'Người mua chung cư Hà Nội phải có thu nhập từ 45 đến 210 triệu đồng/tháng'

Chấp nhận dịch chuyển ra khu vực có giá thấp

Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng cao hơn so với năm 2023, ở cả dự án mới và cũ.

Cụ thể, chung cư bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp từ 45 - 70 triệu/m2, cao cấp giá 70 triệu đến trên 100 triệu/m2. Ngoài ra, căn hộ siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu/m2.

Tại Hà Nội, trong năm 2024, giá căn hộ tăng khoảng 40-50% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức tăng cao hơn.

Tại TP.HCM, giá căn hộ tăng khoảng 20-30% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức tăng cao hơn. Tuy nhiên, biên độ tăng giá chung cư tại TP.HCM thấp hơn so với thị trường Hà Nội.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá nhà vốn đã cao, lại tăng “chóng mặt” trong khi thu nhập người dân tăng không tương ứng, khiến khả năng chi trả nhà ở tại Hà Nội liên tục sụt giảm.

Theo VARS, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một căn hộ có giá trung bình tại Hà Nội, cao hơn từ 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của một hộ gia đình.

Căn hộ trung cấp giá từ 45 - 70 triệu/m2, căn hộ cao cấp giá 70 triệu đến trên 100 triệu/m2.

VARS dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê, trong quý III/2024, thu nhập bình quân của lao động tại Hà Nội đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ khoảng 21,4 triệu đồng/tháng. Trong khi giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, thậm chí các dự án mới mở bán đều có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.

"Để mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy khu vực", VARS phân tích.

Cụ thể, tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số.

Còn tại Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40-60 triệu đồng mỗi tháng.

Tính toán của VARS dựa trên giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, lãi suất trung bình 8% trong 20 năm. Thông thường, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập.

Do đó, mức thu nhập tối thiểu có thể mua một ngôi nhà giá trung bình tại Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2-3 lần thu nhập hộ gia đình trung bình tại Hà Nội.

Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu để vay mua nhà đều ở mức trên 1 tỷ đồng một năm, tương đương với mức chênh lệch khoảng 3,7 đến 8 lần. Mức chênh lệch này tại hai quận Cầu Giấy, Thanh Xuân dao động 3-3,5 lần.

Với người mua nhà, VARS khuyến nghị họ cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như các quận, huyện xa trung tâm hay các đô thị vệ tinh. Còn với hộ gia đình có mức thu nhập điển hình hay cá nhân có mức thu nhập tương đương, họ vẫn có thể chọn phương án vay mua nhà nếu có sẵn khoản ban đầu ít nhất 30% giá trị căn nhà.

"Để thu hút người mua nhà, các chủ đầu tư cũng nên đưa ra mức giá hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân", VARS khuyến nghị.

"Giá nhà tại hai thành phố lớn nhất của Việt Nam hiện chỉ ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân lại thấp hơn rất nhiều", CBRE phân tích. Ảnh minh họa

Thu nhập bình quân người lao động thấp, giá nhà cao

Đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam mới đây cũng công bố báo cáo về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người tại các thành phố lớn khu vực châu Á.

Hà Nội và TP.HCM đều thuộc nhóm có tỷ lệ chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người ở mức thấp. Đồng nghĩa người dân tại hai thành phố này sẽ khó sở hữu nhà ở với thu nhập hiện tại.

Cụ thể theo CBRE, Hà Nội hiện có giá bán căn hộ ở mức 2.600 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2), thu nhập bình quân đầu người khoảng 6.300 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà là 2,4.

Còn TP.HCM, giá căn hộ ở mức 2.800 USD/m2 (khoảng 71 triệu đồng/m2), thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch là 2,7. Con số này thấp hơn rất nhiều nơi trong khu vực và chỉ đứng trên HongKong (Trung Quốc) tỷ lệ 1,7; Seoul (Hàn Quốc) tỷ lệ 2,3 và Manila (Philippines) cũng có tỷ lệ 2,3.

Theo CBRE, giá nhà tại hai thành phố lớn của Việt Nam hiện ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng.

Chẳng hạn, tại Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, khoảng 66 triệu đồng/m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần.

"Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP.HCM thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE dự báo.

Lệ Chi