'Nhà để ở, không phải để đầu cơ'

Thời gian qua, hàng loạt cơ chế, chính sách mới về nhà ở và đất đai đã được ban hành, góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý, thúc đẩy nguồn cung cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đằng sau những tín hiệu tích cực, thị trường vẫn bộc lộ không ít dấu hiệu phát triển thiếu bền vững.

Giá nhà tại các đô thị lớn tiếp tục neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân; trong khi tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo vẫn diễn ra ở nhiều nơi, làm gia tăng nguy cơ mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Giá nhà tại các đô thị lớn tiếp tục neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Ảnh: Quang Thái

Không chỉ xuất hiện tình trạng đầu cơ, găm giữ tài sản, thị trường bất động sản thời gian qua còn bộc lộ thực trạng nhiều chính sách an sinh về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, bị lợi dụng để trục lợi.

Chương trình thời sự đặc biệt “Nhà để ở, không phải để đầu cơ” sẽ tập trung phân tích những bất cập nổi bật của thị trường bất động sản hiện nay; đề cập các giải pháp nhằm kiểm soát đầu cơ, kéo giảm mặt bằng giá nhà, phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền và tăng cường quản lý việc mua bán, sử dụng nhà ở xã hội.

Khu nhà ở xã hội đang được xây dựng tại xã Đông Anh. Ảnh: Quang Thái

Tham gia chương trình tại Trường quay S1 có Kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng và ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Các khách mời tham gia Chương trình. Ảnh: Quang Thái

Thị trường bất động sản đang mất cân đối

Theo kiến trúc sư (KTS) Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản thời gian qua đang rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Sự mất cân đối thể hiện ở việc nhu cầu nhà ở thực của người dân hiện nay là rất lớn, đặc biệt là đối với người thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại các đô thị. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường lại chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội lại đang thiếu hụt rất lớn. Đây chính là nguyên nhân khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

KTS Trần Ngọc Chính trao đổi tại chương trình. Ảnh: Quang Thái

Một thực tế hiện nay là nhiều khu đô thị mới, nhiều dãy biệt thự, nhà liền kề được xây dựng nhưng lại không có người ở. Có nơi hạ tầng đã đầu tư khá đồng bộ nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn rất thấp. Điều đó, cho thấy nhiều bất động sản hiện nay không được mua để ở mà chủ yếu để chờ tăng giá, đầu cơ và tích sản.

KTS Trần Ngọc Chính cho rằng, thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, công tác quy hoạch và phát triển thị trường thời gian qua còn bất cập. Chúng ta chưa định hình rõ được lộ trình phát triển của từng phân khúc nhà ở để bảo đảm khả năng tiếp cận cho người dân.

Thứ hai, thiếu cơ chế điều tiết thị trường đồng bộ và minh bạch từ khâu quy hoạch, phát triển dự án cho tới phân phối sản phẩm ra thị trường. Chính điều đó làm cho quan hệ cung - cầu bị mất cân bằng và giá nhà bị đẩy lên quá cao.

Một vấn đề nữa là dòng vốn xã hội đang bị nghẽn lại và “chôn” rất lớn vào đất đai, bất động sản. Nhiều nguồn lực đất đai, hạ tầng đô thị đang bị lãng phí, trong khi người dân có nhu cầu thực, cần được tiếp cận chính sách nhà ở thì lại ngày càng khó có cơ hội an cư.

KTS Trần Ngọc Chính nhận định, nếu tình trạng này kéo dài sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Theo KTS Trần Ngọc Chính, thời gian tới cần thay đổi mạnh mẽ tư duy phát triển thị trường bất động sản. Dòng sản phẩm bất động sản cần hướng tới nhu cầu ở thực, hạn chế tình trạng đầu cơ.

Muốn làm được điều đó thì cần tập trung hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của người dân; đồng thời, tăng cường minh bạch thị trường và có các công cụ điều tiết hiệu quả hơn để kiểm soát đầu cơ.

“Chỉ khi bất động sản trở lại đúng giá trị sử dụng thực, phục vụ nhu cầu an cư của người dân thì mới có thể từng bước tháo gỡ được nghịch lý “nhà bỏ hoang nhưng người dân vẫn thiếu nhà ở” như hiện nay”, KTS Trần Ngọc Chính nhấn mạnh.

Nhà ở khan hiếm, giá liên tục tăng

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong những năm qua, giá nhà đang tăng nhanh hơn so với thu nhập của người dân có nhu cầu thực sự.

Nhìn lại giai đoạn, 2014-2019, thị trường bất động sản tương đối ổn định, cân đối cung - cầu và giá bất động sản không quá cao. Sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, các dự án vướng mắc nhiều về thủ tục khiến lượng hàng hóa bất động sản thiếu hụt. Giai đoạn 2020, 2021, 2022 nguồn cung nhà ở rất thấp.

Ông Nguyễn Quốc Khánh trao đổi tại Chương trình. Ảnh: Quang Thái

Theo tính toán, bình quân mỗi năm sinh viên ra trường 300.000 người, có nhu cầu về nhà ở, tuy nhiên nguồn cung lại giảm khiến việc tiếp cận khó khăn.

Một điểm nữa là các dự án bất động sản bị tăng chi phí tài chính do ảnh hưởng của nhân công, giá vật liệu xây dựng. Nhân công cho ngành xây dựng hiện nay rất hiếm, trong khi giá vật liệu xây dựng đang ở mức cao. Khi chi phí xây dựng tăng cao thì các chủ đầu tư cũng không có đủ khả năng để triển khai dự án.

Thực tế cho thấy, quy hoạch đã có nhưng chi phí đầu vào cao khiến các dự án nhà ở chậm triển khai. Các doanh nghiệp chú trọng phân khúc cao cấp hơn thay vì nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp

Theo KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, những bất cập hiện nay sẽ tác động tới sự phát triển của thị trường, nền kinh tế vĩ mô cũng như an sinh xã hội.

Cụ thể, vấn đề nhà ở là mấu chốt trong sự phát triển đô thị và cuộc sống xã hội, nếu để như hiện nay sẽ chôn rất nhiều vốn và tài nguyên, không phát huy được gá trị tài nguyên. Một vấn đề nữa, giá bất động sản xa rời, lệch pha cung cầu, không phù hợp với người dân, người thu nhập thấp và nhu cầu phát triển.

Nhiều ý kiến cho rằng, nếu quy hoạch chỉ tập trung vào nhà biệt thự, phân khúc cao cấp mà chưa quan tâm đúng mức đến nhu cầu thực tế của người dân sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến an sinh xã hội. Quy hoạch cần ưu tiên phát triển các khu nhà ở phù hợp cho công nhân, sinh viên và người thu nhập trung bình, thấp tại những khu vực có nhu cầu lớn, bảo đảm hài hòa giữa phát triển đô thị và nhu cầu dân sinh.

KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng. Ảnh: Quang Thái

Cần phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội

Đề cập về những giải pháp để kéo giảm mặt bằng giá nhà, đồng thời đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và tiệm cận hơn với nhu cầu thực của người dân, KTS Trần Ngọc Chính cho rằng, đầu tiên là nhanh chóng thay đổi cơ cấu của bất động sản, cần làm nhiều nhà cho thuê, thuê - mua và nhà ở xã hội phải đến đúng đối tượng, đúng người có nhu cầu.

Thứ hai, trong quá trình phát triển đô thị, thị trường đương nhiên có nhiều phân khúc, gồm: Thương mại cao cấp và thương mại giá rẻ. Thực tế hiện nay, Hà Nội đã triển khai nhiều dự án phát triển đô thị lớn, trong đó có cả nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà cho thuê và đi cùng với đó là đầy đủ thiết chế đô thị. Tuy nhiên, giá cả phải phù hợp với yêu cầu thị trường.

Thứ ba phải thay đổi khung giá đất 1 năm 1 lần thay vì như hiện tại là 5 năm 1 lần. Đơn cử, giá đất ở khu vực trung tâm thành phố với giá đất khu vực ở cách trung tâm 20 km phải khác nhau, trong khi đó tốc độ đô thị hóa thay đổi từng ngày. Không thay đổi khung giá đất hằng năm cũng là vấn đề ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Thứ tư, bất động sản liên quan đến vật liệu xây dựng, nội thất và nhiều lĩnh vực… Nói cho cùng, nhà ở liên quan đến tổ chức đời sống và không gian phát triển đô thị. Muốn đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của người dân, nhà nước phải làm nhanh, làm tốt khâu nhà ở cho thuê, tiếp đến là nhà ở thuê mua.

Việc quan trọng nhất trong an sinh xã hội là phải phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội. Muốn làm được điều này, nhà nước phải dành quỹ đất, có quy hoạch phù hợp.

KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng. Ảnh: Quang Thái

Quy hoạch này phải phù hợp với thực tế nơi ở, làm việc của người lao động, công nhân. Để người dân dễ dàng mua được, nhà nước phải có cơ chế, chính sách về giá, đặc biệt là giá đất, giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư, người dân yên tâm vay mua nhà ở.

Cần lộ trình ổn định để lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Giải pháp lành mạnh hóa thị trường bất động sản (BĐS) cần lộ trình ổn định. Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, Hiệp hội BĐS Việt Nam, ngành BĐS hiện đóng góp một tỷ trọng khá lớn vào GDP, dao động khoảng 20%. Tương ứng, nguồn vốn tín dụng dành cho lĩnh vực này cũng chiếm tỷ lệ tương đương. Do đó, bất kỳ động thái siết tín dụng hoặc điều chỉnh chính sách đột ngột cũng sẽ gây ra những tác động tiêu cực đáng kể đến nền kinh tế.

Bên cạnh đó, BĐS còn liên quan trực tiếp đến khoảng 30-40 ngành, nghề khác. Nếu thị trường này bị ảnh hưởng hoặc rơi vào tình trạng “đóng băng”, hầu như tất cả các lĩnh vực liên quan đều sẽ chịu hệ lụy.

“Vì vậy, tôi cho rằng cần phải có một lộ trình phát triển ổn định. Nhìn lại giai đoạn 2014-2019, khi lãi suất và cung - cầu ở mức phù hợp, tính thanh khoản của thị trường đã đạt mức rất cao”, ông Nguyễn Quốc Khánh nói.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, Hiệp hội BĐS Việt Nam. Ảnh: Quang Thái

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Khánh, hiện nay, giá đất và tiền sử dụng đất đang ở mức khá cao, cần được xem xét và điều chỉnh lại. Để thị trường phát triển bền vững, Nhà nước cần có những chính sách đồng bộ. Việc chỉ thắt chặt tín dụng hay áp dụng các biện pháp hành chính đơn thuần sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế chung. Bất động sản phải được xác định là một yếu tố then chốt thúc đẩy tăng trưởng.

Siết chuyển nhượng nhà ở xã hội

Vừa qua, tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đề xuất chỉ cho phép chuyển nhượng loại hình nhà ở xã hội cho các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách sau 5 năm sử dụng, thay vì được bán tự do như hiện nay, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Trần Ngọc Chính nhìn nhận, quy định trên là phù hợp với yêu cầu phát triển hiện nay.

Khu nhà ở xã hội tại xã Đông Anh. Ảnh: Quang Thái

Ông Chính cho rằng, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu kỹ về vận hành thị trường bất động sản trước khi đưa ra đề xuất. Trước đây, người được mua nhà có quyền trao đổi, mua đi bán lại, nhưng trong bối cảnh hiện nay không còn phù hợp và có ảnh hưởng lớn tới thị trường.

Tuy nhiên, để quản lý hiệu quả, ông Chính cho rằng, cần có đơn vị giám sát vấn đề này nhằm bảo đảm tính minh bạch và không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của mọi người dân.

Kinh nghiệm thế giới trong kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản

Là người rất tâm huyết trong việc nghiên cứu các mô hình, từ đó có những kiến nghị phù hợp mang tính thực tế giúp thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh, bền vững. Chia sẻ về những kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới trong lĩnh vực nhà ở xã hội, ông Nguyễn Quốc Khánh cho hay: Ở Singapore, quốc gia có diện tích nhỏ và dân số ít, Nhà nước đã thành lập quỹ nhà nước để phát triển nhà ở. Trong đó, một phần quỹ được dùng để xây nhà cho thuê, một phần hỗ trợ người trẻ mua nhà lần đầu. Mô hình này đã được triển khai thành công, giúp phần lớn người có thu nhập trung bình có nhà ở.

Tại một số quốc gia khác như Đan Mạch và Thụy Điển, các quỹ phi lợi nhuận cũng được thành lập để đầu tư xây dựng nhà cho thuê phục vụ số đông người dân.

Tuy nhiên, Việt Nam khó có thể áp dụng nguyên vẹn mô hình của Singapore do quy mô dân số đông và diện tích lớn hơn.

Vì vậy, cần kết hợp giữa mô hình nhà ở cho thuê và nhà ở sở hữu. Để thu hút nhà đầu tư tham gia, quy hoạch đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết bài toán phát triển nhà ở.

Ông Nguyễn Quốc Khánh trao đổi tại Chương trình. Ảnh: Quang Thái

Thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách cởi mở hơn, song vẫn cần cơ chế quản lý phù hợp để giải quyết các vấn đề về quỹ đất, chi phí đầu tư, đồng thời cần thành lập các quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở.

Tiếp tục cập nhật...