Tiền 'đắt' kìm thanh khoản địa ốc quý cuối năm 2026?

Ông Cương, đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ kèm shophouse đang mở bán tại khu vực quận 7 cũ, TP.HCM, thừa nhận lãi suất tăng và neo cao đã và đang khiến cả doanh nghiệp lẫn khách hàng lao đao.

Lãi suất bào mòn sức mua

Theo vị đại diện doanh nghiệp, dù dự án của công ty ông đã mở rổ hàng từ đầu tháng 9, nhưng đến nay tín hiệu bán hàng khá yếu, thậm chí có thời điểm gần như không có giao dịch, bởi phần lớn người mua nhà, đất đều phải sử dụng tín dụng ở mức độ khác nhau.

Một căn hộ 5 tỷ đồng, nếu người mua vay 70%, tương đương 3,5 tỷ đồng, sẽ cho thấy rất rõ sức nặng của lãi suất. Khi lãi suất tăng từ 8% lên 14%/năm, tiền lãi hàng tháng tăng từ khoảng 23,3 triệu đồng lên 40,8 triệu đồng, tức thêm hơn 17,5 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 210 triệu đồng một năm.

“Khoản chênh này đủ để khiến một kế hoạch mua nhà đang khả thi trở thành quyết định phải trì hoãn”, ông Cương nhìn nhận, đồng thời cho biết thêm rằng khi lãi suất tiền gửi liên tục tăng cao, một bộ phận khách hàng có tiền có xu hướng lựa chọn gửi ngân hàng thay vì rót tiền vào bất động sản.

Lãi suất neo cao đang tác động đáng kể đến thanh khoản thị trường bất động sản.

Sức ép càng lớn nếu đặt cạnh mặt bằng giá hiện nay. Theo Bộ Xây dựng, trong nửa đầu năm 2026, giá căn hộ chung cư thứ cấp bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m2 và tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2.

Với căn hộ 70 m2 ở TP.HCM, giá trị bình quân khoảng 7,56 tỷ đồng. Nếu người mua có 30% vốn tự có và vay 70%, khoản vay sẽ vượt 5,2 tỷ đồng.

Ở lãi suất 12%/năm, riêng tiền lãi năm đầu đã khoảng 630 triệu đồng, tương đương hơn 52 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính trả gốc. Nếu lãi suất lên 14%, tiền lãi tăng lên khoảng 735 triệu đồng mỗi năm, tức hơn 61 triệu đồng mỗi tháng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay bắt đầu tăng đáng kể từ cuối năm 2025 và đang tạo áp lực ngày càng lớn lên thị trường. Lãi suất cố định trong năm đầu có thể quanh 10–11%/năm, nhưng sau ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 15%, thậm chí 16–17%/năm tùy ngân hàng.

Điểm đáng chú ý là tác động không chỉ nằm ở chi phí vay mới. Nó đang lan sang những người đã mua bất động sản bằng đòn bẩy tài chính từ trước. Khi dòng tiền kinh doanh suy yếu hoặc thu nhập không tăng tương ứng với chi phí vốn, khoản vay từng được xem là có thể kiểm soát nay trở thành gánh nặng.

Thanh khoản co lại, thị trường phân hóa

“Người có tiền không muốn xuống tiền đầu tư, người không có tiền cũng không dám vay. Giao dịch hiện chỉ còn khoảng 20–30% so với cùng kỳ năm trước, thậm chí một số phân khúc rơi vào trạng thái gần như đóng băng”, ông Võ Hồng Thắng cho hay.

Đáng lo hơn, áp lực thanh khoản đang tạo thành vòng xoáy. Nhà đầu tư muốn bán tài sản để cơ cấu dòng tiền nhưng không dễ tìm người mua. Người mua lại chờ giá giảm sâu hơn mới xuống tiền. Càng nhiều người chờ đợi, thanh khoản càng thấp, thanh khoản thấp lại khiến người đang chịu áp lực tài chính phải giảm giá mạnh hơn.

Trên thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư mua bất động sản giai đoạn 2021–2023 đã phải chấp nhận giảm giá 10–15% để tìm người mua. Với đất nền, mức cắt lỗ có thể lên tới 20%. Nhưng giảm giá chưa chắc đồng nghĩa với bán được hàng, bởi tâm lý phổ biến hiện nay vẫn là chờ đợi.

Diễn biến hiện tại có nhiều điểm khác biệt đáng chú ý so với giai đoạn 2021–2022. Khi đó nhiều nhà đầu tư vẫn còn tích lũy, có thể dùng tài sản để cầm cố và duy trì dòng tiền. Trong khi hiện tại, thị trường mới chỉ phục hồi trong một thời gian tương đối ngắn ở giai đoạn 2024–2025, khiến nguồn lực của nhà đầu tư bị bào mòn nhanh hơn.

Những áp lực hiện tại cho thấy chi phí vốn đang trở thành biến số then chốt đối với sức hấp thụ bất động sản trong những tháng cuối năm.

MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ bất động sản nửa cuối năm 2026 chỉ khoảng 40–50%, thấp hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Mặt bằng lãi suất huy động 12 tháng trong quý vừa qua đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên 7,5–9%, kéo mặt bằng lãi vay tại phần lớn ngân hàng lên trên 10%.

Đáng chú ý hơn, DXS-FERI ước tính nếu lãi suất vay mua nhà quanh 10–12%/năm, tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ khoảng 40%, nhưng nếu lãi suất thả nổi lên 13–15%, tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%.

Con số này cho thấy thị trường không chỉ phản ứng với giá bất động sản mà còn phản ứng rất mạnh với “giá của tiền”. Khi chi phí vốn vượt ngưỡng chịu đựng, người mua có thể tiếp tục cần nhà nhưng không còn đủ khả năng biến nhu cầu thành giao dịch.

Đáng nói, sức mua yếu không chỉ tác động đến người mua mà còn buộc chủ đầu tư thay đổi chiến lược. MBS ghi nhận phần lớn nguồn cung mới trong 9 tháng đến từ các đại dự án của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay.

Với nhiều doanh nghiệp niêm yết khác, nguồn hàng mới đáng chú ý trong một đến hai quý tới không nhiều, thay vào đó, trọng tâm vẫn là bàn giao các dự án đã mở bán.

Đây là một tín hiệu đáng chú ý. Khi chi phí vốn cao và sức hấp thụ thấp, mở bán dự án mới đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải đối mặt thêm chi phí marketing, chi phí vốn và rủi ro tồn kho. Bởi vậy, việc ưu tiên hoàn thiện và bàn giao các dự án hiện hữu trở thành lựa chọn an toàn hơn.

Thanh khoản bất động sản vì thế khó có thể kỳ vọng phục hồi đồng loạt chỉ bằng việc tăng nguồn cung. Trong ngắn hạn, “nút thắt” nằm ở khả năng tiếp cận và chi phí tín dụng.

Nếu lãi suất tiếp tục neo cao, dự báo sức hấp thụ yếu có thể kéo dài từ nửa cuối năm 2026 sang đầu năm 2027. Thị trường sẽ không nhất thiết giảm giá trên diện rộng, nhưng sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa. Tài sản tốt, pháp lý sạch, có giá trị sử dụng thực vẫn giao dịch. Ngược lại, tài sản phụ thuộc đòn bẩy cao và kỳ vọng tăng giá sẽ khó thanh khoản.