Người trẻ có nên mua nhà chung cư trả góp?

“Giấc mơ” an cư lạc nghiệp

Hàng loạt công trình nhà ở chung cư tại TP Thủ Đức.

Hiện nay, sự phát triển mạnh mẽ của các chính sách hỗ trợ tài chính, đặc biệt là hình thức mua nhà chung cư trả góp, đã phần nào mở ra cánh cửa cho hàng triệu người nuôi hy vọng về một tổ ấm cho riêng mình.

Theo đó, không còn yêu cầu người mua phải chuẩn bị sẵn 100% giá trị căn hộ như trước mà chỉ cần khoảng 20 - 30% vốn, người dân có thể ký hợp đồng mua nhà và trả phần còn lại theo hình thức trả góp trong thời gian từ 15 đến 25 năm. Hiện các ngân hàng liên kết với chủ đầu tư tung ra các gói vay ưu đãi như miễn lãi hoặc chỉ trả lãi trong 12 - 24 tháng đầu tiên, lãi suất cố định ở mức thấp khoảng 6 - 7%/năm trong giai đoạn đầu. Đây được xem là “cơ hội vàng” cho cả người mua để ở và nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, đằng sau vẻ ngoài hấp dẫn của các chương trình này là một chặng đường tài chính dài đầy thử thách. Bởi khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ trở về mức “thả nổi” và có thể tăng lên đến 10 - 11%/năm cộng với biên độ 3 - 4% so với lãi suất tiết kiệm 12 tháng. Điều này dẫn đến việc số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng tăng mạnh.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, nếu người mua vay 70% (tức 1,4 tỷ đồng) trong vòng 20 năm với lãi suất sau ưu đãi là 10%, người mua sẽ phải trả mỗi tháng từ 13 - 15 triệu đồng, một con số không hề nhỏ với nhiều gia đình trẻ.

Anh Bình Nam hiện đang sở hữu căn hộ được mua theo hình thức trả góp trên đường Nguyễn Duy Trinh (TP Thủ Đức) chia sẻ: Để không bị cuốn vào “vòng xoáy nợ nần”, người mua cần có kế hoạch tài chính rõ ràng ngay từ đầu. Thu nhập hàng tháng cần đủ để không chỉ chi trả khoản vay ngân hàng mà còn đủ cho sinh hoạt, tiết kiệm và dự phòng các biến cố bất ngờ như thất nghiệp, bệnh tật...

“Không nên vì quá nóng lòng có nhà mà vay vượt quá khả năng trả nợ. Việc dành sẵn một khoản dự phòng từ 3 - 6 tháng thu nhập là cần thiết để tránh rơi vào khủng hoảng khi có biến cố xảy ra”, anh Nam nhấn mạnh.

Một khía cạnh quan trọng khác là vị trí căn hộ. Theo anh Nam, chọn nhà gần nơi làm việc, trường học hay hệ thống giao thông công cộng sẽ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống.

Tương tự, anh Thành Chung (thành phố Thủ Đức) cũng cho rằng, ở độ tuổi dưới 35 như anh, mua nhà thông qua hình thức vay ngân hàng gần như là lựa chọn phổ biến, nếu không muốn nói là duy nhất đối với phần lớn người trẻ. "Điều quan trọng nhất không chỉ là sở hữu được căn nhà, mà là làm sao để quản lý tốt dòng tiền và không để việc trả nợ trở thành gánh nặng đè nặng lên cuộc sống hàng ngày. Tôi luôn cố gắng giữ tỷ lệ trả góp hàng tháng ở mức an toàn, không vượt quá 30 - 35% tổng thu nhập. Vượt ngưỡng này rất dễ ảnh hưởng đến các nhu cầu thiết yếu, đặc biệt khi đã có gia đình, con nhỏ và những khoản chi cố định như học phí, bảo hiểm hay chi phí y tế", anh Chung cho biết.

“Song song đó, tôi duy trì một quỹ dự phòng tương đương ba tháng chi tiêu để sẵn sàng ứng phó với các tình huống bất ngờ. Với tôi, việc trả nợ không đồng nghĩa với hy sinh hoàn toàn chất lượng sống. Thay vì dốc toàn lực để trả nhanh, tôi chọn phương án trả đều, ổn định, đồng thời vẫn giữ ngân sách cho những điều quan trọng: bữa cơm đủ đầy, thời gian bên con hay những phút giây giải trí vừa phải để tái tạo năng lượng. Mua nhà là một quyết định tài chính dài hạn và tôi tin rằng nó không nên trở thành gánh nặng tinh thần. Khi nhịp sống được duy trì ổn định, tài chính trong tầm kiểm soát, thì hành trình trả góp mới thực sự bền vững và đáng giá”, anh Chung cho biết thêm.

Cần tính toán kỹ lưỡng

Về góc độ pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cảnh báo, bên cạnh bài toán tài chính, người mua cần đặc biệt lưu ý đến yếu tố pháp lý của dự án. Thực tế có nhiều trường hợp khách hàng “dính bẫy” vì ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ ở các dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, dẫn đến không thể nhận nhà hoặc mất trắng số tiền đã đóng.

Một dự án nhà ở chung cư ở Quận 8, TP Hồ Chí Minh.

Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt quy hoạch và thông báo đủ điều kiện mở bán từ cơ quan chức năng. Hợp đồng mua bán phải rõ ràng về tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao nhà, điều khoản phạt nếu bên bán vi phạm và điều kiện chấm dứt hợp đồng.

“Không nên ký bất kỳ văn bản nào dưới dạng ‘thỏa thuận giữ chỗ’, ‘hợp đồng góp vốn’ khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán, vì đây không phải là hợp đồng dân sự hợp pháp và rất dễ bị vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp”, Luật sư Bình nhấn mạnh.

Ở góc độ chuyên gia kinh tế, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh nhận định, mua nhà trả góp là bài toán cần được cân nhắc kỹ, đặc biệt là với những người có thu nhập từ 20 - 30 triệu đồng/tháng.

“Giả sử vay 3 tỷ đồng, tiền lãi mỗi tháng đã khoảng 30 triệu đồng cộng thêm tiền gốc khoảng 30 triệu đồng nữa, tổng cộng là 60 triệu đồng. Nếu thu nhập 100 triệu đồng thì người mua phải dành đến 60% cho việc trả nợ - một tỷ lệ rất rủi ro. Với người có thu nhập thấp hơn thì gần như không thể xoay xở nổi”, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân dẫn chứng.

Dù hiện tại các ngân hàng tung ra nhiều gói vay lãi suất thấp khoảng 3 - 4%, nhưng phần lớn các gói này chỉ cố định trong 6 - 12 tháng, sau đó lãi suất được thả nổi theo thị trường. “Người trẻ cần tỉnh táo, không nên bị lôi kéo bởi những con số ‘đẹp mắt’ ban đầu. Hãy tính đến viễn cảnh 3 - 5 năm sau, lãi suất có thể tăng cao và gây áp lực lớn đến tài chính cá nhân”, ông Nguyễn Hữu Huân cảnh báo thêm.

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, để giúp người trẻ và người có thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía nhà nước và ngân hàng. "Các ngân hàng nên cung cấp gói vay với lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay, ít nhất trong 5 - 10 năm để người mua dễ lên kế hoạch tài chính; nhà nước cần tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ tại các khu vực ngoại ô, đi kèm với hạ tầng giao thông thuận tiện như metro, đường cao tốc liên vùng; thúc đẩy việc giãn dân ra các vùng ven, kết nối hạ tầng tốt sẽ giúp giảm áp lực về giá tại khu trung tâm. Các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu sau khi hợp nhất vào TP Hồ Chí Minh có thể là hướng đi chiến lược", ông Huân đề xuất.

Bài, ảnh: An Hiếu/báo Tin tức và Dân tộc