Người dân mong muốn giá đất phù hợp với điều kiện kinh tế

Các khu đất nông nghiệp thuộc địa bàn xã Phước Hải, TPHCM. Ảnh: QUANG VŨ

Giá đất cao sẽ khó an cư

Liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất, UBND phường Tam Thắng, TPHCM đã có nhiều ý kiến đối với việc điều chỉnh từng nhóm đất, vị trí đất. Theo đó, việc đề xuất điều chỉnh tăng trong khoảng từ 10%-15% là để đảm bảo sự thích nghi của các thành phần trong xã hội và đảm bảo sự ổn định của nền kinh tế, tuy nhiên, mức điều chỉnh tăng cần thống nhất cho cùng một loại đường. Ví dụ: đường Chu Mạnh Trinh, đường Nguyễn Thị Minh Khai, đường 3/2 (từ đường Nguyễn An Ninh đến vòng xoay đường 3/2) và trục đường 51B thuộc địa bàn phường Tam Thắng đều là đường loại 3, giá đất ở theo Bảng giá đất kèm theo Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND cùng là 32.254.000 đồng/m2, nhưng giá dự kiến sau khi điều chỉnh tăng khác nhau. Theo đó, đường Chu Mạnh Trinh, đường Nguyễn Thị Minh Khai dự kiến tăng lên 44.400.000 đồng/m2 và 45.060.000 đồng/m2 (mức tăng khoảng 27% và 28%); trong khi đường 3/2 (từ đường Nguyễn An Ninh đến vòng xoay đường 3/2) và trục đường 51B giữ nguyên (tăng 0%) là chưa hợp lý. “Đơn vị tư vấn cần tính toán tỷ lệ tăng cùng mức đối với các tuyến đường cùng loại đường, vị trí, đồng thời thêm hệ số K để phân hóa mức độ thuận lợi về giao thông, kinh tế, xã hội, văn hóa, khả năng sinh lời của từng tuyến đường cụ thể”, ông Hà Hữu Dũng, Phó Chủ tịch UBND phường Tam Thắng, nói.

Còn tại phường Vũng Tàu, theo bảng giá đất dự kiến điều chỉnh thì nhiều tuyến đường ven biển, trung tâm phát triển du lịch trên địa bàn phường tăng trung bình từ 20%-50% so với bảng giá đất hiện hành (theo Quyết định 26/2024). Tuy điều chỉnh tăng, giá đất trong dự thảo vẫn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Ông Võ Văn Thành Sang, Phó Chủ tịch UBND phường Vũng Tàu, cho hay, đối với tuyến đường đặc biệt có lợi thế về kinh doanh, chỉ có tuyến đường Thùy Vân (trọn đường) là cần giữ nguyên giá đất mà đơn vị đã đề xuất. “Với các tuyến đường cùng địa bàn phường, có điểm giao nhau giữa các tuyến đường, có cùng hạ tầng, khả năng kinh doanh nên có giá điều chỉnh bằng nhau”, ông Võ Văn Thành Sang kiến nghị.

Trong khi đó, theo dự thảo Bảng giá đất, giá đất tại địa bàn khu vực 1 - TPHCM trước đây đa phần được giữ nguyên, chỉ một số tuyến đường giá có tăng. Chẳng hạn, giá đất ở tại đường Cao Bá Quát, phường Sài Gòn hiện nay là 215.200.000 đồng/m2 (giá đất theo dự thảo bảng giá đất mới 294.100.000 đồng/m2); đường Nguyễn Cảnh Chân, phường Cầu Ông Lãnh là 208.600.00 đồng/m2 (giá dự kiến là 211.800.000 đồng/m2); đường Mạc Vân, phường Phú Định là 47.000.000 đồng/m2 (giá dự kiến 47.800.000 đồng/m2); tại các đường số chẵn, phường 4, 5 cũ, thuộc phường Chánh Hưng giá hiện tại là 68.000.000 đồng/m2 (giá dự kiến là 73.400.000 đồng/m2).

Trao đổi với PV Báo SGGP, người dân đa phần mong mỏi giá đất phù hợp với điều kiện kinh tế để thuận lợi khi làm nghĩa vụ tài chính.

Tuyến đường Thùy Vân nằm sát biển Bãi Sau có giá đất ở dự kiến là 149,48 triệu đồng/m2, cao nhất địa bàn phường Vũng Tàu. Ảnh: QUANG VŨ

Sẽ có miễn, giảm tiền sử dụng đất

Liên quan đến dự thảo bảng giá đất lần đầu tại TPHCM, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho biết Nghị định số 226/2025 và Nghị định số 291/2025 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 103/2024 về tiền sử dụng đất (SDĐ) đã cho phép điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường, do cấp tỉnh quyết định. Trên cơ sở đó, viện đã có văn bản kiến nghị UBND TPHCM xem xét nâng giá đất nông nghiệp lên mức từ 65% đến 70% so với giá đất ở cùng thửa.

TS Phạm Viết Thuận cho rằng, cần phân biệt hai trường hợp. Thứ nhất, Nghị quyết 254/2025 được Quốc hội thông qua ngày 11-12 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết này có quy định về một số trường hợp được miễn, giảm tiền SDĐ khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đó, đối với trường hợp chuyển mục đích SDĐ ở trong hạn mức thì chỉ thu 30%, vượt 200m2 thì thu 50%, vượt trên 500m2 thì thu 100% theo đơn giá trong bảng giá đất. Mức thu nêu trên chỉ được tính 1 lần cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích SDĐ. Như vậy, với mức giảm tiền SDĐ khi chuyển mục đích theo Nghị quyết 254/2025, chỉ giảm gánh nặng về tiền SDĐ đối với thành phần yếu thế. Thứ hai, nếu giá đất nông nghiệp bị ấn định quá thấp sẽ không phù hợp với nguyên tắc thị trường, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Do đó, cần minh bạch hơn khi xây dựng bảng giá đất nông nghiệp phải hài hòa lợi ích nhà nước với nhân dân, giảm đi gánh nặng tiền SDĐ của người dân khi chuyển mục đất sang đất ở.

Một chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, nếu bảng giá đất xây dựng theo phương án giảm giá đất nông nghiệp sẽ làm nới rộng khoảng chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.

Góp ý về bảng giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đề xuất hệ số K áp dụng cho năm 2026 nên được quy định bằng 1, nghĩa là không tăng, không giảm. Điều này giúp địa phương không lúng túng khi triển khai thực hiện nghị quyết của Quốc hội. Những năm tiếp theo, hệ số K có thể điều chỉnh tăng hoặc giảm tùy vào tình hình thị trường.

THANH HIỀN - QUANG VŨ