Nghịch lý mặt bằng kinh doanh ế ẩm nhưng giá vẫn cao ngất

Đến nay, hẳn nhiều người còn chưa quên vụ lùm xùm diễn ra vào trung tuần tháng 10/2021, khi Thế giới Di động đơn phương giảm 70-100% giá thuê mặt bằng dù chưa qua thương lượng. Vụ việc khiến dư luận dậy sóng, tiêu tốn nhiều giấy mực của truyền thông, đồng thời cũng là một trong những tác nhân khiến giá cổ phiếu MWG của công ty này “bốc hơi” hàng chục phần trăm.

Vì đâu nên nỗi?

Không thể chịu đựng những “yêu sách” của phía thuê mặt bằng, nhiều chủ nhà đã chấp nhận mất tiền để thanh lý hợp đồng. Nhưng đáng chú ý, tại một cửa hàng, ngay khi Thế giới Di động rời đi, một nhãn hàng khác là nhà thuốc Long Châu FPT đã nhảy vào thế chỗ với mức giá thuê cao hơn 20%.

Bước đi của Long Châu FPT được đánh giá là “cao tay” khi vừa có được vị trí đẹp, vừa lợi dụng thời thế để quảng bá thương hiệu. Cần nhấn mạnh, Long Châu FPT đang là đối thủ cạnh tranh trực tiếp với nhà thuốc An Khang của Thế giới Di động trong cuộc đua giành thị phần mảng bán lẻ dược phẩm.

Sau lùm xùm, chưa biết bên nào được, bên nào thua, nhưng kết quả dễ thấy nhất là giá mặt bằng kinh doanh tại địa điểm tranh chấp tăng vọt. Sự việc trên cũng khiến nhiều nhãn hàng “chùn tay” khi thương lượng việc giảm giá mặt bằng với chủ nhà trong bối cảnh COVID-19 gây ảnh hưởng nặng nề.

Mức giá cho thuê mặt bằng tại các thành phố lớn ở Việt Nam hiện vẫn cao bất thường.

Chia sẻ với báo chí, bà Patricia Marques, Tổng giám đốc Starbucks tại Việt Nam cho biết, trong 2 năm qua, khi COVID-19 tàn phá nền kinh tế toàn cầu, giá mặt bằng cho thuê ở Việt Nam vẫn không hề giảm, thậm chí nhiều địa điểm còn tăng.

Nếu như ở HongKong (Trung Quốc), Singapore hay Campuchia, khi COVID-19 tác động tiêu cực đến tình hình kinh doanh, chủ nhà sẵn sàng hạ giá mặt bằng 20% - 30%, thì tại Việt Nam gần như không thể. “Đơn cử với Starbucks, sau rất nhiều lần gửi “tâm thư”, chỉ có vài chủ nhà đồng ý giảm 20% trong thời gian ngắn”, bà Marques nói.

Về nguyên nhân khiến giá mặt bằng kinh doanh tại Việt Nam liên tục neo ở mức cao, thao khảo sát của VNREAL JSC, có 2 lý do. Một là mặt bằng giá bất động sản đang ở mức quá cao nên giá cho thuê phải cao để tương xứng. Bởi, một tài sản giá cao không thể mang lại giá trị thấp.

Chưa kể, nhiều chủ nhà khi đầu tư vào mặt bằng cho thuê đã vận động các nguồn vốn vay như ngân hàng, nên khi cho thuê, họ buộc phải giữ giá thuê vì áp lực phải trả lãi suất. Chỉ khi ngân hàng, hay các đơn vị cho vay giảm lãi vay, họ mới có thể giảm tiền thuê cho doanh nghiệp.

Thứ hai là tâm lý của các chủ nhà đơn giản là không muốn. Có ý kiến cho rằng “doanh nghiệp lớn dù chịu tác động cũng không thiệt hại bằng những người cho thuê nhỏ”. Hay, “khi lỗ người cho thuê đồng hành cùng doanh nghiệp, vậy khi lãi lớn thì doanh nghiệp có chia sẻ với người cho thuê không?”.

Mỗi bên đều có lý lẽ riêng, và hiện tại ở nhiều thành phố lớn, một hiện tượng dễ thấy là không ít tổ chức, cá nhân sở hữu bất động sản cho thuê có vị trí đẹp thà để trống chứ nhất định không chịu giảm giá cho thuê, bất chấp những khó khăn từ đại dịch.

Khó tìm lối thoát

Trong 5 năm qua, Main Streets Across the World - một ấn phẩm thường niên uy tín của Cushman & Wakefield luôn xếp Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vào những địa điểm đắt đỏ nhất trong khu vực và trên thế giới.

Theo khảo sát, để thuê một cửa hàng có vị trí đẹp và diện tích khoảng 400 m2, thương hiệu đồ ăn nhanh đến từ Mỹ là McDonald’s phải trả phí xấp xỉ 12 tỷ đồng/năm, tương đương khoảng 2,5 triệu đồng/m2/tháng.

Tương tự, hai ông lớn ngành thời trang là Zara và H&M cũng phải chi ra những khoản tiền rất lớn để sở hữu mặt bằng tại những trung tâm thương mại lớn nhất Hà Nội.

Cụ thể, với giá thuê khoảng 80 USD/m2/tháng và diện tích khoảng 4.500 m2, trung bình mỗi tháng, Zara phải trả khoảng 8 tỷ đồng tiền thuê mặt bằng, tương đương một năm vào khoảng 96 tỷ đồng. Đáng chú ý, ở các vị trí đắc địa, không phải cứ có tiền là có thể thuê được.

Dù nhiều “đại gia” vẫn chấp nhận chi tiền, tuy nhiên mức giá quá đắt đỏ đang gây áp lực lớn không chỉ với các doanh nghiệp trong nước mà còn khiến không ít nhãn hàng nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh phải “chùn chân”, đặc biệt khi hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng do COVID-19.

Ví dụ điển hình nhất phải kể đến là việc sau gần một thập kỷ vào thị trường Việt Nam, thương hiệu cà phê Starbucks phải ngậm ngùi trả lại nhiều khu mặt bằng do không kham nổi chi phí, chấp nhận đóng bớt cửa hàng, trong đó có những cửa hàng ở những vị trí vàng tại TPHồ Chí Minh và Hà Nội.

Câu hỏi đặt ra là liệu có giải pháp nào để tìm ra tiếng nói chung giữa người cho thuê và các nhãn hàng trong vấn đề tiền bạc, giúp cả hai bên cùng có lợi, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn của đại dịch?

Theo nhiều chuyên gia, về ngắn hạn, để cùng vượt khó, cả chủ nhà và người thuê nên cùng ngồi lại để bàn bạc theo tinh thần xây dựng, không nên có tình trạng áp đặt theo kiểu “cá lớn nuốt cá bé”. Việc ngồi lại với sự thấu hiểu sẽ là cách nhanh nhất để hai bên đưa ra giải pháp chung tốt nhất.

Về lâu dài, các cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện các chính sách, siết chặt quản lý nhằm giảm thiểu các đợt sốt đất, ngăn chặn việc giá trị bất động sản liên tục lập các mặt bằng giá mới cao hơn, bất chấp quy luật thị trường. Đây không chỉ là giải pháp cho phân khúc mặt bằng cho thuê, mà còn là giải pháp chung nhằm ngăn chặn “bong bóng” bất động sản trong tương lai.

Theo Nhật Minh/Vnbusiness