Nghịch lý thuế đất cao hơn giá bán: Cần lời giải từ chính sách

Chuyển đổi đất ở, dân “sốc” với mức phí hàng tỷ đồng

Thời gian gần đây, nhiều người dân trên cả nước phải đối mặt với “cú sốc” thuế đất cao hơn giá bán khi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Số tiền sử dụng đất phải nộp quá cao, lên tới hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng, đã khiến nhiều hộ gia đình không đủ khả năng chi trả, buộc phải hủy bỏ kế hoạch hoặc rút hồ sơ đã nộp.

Tại Ba Vì, Hà Nội, ông Đ.C.P ở xã Minh Quang (nay là xã Ba Vì) đã xin chuyển đổi hơn 210m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Theo quy định tại Nghị định 103/2024 của Chính phủ về tiền sử dụng đất, giá đất tại khu vực của ông P là 4,4 triệu đồng/m2, trong khi giá đất trồng cây lâu năm là 63.000 đồng/m2. Mức chênh lệch để tính tiền sử dụng đất là 4.337.000 đồng/m2.

Với 210,2m2 đất, ông Đ.C.P sẽ phải nộp hơn 911 triệu đồng tiền sử dụng đất, chưa kể lệ phí trước bạ. Số tiền này quá lớn so với khả năng của người dân, khiến ông P không thể đóng. Mặc dù quyết định cho phép chuyển đổi đã được ban hành, UBND huyện Ba Vì (nay là UBND xã Ba Vì) đã phải thu hồi và hủy quyết định này.

Nghịch lý thuế đất cao hơn giá bán. (Ảnh minh họa: Người dân đi làm thủ tục đăng ký đất đai)

Tại Nghệ An, trường hợp của bà Nguyễn Thị Hồng (SN 1971, trú tại phường Hưng Lộc, TP Vinh) còn gây "choáng váng" hơn. Bà Hồng muốn chuyển đổi 300m2 đất vườn sang đất ở và nhận được thông báo phải nộp vào ngân sách nhà nước gần 4,5 tỷ đồng. Đáng chú ý, giá trị thị trường của thửa đất này chỉ khoảng 3 tỷ đồng. Đây là ví dụ điển hình cho nghịch lý thuế đất cao hơn giá bán.

Các chuyên gia nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng là cần thiết để tiệm cận giá đất thị trường, giúp người dân được đền bù sát giá khi bị thu hồi đất và hạn chế thất thu thuế. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, việc tăng giá đột ngột đang gây ra nhiều hệ lụy. Vì vậy, chính sách thuế đất mới cần linh hoạt, đảm bảo tính thực tiễn và không gây thiệt thòi cho người dân, nhất là những trường hợp sở hữu đất từ lâu đời, do cha ông để lại.

Cần một chính sách linh hoạt, mang tính nhân văn

Việc điều chỉnh giá đất để tiệm cận thị trường là một xu thế tất yếu nhưng cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng về tác động xã hội. Các chính sách đất đai cần được xây dựng và triển khai với lộ trình hợp lý, có sự phân biệt đối tượng và áp dụng các biện pháp hỗ trợ để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu chuyển đổi đất chính đáng để phục vụ đời sống.

Nghịch lý thuế đất cao hơn giá bán (Ảnh minh họa)

Luật sư Bùi Thị Kim Liên, Công ty Luật TNHH Sinh Hùng nhận định, Luật Đất đai 2024 và chính sách thuế đất mới đang đẩy người dân và cán bộ thực thi vào thế lúng túng. Trước đây, chuyển mục đích sử dụng đất chỉ phải nộp 50% theo giá khung, nay theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, mức thu tăng lên 100%, tạo áp lực tài chính rõ rệt.

Đáng chú ý, khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 trao quyền cho UBND tỉnh quy định giá đất tiệm cận thị trường, áp dụng từ ngày 1/1 mỗi năm. Điều này khiến giá tính thuế, lệ phí chuyển đổi bị đẩy lên cao, đặc biệt với người dân xin tách thửa, chuyển nhượng đất thừa kế hoặc tặng cho ngoài hạn mức.

Luật sư Liên nêu quan điểm, cần một chính sách nhân văn về đất đai, đặc biệt với những trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài. Đồng thời, phải có hướng dẫn pháp lý thống nhất để tránh tình trạng mỗi nơi một cách hiểu, mỗi cán bộ một cách làm, gây thiệt thòi cho người dân và rối loạn trong thực thi.

Nghịch lý thuế đất cao hơn giá bán. (Ảnh minh họa)

Đồng tình với quan điểm trên, luật sư Nguyễn Đức Hùng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiện Duyên cho rằng, vấn đề này phát sinh có thể do bảng giá đất năm 2025 còn bất cập, cao hơn so với giá thị trường. Đồng thời, theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được tính bằng 100% số tiền chênh lệch giữa giá đất của loại đất sau và trước khi chuyển mục đích là còn cứng nhắc, chưa hoàn toàn phù hợp với thực tiễn.

“Cơ quan chức năng cần rà soát, xem xét lại bảng giá đất, đảm bảo phù hợp với giá đất thực tế tại địa phương. Đồng thời, các quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần có sự linh hoạt, phù hợp hơn với từng trường hợp cụ thể và khả năng tài chính của người dân, đặc biệt là với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở hoặc nhà ở, đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài, hoặc qua nhiều thế hệ”, luật sư Nguyễn Đức Hùng đề xuất.

Ánh Phương/VOV.VN