Dòng vốn bất động sản bước vào cuộc sàng lọc mới

Nguồn cung tăng, người mua chuyển sang chờ đợi

Bức tranh kinh tế quý III và 9 tháng năm 2026 tiếp tục tạo nền tảng cho thị trường BĐS. Theo Cục Thống kê, GDP quý III tăng 9,95% so với cùng kỳ, đưa tăng trưởng 9 tháng lên 9,01%. Vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội 9 tháng đạt 3.109,6 nghìn tỷ đồng, tăng 15,1%. Dòng vốn nước ngoài cũng duy trì tích cực. Tổng vốn FDI đăng ký đến ngày 30/9 đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4%; vốn thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% và là mức cao nhất của 9 tháng trong 5 năm qua. Riêng hoạt động kinh doanh BĐS thu hút 1,59 tỷ USD vốn FDI thực hiện, chiếm 7,5%.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), chi phí vốn tăng đang làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với chủ đầu tư, nhất là doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.

Việc dữ liệu được chuẩn hóa, kiểm tra và kết nối trên nền tảng tập trung sẽ từng bước hình thành bức tranh chung về nhà ở và thị trường BĐS trên phạm vi cả nước. Đây là cơ sở để nâng tính minh bạch và hỗ trợ cơ quan quản lý theo dõi sát nguồn cung, giá cả và giao dịch. Hiện nay, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS chính thức vận hành từ ngày 30/7/2026. Đến ngày 7/9, khoảng 11.000 tài khoản đã được cấp; 120 dự án được công khai thông tin; 3.097 cá nhân được cấp mã định danh hành nghề môi giới và 3.482 giao dịch được cập nhật.

Nhìn rộng hơn, BĐS không thiếu dòng vốn mà đang trải qua quá trình phân bổ lại vốn. Tuy nhiên, dòng tiền sẽ ngày càng đòi hỏi pháp lý rõ ràng, giá phù hợp và khả năng tạo giá trị thực. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, bảo đảm tiến độ và khả năng khai thác sẽ có lợi thế; ngược lại, sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy cao sẽ chịu sức ép lớn hơn. Quá trình sàng lọc này có thể khiến thanh khoản chậm lại trong ngắn hạn nhưng cũng góp phần đưa thị trường trở về quỹ đạo bền vững hơn, bà Hằng cho hay.

Đòn bẩy tài chính trở thành phép thử cho “giá trị thực”

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), sau giai đoạn tăng nóng, thị trường BĐS năm 2026 đang bước vào quá trình điều chỉnh, trong đó nguồn cung là điểm sáng đáng chú ý. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thủ tục cho nhiều dự án cùng những thay đổi về thể chế đã giúp nguồn hàng cải thiện cả về số lượng và chất lượng.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). (Ảnh: Gia Hồng)

Tuy nhiên, sức hấp thụ lại có xu hướng giảm. Nếu trước đây, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án trong đợt mở bán đầu tiên có thể đạt khoảng 80%, thậm chí 90%, thì thời gian gần đây chỉ còn khoảng 50%, có dự án thấp hơn. Theo ông Đính, nguồn cung tăng giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, không còn chịu áp lực phải xuống tiền nhanh mà chuyển sang quan sát, so sánh giá bán, chất lượng sản phẩm và chính sách của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn và chi phí vay vốn cao cũng khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực thận trọng. Dòng tiền không thiếu nhưng đang được định hướng nhiều hơn vào sản xuất, kinh doanh, hạn chế đầu cơ và đầu tư ngắn hạn. Trong khi đó, mặt bằng giá BĐS sau giai đoạn tăng mạnh đã lên mức cao, khiến một bộ phận khách hàng tiếp tục chờ đợi khả năng điều chỉnh.

Ông Đính cho rằng thị trường đang chuyển dần sang giai đoạn đề cao “giá trị thực”. Sản phẩm muốn thu hút người mua không chỉ cần đáp ứng nhu cầu ở mà phải bảo đảm chất lượng, công năng và khả năng khai thác kinh tế, tạo giá trị lâu dài. Đây cũng là áp lực buộc các chủ đầu tư nâng chất lượng sản phẩm thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án chào bán lần đầu đã giảm từ 80 - 90% xuống khoảng 50%, thậm chí thấp hơn. Dòng tiền không biến mất, nhưng đang dịch chuyển khỏi những sản phẩm dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá, hướng tới bất động sản có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền thực.