Nhà đầu tư tính 'thoát' căn hộ khi lãi ngày càng mỏng

Giữa năm 2025, sau nhiều tháng rao bán căn hộ với giá 3,5 tỷ đồng, anh Võ Tấn Phước (phường Hòa Bình, TP.HCM) từng có cơ hội chốt giao dịch thành công. Tuy nhiên, kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục đi lên khiến anh quyết định giữ lại để chờ thêm.

Gió đổi chiều

Quyết định “găm hàng” trở thành bước ngoặt. Chỉ sau nửa năm, thanh khoản thị trường bắt đầu suy giảm, anh Phước muốn quay lại mức giá cũ nhưng người mua tiềm năng đã không còn. Trong khi đó, áp lực trả lãi ngân hàng ngày càng lớn, thu không đủ bù chi.

Tình huống tương tự cũng xảy ra với anh Đồng, một nhà đầu tư sở hữu căn hộ cao cấp hai phòng ngủ ở Thủ Đức. Cuối năm 2023, anh mua căn hộ với giá khoảng 8,6 tỷ đồng, trong đó 2,2 tỷ đồng là vốn vay ngân hàng.

Đến cuối năm 2025, anh rao bán với giá 10,2 tỷ đồng và kỳ vọng thu về khoảng 1 tỷ đồng lợi nhuận sau khi trừ thuế, phí và lãi vay. Nhưng thị trường không diễn biến như kỳ vọng.

Giá bán liên tục được điều chỉnh từ 10,2 tỷ đồng xuống 9,6 tỷ đồng, rồi tiếp tục giảm xuống còn 9 tỷ đồng. Khoản lợi nhuận dự kiến cũng co lại từ hơn 1 tỷ đồng xuống gần như hòa vốn, thậm chí âm khi trừ chi phí.

Nhiều nhà đầu tư căn hộ đang hạ kỳ vọng lợi nhuận.

Điều đáng nói là dù đã giảm giá, căn hộ vẫn chưa thể tìm được chủ mới. "Nếu cách đây 2 năm, mức giá này đã có người chốt ngay. Bây giờ, người mua có quá nhiều lựa chọn, trong khi tâm lý chờ đợi vẫn đang rất nặng nề", anh Đồng chia sẻ.

Thực tế chỉ ra chuyện nhà đầu tư nhọc nhằn “thoát hàng” để tái cơ cấu không còn hiếm trên thị trường chung cư thứ cấp, đẩy không ít người vào thế kẹt, phải hạ giá bán kỳ vọng, từ vài trăm đến cả tỷ đồng.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM và các địa phương lân cận trong quý II/2026 giảm phổ biến từ 2-6% so với quý trước. Thanh khoản cũng sụt giảm đáng kể so với đầu năm.

Áp lực bán tập trung chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Sau giai đoạn ưu đãi lãi suất kết thúc, chi phí vay tăng lên khiến nhiều người buộc phải đưa tài sản ra thị trường để giảm dư nợ.

Trong khi đó, dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 62 triệu đồng/m², tăng 2% so với quý trước và tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý không nằm ở mức tăng mà ở tốc độ tăng. Nếu giai đoạn 2024-2025, giá căn hộ thứ cấp thường tăng trên 10% mỗi quý thì hiện nay, mức tăng phổ biến chỉ còn khoảng 2%. Đồng nghĩa, thị trường vẫn tăng nhưng không còn tăng đủ nhanh để có lãi lớn, thậm chí không đủ để bù đắp chi phí vốn.

Thoát hàng khi "lãi mỏng"?

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, cho biết từ đầu năm đến nay, tốc độ tăng giá trên thị trường căn hộ thứ cấp đã chậm lại đáng kể.

Nhiều nhà đầu tư vẫn muốn bán lại tài sản với mức lợi nhuận như giai đoạn trước, nhưng thực tế thị trường không còn thuận lợi. Để giao dịch thành công, họ buộc phải liên tục điều chỉnh kỳ vọng.

Có 3 nguyên nhân khiến thanh khoản giảm, nhà đầu tư phải hạ giá để ban nhanh. Thứ nhất, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, khiến chi phí nắm giữ tài sản tăng lên.

Thứ hai, nguồn cung sơ cấp đang trở nên đa dạng hơn. Người mua hiện có thể lựa chọn những dự án mới với mức giá khoảng 60-80 triệu đồng/m² tại vùng ven. Trong khi đó, nhiều căn hộ đã qua sử dụng tại trung tâm vẫn được rao bán với giá 90-110 triệu đồng/m².

Thứ ba, sự phát triển của hạ tầng giao thông đang làm thay đổi hoàn toàn bản đồ bất động sản. Trước đây, khoảng cách địa lý là một rào cản lớn. Nhưng hiện nay, hàng loạt dự án đầu tư công được đẩy nhanh tiến độ đã mở rộng đáng kể phạm vi lựa chọn của người mua. Những khu vực từng bị xem là xa trung tâm nay lại trở thành điểm đến hấp dẫn.

Những diễn biến thực tế khiến không ít nhà đầu tư đứng trước bài toán giữ hay bán căn hộ khi lợi nhuận “mỏng”, chỉ còn ngang thậm chí thua gửi tiết kiệm.

Câu trả lời, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru khu vực miền Nam, quyết định giữ hay bán không nên dựa hoàn toàn vào tốc độ tăng giá của tài sản. Một căn hộ tăng giá chậm không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải bán ngay.

Điều quan trọng là phải đánh giá lại chất lượng của chính tài sản đang sở hữu. Liệu căn hộ đó có nằm ở khu vực đang được đầu tư hạ tầng hay không? Nhu cầu ở thực có ổn định không? Khả năng cho thuê như thế nào? Nguồn cung mới trong khu vực có tạo ra áp lực cạnh tranh hay không?

“Nếu căn hộ có thể tạo ra tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên 5% mỗi năm, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tiếp tục nắm giữ. Khi đó, dòng tiền cho thuê sẽ giúp giảm áp lực tài chính, trong khi tiềm năng tăng giá trong dài hạn vẫn còn”, ông Tuấn phân tích.

Ngược lại, nếu căn hộ chỉ mang lại khoản tiền thuê khoảng 7-8 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất sinh lời thấp, giá bán nhiều năm không cải thiện, việc tiếp tục giữ tài sản có thể khiến dòng vốn bị chôn chặt. Trong trường hợp này, bán để cơ cấu lại danh mục đầu tư là một lựa chọn hợp lý.

Cũng cần nói thêm, theo giới phân tích, thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ. Có những giai đoạn tăng trưởng mạnh, nhưng cũng có những thời điểm cần tích lũy trước khi bước vào một chu kỳ mới.

Vì vậy, câu trả lời cho việc có nên "thoát hàng" chung cư hay không sẽ không giống nhau đối với mọi nhà đầu tư. Nếu áp lực tài chính quá lớn, chi phí vay cao, khả năng cho thuê thấp và triển vọng tăng giá hạn chế, việc bán ra để bảo toàn vốn là phương án cần được cân nhắc.

Ngược lại, nếu tài sản nằm ở vị trí tốt, có khả năng tạo dòng tiền ổn định và vẫn còn dư địa tăng trưởng nhờ hạ tầng, việc tiếp tục nắm giữ có thể là lựa chọn hợp lý hơn.