Người trẻ 'quay xe', chọn chung cư khiến nhà phố rớt giá

Phân khúc nhà riêng, nhà phố tại TP.HCM đang trải qua đợt giảm giá diện rộng. Áp lực từ khoản vay và lãi suất thả nổi khiến nhiều chủ nhà buộc phải giảm giá đến hàng trăm triệu đồng để thu hồi vốn.

Cùng với đó, tỉ suất sinh lời cho thuê thấp cùng xu hướng chuộng chung cư của giới trẻ càng khiến nhà liền thổ mất dần sức hút, đẩy thanh khoản thị trường xuống mức rất thấp.

Áp lực tài chính, chủ nhà chật vật hạ giá

Thực tế ghi nhận trên thị trường chuyển nhượng, làn sóng điều chỉnh giá đang diễn ra ngày càng rõ nét dưới sức ép của bài toán chi phí vốn. Khảo sát tại các khu vực cận trung tâm, không ít người bán đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan khi gánh nặng trả nợ ngân hàng phình to.

Ông Thanh Tuấn, một chủ nhà sở hữu căn nhà diện tích gần 40 m2 tại khu vực phường Gò Vấp (TP.HCM) chia sẻ bản thân đã phải ròng rã tìm khách suốt 5 tháng qua. Ban đầu, căn nhà được chào bán với mức giá 8,5 tỉ đồng và hoàn toàn không có giao dịch. Gần đây, do áp lực từ khoản vay kinh doanh cộng dồn, ông Tuấn đành chấp nhận giảm 500 triệu đồng để chốt nhanh ở mức 7 tỉ đồng.

"Nếu không quyết đoán cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận, nguy cơ khoản vay chuyển thành nợ xấu là rất lớn" - ông Tuấn nói.

Áp lực trả nợ vay ngân hàng buộc nhiều chủ nhà phố phải chấp nhận hạ giá bán cắt lỗ nhanh. Ảnh minh họa: QH

Giải thích về hiện tượng này, ông Nguyễn Vũ - Giám đốc Trung tâm bất động sản Căn Nhà Mới nhận định rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay chính là nghẽn đòn bẩy tài chính.

Đối với phân khúc nhà liền thổ có giá phổ biến từ 7 đến 10 tỉ đồng, việc xuống tiền đòi hỏi khách hàng phải có sẵn nguồn tiền mặt dồi dào. Trong bối cảnh tín dụng được các ngân hàng kiểm soát một cách thận trọng, người dân rất e ngại rủi ro khi sử dụng vốn vay, dẫn đến sức cầu chung lao dốc.

Đồng tình với quan điểm trên, đại diện CBRE Việt Nam phân tích thêm đây là thời điểm nhạy cảm khi một bộ phận không nhỏ các chủ nhà bắt đầu bước vào giai đoạn hết ân hạn nợ gốc.

Khi phải đối mặt với mức lãi suất thả nổi gia tăng mạnh, áp lực trả nợ hàng tháng trở thành gánh nặng quá sức. Giải pháp khả dĩ nhất để tự cứu mình là chấp nhận hạ giá chào bán để nhanh chóng đẩy hàng, thu hồi tiền.

Tỉ suất thuê thấp, người mua trẻ chọn chung cư

Không chỉ đối mặt với điểm nghẽn tài chính, nhà liền thổ còn đang mất dần sức hút do hiệu quả khai thác thương mại chạm đáy. Theo các dữ liệu quan sát trên thị trường, tỉ suất sinh lời từ việc cho thuê nhà riêng lẻ tại thành phố hiện chỉ dao động quanh mức 2%/năm.

Khoản lợi tức khiêm tốn này khi đặt cạnh bài toán chi phí bảo trì không ngừng tăng lên, rủi ro trống khách kéo dài đã khiến lợi điểm vừa ở vừa kinh doanh giảm dần giá trị trong mắt các nhà đầu tư dài hạn.

Thêm vào đó, thị trường đang chứng kiến sự chuyển giao thế hệ mạnh mẽ trong tư duy lựa chọn không gian sống. Lớp khách hàng trẻ tuổi có thu nhập cao hiện đề cao tính trải nghiệm thực tế thay vì cố hữu giữ quan điểm tấc đất tấc vàng.

Giai đoạn thanh lọc này sẽ giúp đưa giá trị bất động sản về sát với nhu cầu ở thực. Ảnh minh họa: QH

Anh Minh Luận (TP.HCM), một khách hàng trẻ đang tìm mua nhà an cư tại khu vực phía Đông thành phố bộc bạch: Với ngân sách tích lũy khoảng 8 tỉ đồng, gia đình kiên quyết không chọn mua một căn nhà hẻm sâu chật hẹp.

Thay vì phải chịu cảnh không có chỗ đậu xe ô tô, thiếu không gian tiện ích và an ninh phức tạp, họ quyết định chuyển hướng sang các căn hộ cao cấp hoặc khu đô thị vệ tinh cận trung tâm. Lựa chọn này giúp gia đình thụ hưởng hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, không gian xanh thoáng đãng và một môi trường văn minh lý tưởng cho sự phát triển của con trẻ.

Sự dịch chuyển dòng tiền này đã tạo ra một cuộc thanh lọc khốc liệt. Đại diện đơn vị nghiên cứu DKRA đánh giá thị trường sơ cấp của phân khúc nhà phố và biệt thự đang đối mặt với tỉ lệ hấp thụ vô cùng thấp. Nguồn cung mới cũng trở nên hạn chế do phần lớn các chủ đầu tư đang chủ động hãm phanh để định hình lại chiến lược.

Hiệu quả cho thuê chạm đáy khiến phân khúc nhà phố mặt tiền không còn sức hút đầu tư lớn. Ảnh minh họa: QH

Đánh giá về bức tranh tổng thể, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng chi phí vốn cao đang buộc các doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi toàn diện tư duy vận hành. Dù thanh khoản yếu, giá bất động sản khó có thể giảm sâu diện rộng vì chi phí đầu vào như đất đai và vật liệu đều tăng.

"Tuy nhiên, thị trường sẽ phân hóa gay gắt, nơi những tài sản có pháp lý minh bạch và giá trị thực tế cao sẽ trụ vững, còn hàng hóa định giá ảo chắc chắn sẽ bị đào thải" - ông Đính chia sẻ thêm.