Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, phép thử chuyển sang sức cầu

Một bức tranh khá tương phản đang hình thành trên thị trường bất động sản nhà ở (Ảnh minh hoạ)

Bức tranh bất động sản nhà ở nửa đầu năm 2026 đang xuất hiện những chuyển động theo hai chiều khá rõ.

Một mặt, nguồn cung cải thiện mạnh sau thời gian dài là vấn đề được thị trường quan tâm. Số dự án thương mại và nhà ở xã hội được cấp phép mới đều tăng cao, hàng loạt dự án quy mô lớn tiếp tục bổ sung sản phẩm. Kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư niêm yết cũng ghi nhận mức tăng tích cực nhờ hoạt động bàn giao tại những dự án đã mở bán trong giai đoạn trước.

Mặt khác, sức cầu chưa theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mở bán mới giảm, giao dịch nhà ở trên toàn quốc đi xuống và thị trường thứ cấp trầm lắng hơn. Trong khi đó, nhu cầu vốn cho phát triển dự án và thực hiện các nghĩa vụ tài chính tiếp tục đặt ra yêu cầu đối với khả năng tạo dòng tiền, quản lý đòn bẩy và tái cấp vốn của từng chủ đầu tư.

Báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng nửa cuối năm 2026 của VIS Rating vì vậy cho thấy một câu chuyện đáng chú ý: khi nguồn cung dần được khơi thông, phép thử của thị trường đang chuyển nhiều hơn sang khả năng hấp thụ sản phẩm và sức khỏe tài chính thực chất của doanh nghiệp.

Nguồn cung phục hồi, sức cầu chưa theo kịp

Điểm sáng khá rõ trong nửa đầu năm 2026 nằm ở nguồn cung. Theo VIS Rating, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 33% so với cùng kỳ. Động lực đến từ hàng loạt đại dự án tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM.

Số lượng dự án được cấp phép mới cũng tăng đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm, có 171 dự án thương mại được cấp phép mới, tăng 256% so với cùng kỳ. Đáng chú ý hơn, 128 dự án nhà ở xã hội được cấp phép, tăng 433%.

Kết quả này diễn ra trong bối cảnh nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở được triển khai. VIS Rating ghi nhận nhà ở xã hội tiếp tục được thúc đẩy trong nửa đầu năm nhờ cơ chế luồng xanh. Chính sách nhà ở đồng thời chuyển trọng tâm nhiều hơn sang phân khúc cho thuê giá phù hợp và khuyến khích khu vực tư nhân tham gia.

Các giải pháp được đề cập gồm ưu đãi cho dự án nhà ở cho thuê, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và dành quỹ đất nhà ở cho thuê trong quy hoạch đô thị. Cùng với đó là việc nghiên cứu những biện pháp giảm chi phí đầu vào cho chủ đầu tư, rà soát cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiếp tục đơn giản hóa thủ tục phê duyệt để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Nguồn cung được cải thiện tạo thêm lựa chọn cho thị trường, nhưng diễn biến ở phía cầu lại cho thấy một trạng thái khác. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM giảm xuống 73% trong quý II/2026, từ mức 95% của năm 2025. Trên phạm vi cả nước, số lượng giao dịch nhà ở giảm 36% so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của VIS Rating, nhu cầu suy yếu đáng kể trong nửa đầu năm khi chi phí vay mua nhà gia tăng tạo áp lực lên tâm lý người mua. Báo cáo ghi nhận lãi suất vay mua nhà bình quân ở mức 14-16% trong năm 2026.

Giá nhà cũng phản ánh phần nào sự thay đổi của quan hệ cung - cầu. Trong quý II/2026, giá trên thị trường thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng. Trong khi đó, giá trên thị trường sơ cấp duy trì tương đối ổn định, với giá căn hộ tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước.

Những chuyển động này tạo nên điểm đáng chú ý của thị trường nhà ở hiện nay là nguồn cung đang phục hồi nhanh hơn sức cầu.

Đối với các chủ đầu tư, khoảng cách này không chỉ ảnh hưởng tới tốc độ bán hàng mà còn liên quan trực tiếp đến dòng tiền thu từ khách hàng. Khi tỷ lệ hấp thụ giảm, khả năng chuyển lượng hàng mở bán thành doanh số và dòng tiền trở thành yếu tố quan trọng hơn.

Điều này càng đáng chú ý khi đặt cạnh kết quả kinh doanh khá tích cực của các doanh nghiệp. Trong nửa đầu năm 2026, các chủ đầu tư niêm yết ghi nhận doanh thu tăng 89%, trong khi lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao (EBITDA) tăng 100% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2022. Theo VIS Rating, kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động bàn giao mạnh tại các dự án đã mở bán trong giai đoạn 2024-2025.

Như vậy, trong khi lợi nhuận hiện tại được hỗ trợ bởi kết quả bán hàng và bàn giao của những giai đoạn trước, khả năng duy trì sức khỏe tài chính trong thời gian tới lại gắn nhiều hơn với tốc độ hấp thụ của nguồn cung mới và khả năng tạo dòng tiền.

Dòng tiền sẽ phân hóa sức khỏe chủ đầu tư

Chính dòng tiền đang tạo nên một lát cắt khác trong bức tranh bất động sản nhà ở. Báo cáo của VIS Rating cho thấy, ngoại trừ VHM, dòng tiền hoạt động của phần lớn chủ đầu tư niêm yết trong nhóm phân tích tiếp tục âm trong nửa đầu năm 2026. VIS Rating nhận định xu hướng này có thể gia tăng từ nửa cuối năm khi nhu cầu suy yếu hạn chế doanh số bán hàng và làm chậm dòng tiền thu từ người mua nhà.

Cùng với áp lực dòng tiền là sự gia tăng đòn bẩy. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư được phân tích tăng lên 74% trong nửa đầu năm 2026, từ mức trung bình 54% trong giai đoạn 2022-2025. Báo cáo cho biết mức tăng chủ yếu đến từ VHM và Khang Điền trong quá trình tài trợ cho hoạt động phát triển dự án đang gia tăng.

Những con số này cho thấy cần nhìn kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đồng thời trên cả hai phương diện: khả năng ghi nhận lợi nhuận và khả năng tạo dòng tiền.

Doanh thu và EBITDA tăng mạnh là tín hiệu tích cực, nhưng trong một lĩnh vực cần lượng vốn lớn và chu kỳ dự án dài như phát triển nhà ở, dòng tiền hoạt động và cơ cấu nguồn vốn vẫn có vai trò quan trọng đối với khả năng triển khai dự án cũng như thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Bức tranh huy động vốn trong năm 2026 cũng phản ánh sự dịch chuyển giữa các kênh. Theo VIS Rating, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt 8,6%, so với 15% cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, hoạt động phát hành cổ phiếu ở mức thấp, với tổng giá trị phát hành trong nửa đầu năm khoảng 350 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ và chỉ tương đương khoảng 3% tổng giá trị phát hành trong năm 2025. Một số chủ đầu tư quy mô trung bình có kế hoạch tăng vốn trong nửa cuối năm để phục vụ các nhu cầu tài chính và phát triển dự án.

Ở chiều khác, thị trường trái phiếu trở thành kênh huy động đáng chú ý. Trong 9 tháng năm 2026, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản nhà ở đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ. Báo cáo ghi nhận 28 tổ chức phát hành với 61 trái phiếu, tổng giá trị phát hành mới 149.455 tỷ đồng.

Theo VIS Rating, lãi suất phát hành bình quân khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ. Tổ chức này kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới, xuất phát từ nhu cầu tái cấp vốn cũng như tài trợ cho hoạt động phát triển các đại dự án. Áp lực tái cấp vốn cũng là yếu tố cần lưu ý khi khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2026 và năm 2027.

Tuy nhiên, sức ép tài chính không phân bổ đồng đều giữa các chủ đầu tư. Theo VIS Rating, các doanh nghiệp quy mô lớn có dư địa tái cấp vốn tốt hơn nhờ kế hoạch bàn giao khả thi và quan hệ lâu năm với các ngân hàng. Trong khi đó, những doanh nghiệp hoạt động chủ yếu tại thị trường thứ cấp và các chủ đầu tư có dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý được đánh giá đối mặt với rủi ro thanh khoản cao hơn.

Đây cũng là cơ sở để VIS Rating nhận định hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản nhà ở có thể suy yếu trong nửa cuối năm 2026, với mức độ tác động khác nhau tùy thuộc quy mô, tình trạng pháp lý dự án và năng lực tài chính của từng chủ đầu tư.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nhà ở đang bước vào giai đoạn mà những điểm nghẽn về nguồn cung có dấu hiệu được tháo gỡ rõ hơn. Số dự án thương mại và nhà ở xã hội được cấp phép mới tăng mạnh, nguồn cung căn hộ cải thiện và các chính sách tiếp tục hướng tới nâng khả năng tiếp cận nhà ở.

Nhưng khi nguồn hàng trở lại, câu hỏi đặt ra là thị trường có hấp thụ được lượng sản phẩm mới hay không?

Với doanh nghiệp, câu hỏi tương ứng là khả năng biến doanh số và lợi nhuận thành dòng tiền thực. Kết quả bàn giao từ những dự án trước đây có thể hỗ trợ lợi nhuận hiện tại, nhưng sức khỏe tài chính trong giai đoạn tiếp theo sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng bán hàng, thu tiền, kiểm soát đòn bẩy và bảo đảm nguồn vốn cho các dự án đang phát triển.

Bởi vậy, sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong nửa cuối năm 2026 có thể không diễn ra đồng đều. Khi nguồn cung tăng nhưng sức cầu chưa theo kịp, năng lực tạo dòng tiền và tái cấp vốn sẽ trở thành những yếu tố quan trọng làm rõ hơn sự phân hóa giữa các chủ đầu tư.