Nguồn cung căn hộ dịch chuyển ra vùng ven, thị trường bất động sản Hà Nội phân hóa rõ nét

Bán lẻ khởi sắc nhờ tái định vị

Ở phân khúc bán lẻ, thị trường ghi nhận diễn biến tích cực khi giá thuê và tỷ lệ lấp đầy đều cải thiện theo năm. Tổng nguồn cung bán lẻ toàn thành phố đạt khoảng 1,7 triệu m², với công suất lấp đầy ấn tượng 89%. Kết quả này chủ yếu đến từ việc nhiều trung tâm thương mại đã tái định vị thành công, điều chỉnh mô hình hoạt động nhằm mở rộng tệp khách hàng và nâng cao trải nghiệm tiêu dùng.

Trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển mạnh mẽ dự kiến có thể thu hút tới 80% dân số tham gia mua sắm vào năm 2030, các trung tâm thương mại đang dần chuyển mình. Thay vì chỉ đóng vai trò điểm bán hàng, mô hình này sẽ phát triển theo hướng "trung tâm trải nghiệm", kết hợp giữa mua sắm, giải trí và dịch vụ đa kênh. Theo đó, những dự án không đủ năng lực vận hành, thiếu kinh nghiệm và tiềm lực tài chính sẽ đối mặt với quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét.

Thị trường căn hộ dịch vụ tiếp tục duy trì trạng thái ổn định với quy mô khoảng 6.500 căn, trong đó phân khúc hạng A chiếm tỷ trọng lớn nhất. Công suất thuê và giá thuê đều tăng nhẹ theo năm, song mức tăng không đáng kể. Nhu cầu thuê tập trung chủ yếu tại khu vực nội thành, đặc biệt là Ba Đình và Tây Hồ, nơi hội tụ đầy đủ tiện ích và cộng đồng người nước ngoài. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận nhu cầu thấp hơn, phản ánh sự chênh lệch về hạ tầng và dịch vụ.

Dù dòng vốn FDI vào các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Thái Bình, Nam Định hay Bắc Giang tăng trưởng tích cực, nguồn cung căn hộ dịch vụ chất lượng cao tại các địa phương này vẫn còn hạn chế. Điều này giúp Hà Nội tiếp tục giữ vai trò trung tâm lưu trú dài hạn cho chuyên gia quốc tế.

Mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao

Trong khi đó, thị trường nhà ở ghi nhận tâm lý thận trọng rõ nét. Dưới tác động của yếu tố vĩ mô và áp lực lãi suất, lượng giao dịch có xu hướng chững lại, dù mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Trong quý I/2026, tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 6.100 căn, giảm so với giai đoạn trước. Đáng chú ý, tới 90% nguồn cung mới đến từ khu vực ngoài Vành đai 3, phản ánh xu hướng dịch chuyển ra vùng ven.

Bất động sản Hà Nội cất cánh với điểm nóng mới

Lượng căn hộ bán được giảm 12% theo quý và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung mới, đặc biệt là phân khúc hạng C gần như vắng bóng. Thị trường hiện chủ yếu dựa vào các dự án nhỏ lẻ, thay vì các đại đô thị quy mô lớn như trước đây. Bên cạnh đó, việc thiếu các chính sách hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư khiến người mua gặp khó khăn hơn trong tiếp cận vốn, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp tiếp tục tăng trưởng ổn định, với giá trung bình đạt khoảng 82 triệu đồng/m², tăng nhẹ cả theo quý và theo năm. Đáng chú ý, lượng giao dịch thứ cấp tăng tới 37% so với cùng kỳ, cho thấy nhu cầu cao đối với các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể bàn giao ngay. Xét theo phân khúc, căn hộ hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ đạo cả về nguồn cung và giao dịch. Trong khi đó, phân khúc hạng C gần như "biến mất", cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ trong cơ cấu sản phẩm. Ở phân khúc cao cấp, nguồn cung căn hộ hạng A gia tăng đáng kể, tập trung tại các khu vực như Tây Hồ Tây (trục Võ Chí Công) và Cầu Giấy. Dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2026.

Đáng chú ý, các dự án nằm ngoài Vành đai 3 vẫn ghi nhận mức hấp thụ tốt, phản ánh xu hướng người mua chấp nhận dịch chuyển xa hơn để tìm kiếm không gian sống chất lượng với giá hợp lý. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục khi hạ tầng kết nối dần hoàn thiện, cùng với sự tham gia mạnh mẽ của các đô thị vệ tinh như Hưng Yên và Bắc Ninh, những địa phương đang nổi lên như nguồn cung thay thế cho Hà Nội. Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội duy trì ở mức cao, các dự án tại khu vực lân cận với mức giá cạnh tranh hơn được dự báo sẽ chia sẻ đáng kể nhu cầu trong thời gian tới, đặc biệt khi điều kiện giao thông ngày càng thuận lợi.

"Ở phân khúc biệt thự, liền kề cũng ghi nhận sự chững lại rõ rệt. Trong quý I, nguồn cung mới đạt khoảng 1.485 căn, chủ yếu đến từ các dự án tại khu vực ngoại thành. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 7%, cho thấy áp lực thanh khoản lớn. Người mua ngày càng thận trọng hơn trước những biến động vĩ mô và các yếu tố liên quan đến quy hoạch. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 257 triệu đồng/m². Xét trong dài hạn, đây vẫn là phân khúc có mức tăng trưởng giá mạnh nhất trong vòng 10 năm qua, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp", bà Hằng cho hay./.