Nguồn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản: Gió đã đổi chiều

Gió đã đổi chiều

Không phải từ năm 2019, câu chuyện về cung ứng vốn cho nền kinh tế VN đã được đề cập từ rất lâu, sau khi VN chứng kiến đợt co thắt tín dụng đã đẩy hàng loạt doanh nghiệp "tê liệt" trong những năm 2010-2013, nền kinh tế kiệt quệ kéo dài đến 2014-2015 mới bắt đầu vực dậy được.

Kịch bản tồi tệ đã xảy ra trong quá khứ là khi có đến 680 DN BĐS dừng hoạt động, dự án “chết” hàng loạt, nợ xấu tại nhiều ngân hàng tăng vọt cho đến nay vẫy chưa giải quyết triệt để, ảnh hưởng bao trùm lên toàn bộ hoạt động của nền kinh tế.

Thế nhưng đến thời điểm hiện tại, cung cấp vốn cho các DN BĐS - đối tượng thâm dụng một nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn vẫn chủ yếu từ nguồn tín dụng. Điều đó dẫn đến những lo ngại rủi ro mầm mống khủng hoảng quay trở lại.

Ảnh: Zing.

Nhận thấy vấn đề, từ năm 2018, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã chủ trương giảm tăng trưởng tín dụng xuống 14%. Bước sang 2019, đại diện NHNN cũng đã truyền đi thông điệp rất rõ ràng là sẽ duy trì chính sách thận trọng để đảm bảo sự ổn định cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế. Theo đó, NHNN vẫn sẽ giữ nguyên mức trần tăng trưởng tín dụng 14% như năm 2018.

Đồng tình với chủ trương của NHNN, ông Nguyễn Đình Tùng - Tổng Giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần Phương Đông (OCB) cho biết: “Thực tế, chúng tôi đã nhìn thấy từ lâu và chắc chắn rằng, đà tăng trưởng tín dụng trên 20%/năm trong lịch sử sẽ không còn gặp lại. Theo đó, chiến lược sản phẩm của các NH cũng phải thay đổi, NH phải tăng cường quản trị rủi ro và gia tăng hiệu quả sử dụng vốn, phát triển theo chiều sâu như các nghiệp vụ thanh toán, thu xếp vốn, trái phiếu doanh nghiệp, các sản phẩm phái sinh,…

Theo nhận định của Chuyên gia Kinh tế Đinh Thế Hiển, chủ trương chung của NHNN trong việc siết tín dụng bất động sản cần thiết. Bởi lẽ, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã quá cao.

Thông tư 16/2018/TT-NHNN sửa đổi bổ sung thông tư 36/2014/TT-NHNN chính thức có hiệu lực yêu cầu các Tổ chức tín dụng tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn phải rút về 40% thay vì 45% như trước đây sẽ tác động rất lớn đến nguồn vốn trung và dài hạn của các dự án bất động sản.

Thậm chí, hạn chế nguồn vốn cho DN bất động sản còn thể hiện rộng hơn thông qua các chính sách mới của NHNN.

Ông Nguyễn Đình Tùng cho rằng, trong năm 2018, NHNN đã thực hiện 2 công việc rất quan trọng: “Thứ nhất là Thông tư 41 về áp dụng Basel II và đặc biệt quan trọng nhất là Thông tư 13/2018/TT-NHNN quy định về hệ thống kiểm soát nội bộ của NHTM được ban hành là một chính sách thiết thực nhằm hướng các NH tăng “sức đề kháng” và thay đổi toàn diện hệ thống quản trị của các NH từ cấp cao nhất đến cấp thấp nhất, làm minh bạch hóa hệ thống ngân hàng.

Đà tăng trưởng tín dụng trên 20%/năm trong lịch sử chắc chắn sẽ không bao giờ lặp lại

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB

Một mặt, các NH sẽ phải cân đo đong đếm để phân bổ nguồn tín dụng một cách hợp lý. Mặt khác, với “ba tuyến phòng thủ” hoạt động độc lập với nhau, việc tách bạch vai trò của chủ sở hữu và hoạt động điều hành theo quy định của Thông tư 13 sẽ khiến các chủ nhà băng (vốn có sự liên kết rất lớn với BĐS) không thể tùy tiện chỉ định cho vay với các bên liên quan và nhóm lợi ích như trước kia.

Theo đó, nguồn vốn tín dụng dành cho các DN bất động sản được các chuyên gia dự báo sẽ hết sức eo hẹp trong năm 2019 và thậm chí những năm tiếp theo. Các doanh nghiệp sẽ phải nhanh chóng tìm ra giải pháp để ứng phó.

DN cấp bách tìm nguồn vốn mới

Với thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phải lên tiếng cảnh báo các DN nhanh chóng tìm nguồn vốn mới thay thế.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tìm phương án mới cho câu chuyện huy động vốn khi dòng tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. DN cần có biện pháp tìm nguồn vốn thay thế từ bên ngoài như hợp tác đầu tư, phát hành cổ phiếu, đặc biệt là các loại trái phiếu,…

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, vốn cùng với pháp lý là hai câu chuyện quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Việc tìm kiếm các nguồn vốn lành mạnh trong dài hạn với lãi suất tốt luôn là ưu tiên hàng đầu để phát triển các dự án bất động sản.

Chia sẻ câu chuyện thực tiễn từ chính công ty mình, ông Chánh cho biết, tại Phú Vinh Group, vốn để phát triển cho dự án đến từ 4 nguồn: chủ sở hữu, ngân hàng, nhà đầu tư và khách hàng. Trong bối cảnh các nguồn vốn từ ngân hàng đang có xu hướng thắt chặt, các doanh nghiệp đang hướng đến 3 nguồn vốn còn lại, bao gồm vốn chủ sở hữu, quỹ đầu tư và các định chế tài chính khác, vốn trả trước từ khách hàng.

Ngoài ra, ông Chánh cũng cho rằng trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu, hợp tác, M&A là xu hướng tất yếu để tìm kiếm các nguồn vốn dài hạn với lãi suất tốt cho doanh nghiệp bất động sản.

"Hiện nay, chúng tôi ưu tiên phát triển dự án chậm mà chắc, bảo đảm các chỉ tiêu về tài chính lành mạnh chứ không chủ trương lớn nhanh, lớn mạnh khi chưa tích lũy đủ nguồn lực. Mọi việc đang rất đúng hướng và đạt hiệu quả”, ông Chánh nói thêm.

Cùng quan điểm với ông Chánh, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc nghiên cứu thị trường (Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam) cho biết, huy động vốn từ cổ phiếu và phát hành trái phiếu đang là xu thế hiện nay. Đây được xem là hình thức linh hoạt, nhanh nhạy và chủ động của chủ đầu tư, là hình thức tích cực để giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Đồng thời, làm giảm bớt áp lực nguồn tài chính trong lĩnh vực tài chính ngân hàng.

Ông Hoàng cũng nhìn nhận rằng, lẽ ra, DN phải thực hiện sớm hơn, bởi từ trước đến nay, tài chính của doanh nghiệp thường dựa vào vốn tự có, vốn vay ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, đến nay thị trường đang bị biến động, nguồn thu của khách hàng bị chững lại, nên doanh nghiệp cần đường đi mới.

Tuy nhiên, thực tế câu chuyện huy động thêm vốn từ các nguồn vốn mới trong năm 2019 lại được nhiều chuyên gia tài chính dự báo không phải một sớm một chiều có thể làm được...