷ, còn hơn 1,5 triệu tỷ là cho vay đối tượng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại … Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS vẫn đạt 10,19% . Cũng theo số liệu báo cáo Quốc hội, 94% khoản cho vay trong lĩnh vực BĐS hiện là cho vay trung, dài hạn từ 10 năm trở lên trong khi huy động lại là ngắn hạn. Như vậy, rủi ro sẽ xảy ra nếu chỉ tập trung cho vay số tiền quá lớn vào một DN hoặc quần thể một DN.

Trần Chung