Nhà đầu tư bất động sản cắt lỗ để thoát hàng

Theo bản tin mới đây của VARS, từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn nguồn cung tăng mạnh nhờ nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý và tái khởi động, cùng với loạt dự án mới, chủ yếu ở khu vực vùng ven theo hạ tầng.

Không chỉ tăng về lượng, nguồn cung còn cải thiện chất lượng với các khu đô thị đồng bộ tiện ích. Ngoài ra, hàng tồn kho và sản phẩm nhà đầu tư bán lại cũng làm tổng nguồn cung năm 2026 tăng lên khoảng 200.000 sản phẩm.

Nhà đầu tư bất động sản chịu áp lực lớn, nhiều người phải chấp nhận cắt lỗ, thoát hàng. Ảnh: DNCC

Nguồn cung dồi dào giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, từ phân khúc đến khu vực. Các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất khiến người mua chỉ cần vốn ban đầu khoảng 10-30% đã có thể tham gia thị trường.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh, tâm lý thị trường trở nên thận trọng, thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang chọn lọc, dòng tiền tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và giá hợp lý.

Áp lực lớn nhất hiện nay dồn vào nhóm nhà đầu tư, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi giao dịch chậm lại, lượng hàng cần thoát ngày càng nhiều, buộc không ít nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ để bán ra.

Tình trạng này diễn ra rõ hơn tại các khu vực từng tăng nóng, nơi giá đã chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng áp lực tâm lý cho người nắm giữ.

Theo VARS, sự phân hóa của thị trường không chỉ đến từ nguồn cung tăng mà còn do chênh lệch kỳ vọng giá. Người bán vẫn neo giá cao trong khi người mua có xu hướng chờ mức giá thấp hơn, thậm chí săn các sản phẩm cắt lỗ sâu.

Đồng thời, cấu trúc nhà đầu tư cũng phân hóa: nhóm đầu tư dài hạn, có dòng tiền ổn định ít chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ những người “đu đỉnh” hoặc vay vốn lớn.

Dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá chưa giảm sâu do chi phí đầu vào tiếp tục tăng. Chi phí đất hiện chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển và còn tăng theo bảng giá đất mới.

Khi giá đất tăng khoảng 20%, chi phí dự án có thể tăng tối thiểu 6-8%, đặc biệt với các dự án phải tính tiền sử dụng đất theo hệ số điều chỉnh cao. Nhiều dự án tái khởi động sau thời gian dài trì hoãn còn phải chịu chi phí đất tăng gấp 1,5-3 lần.

Ngoài ra, chi phí xây dựng tăng 8-12% và lãi suất tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí dự án đội thêm 1,6-2,7%, làm chủ đầu tư khó giảm giá dù thanh khoản yếu.

Thay vào đó, họ tăng ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ, chiết khấu để hút tiền. Nếu bán hàng chậm, chi phí tài chính tiếp tục tăng, gây áp lực lớn lên dòng tiền.

Trong bối cảnh nguồn cung lớn, thị trường nghiêng về phía người mua, nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận, không chỉ nhìn vào giá mà phải tính đến khả năng tạo dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Giai đoạn này không còn phù hợp để “lướt sóng” mà cần tầm nhìn trung - dài hạn.

Nhà đầu tư nên chọn sản phẩm có thể khai thác dòng tiền, ở khu vực có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín; hạn chế vay vốn cao, xác định nắm giữ tối thiểu 3-5 năm.

Các khu vực có sẵn hoặc sắp hình thành cộng đồng dân cư, gắn với khu công nghiệp sẽ dễ thanh khoản hơn, còn nơi thưa dân thì rủi ro cao và cần thời gian dài hơn.

Bình Dương