Nhà dự báo lạc quan chuyển sang bi quan về khủng hoảng bất động sản Trung Quốc

Chuyên gia John Lam của UBS - Ảnh: Bloomberg.

Theo đó, ông gia nhập cùng với nhiều nhà dự báo khác cho rằng cuộc khủng hoảng địa ốc đã kéo dài 4 năm ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới sẽ không sớm kết thúc.

Trong một cuộc trả lời phỏng vấn hãng tin Bloomberg, ông Lam cho biết ông dự báo giá nhà ở Trung Quốc sẽ giảm thêm ít nhất 2 năm nữa trước khi thị trường bất động sản nhà ở của nước này có thể bước vào một giai đoạn phục hồi vững chắc.

“Tất cả những người mua nhà ở Trung Quốc trong thập kỷ qua đều có thể thua lỗ”, ông Lam nói, và cho rằng thực tế đó “đã làm thay đổi một cách căn bản kỳ vọng về giá nhà” ở quốc gia tỷ dân này.

UBS đã trở nên bi quan hơn về thị trường địa ốc Trung Quốc, chỉ vài tháng sau khi ông Lam dự báo giá nhà ở nước này có thể “trở nên ổn định” ngay từ đầu năm 2026, đi đầu là sự phục hồi ở các thành phố lớn.

Nhà phân tích lâu năm này được biết đến là người đã lên tiếng cảnh báo sớm về khủng hoảng bất động sản Trung Quốc khi hạ đánh giá về China Evergrande Group vào đầu năm 2021, thời điểm 11 tháng trước khi công ty phát triển địa ốc nặng nợ nhất thế giới này rơi vào cảnh vỡ nợ. Ông tiếp tục đưa ra quan điểm trái ngược đám đông vào năm ngoái, khi chuyển sang có một cái nhìn lạc quan về triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc trong lúc các nhà dự báo khác còn thận trọng.

Ở thời điểm hiện tại, phần lớn các ngân hàng toàn cầu vẫn đang bi quan về lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc, sau khi doanh số của thị trường sụt giảm trở lại trong quý 2 năm nay. Tháng 10 vừa qua, giá nhà ở Trung Quốc ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong vòng ít nhất 1 năm.

Cũng trong tháng 10, tổ chức đánh giá tín nhiệm Fitch Ratings dự báo tình trạng suy giảm của thị trường có thể trở nên trầm trọng hơn trong năm tới, với doanh số bán nhà mới tính theo mặt bằng có thể giảm thêm 15% từ mức hiện tại trước khi thị trường có thể đi vào ổn định.

Giá nhà đã qua sử dụng ở Trung Quốc cũng đang giảm trên phạm vi toàn quốc và đã giảm hơn 1/3 so với mức đỉnh ở nhiều khu vực đô thị lớn. Ông Lam cho biết ông dự báo giá nhà đã qua sử dụng ở các thành phố lớn của nước này sẽ giảm thêm 10% trong năm 2026 và 5% trong năm 2027 trừ phi Bắc Kinh có các biện pháp kích cầu mạnh tay.

Chỉ số giá nhà đã qua sử dụng ở Thượng Hải, Bắc Kinh và Thẩm Quyến qua các năm - Nguồn: Centaline/Bloomberg.

Tuần trước, Bloomberg đưa tin các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang cân nhắc các biện pháp mới để vực dậy thị trường bất động sản, bao gồm hỗ trợ trả lãi khoản vay thế chấp nhà trên toàn quốc. Đây sẽ là lần đầu tiên Trung Quốc áp dụng biện pháp như vậy. Một cựu Bộ trưởng Bộ Tài chính của nước này gần đây cảnh báo rằng triển vọng tài chính ảm đạm của các hộ gia đình do giá nhà giảm sẽ làm trầm trọng thêm áp lực giảm phát trong nền kinh tế.

Dự báo lạc quan trước đây của ông Lam về một sự phục hồi sắp diễn ra trên thị trường bất động sản Trung Quốc được đưa ra dựa trên cơ sở là tình trạng dư thừa cung nhà ở dịu bớt do nhiều doanh nghiệp phát triển địa ốc thiếu tiền không thể tiếp tục mua thêm đất. Trong năm 2024, số nhà mới khởi công đã giảm 63% so với thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng vào năm 2021, nhiều hơn mức giảm 48% của doanh số bán nhà tính theo diện tích. Trong năm nay, xu hướng này vẫn tiếp diễn.

Cơ sở dự báo không thay đổi, nhưng dự báo của ông Lam đã thay đổi. Ông cho rằng nhiều người có ý định mua nhà sẽ tiếp tục trì hoãn kế hoạch này vì xu hướng trượt dốc của giá nhà đang làm lung lay niềm tin lâu nay của họ rằng mua bất động sản là một cách đầu tư an toàn.

Theo ông Lam, sẽ có nhiều người Trung Quốc chọn cách đi thuê nhà thay vì mua, vì lợi tức cho thuê nhà ở các thành phố lớn ở nước này đang thấp hơn nhiều so với lãi suất vay mua nhà trả góp. Trong tháng 10 vừa qua, lợi tức cho thuê nhà bình quân ở các thành phố cấp 1 của Trung Quốc là 1,81%/năm, so với lãi suất vay mua nhà trả góp bình quân toàn quốc là 3,07%/năm.

Lợi tức cho thuê nhà ở một số thành phố lớn ở Trung Quốc qua các năm - Nguồn: Centaline/Bloomberg.

Theo ông Lam, giá nhà cho thuê có thể là một chỉ báo sớm về động lực cung-cầu trên thị trường bất động sản. Ông cho rằng một khi giá thuê nhà ổn định, giá nhà có thể sẽ dừng giảm.

Bình Minh