Nhà giải tỏa đang thế chấp ngân hàng giải quyết như thế nào?

Nghĩa vụ trả nợ không chấm dứt khi bị thu hồi đất

Hà Nội những ngày hè đang nóng như đổ lửa với đại công trường xây dựng những dự án lớn sẽ làm thay đổi bộ mặt Thủ đô trong thời gian tới. Việc giải tỏa một số khu vực dân cư để phục vụ xây dựng các dự án cũng đang nóng theo từng ngày, trong đó câu chuyện được nhiều người quan tâm là việc nhà nằm trong diện thu hồi, giải tỏa mặt bằng để thành phố xây dựng dự án, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được chủ nhà thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng. Vậy, nghĩa vụ trả nợ của người vay vốn sẽ được tiếp tục như thế nào?

Câu chuyện này không chỉ là vấn đề đơn lẻ của một vài cá nhân, mà nhận được sự quan tâm của rất nhiều người. Từ góc độ pháp lý, luật sư Ngô Quí Linh, Giám đốc Công ty Luật Mai Đăng Khang cho rằng, tình huống nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng bị Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án là một quan hệ “giao thoa” giữa pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật về tín dụng ngân hàng. Việc xử lý phải tuân theo nguyên tắc tách bạch giữa nghĩa vụ trả nợ và biện pháp bảo đảm, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và tổ chức tín dụng.

Một số căn nhà bị giải tỏa để triển khai các dự án lớn.

“Trước hết, cần khẳng định nguyên tắc nền tảng: Việc Nhà nước thu hồi đất không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của người vay đối với ngân hàng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật liên quan, nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng là nghĩa vụ độc lập với tài sản bảo đảm. Quyền sử dụng đất chỉ đóng vai trò là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó.

Vì vậy, ngay cả khi quyền sử dụng đất bị thu hồi theo quyết định hành chính, nghĩa vụ trả nợ vẫn còn nguyên hiệu lực cho đến khi được thanh toán đầy đủ”, luật sư Linh phân tích.

Cũng theo vị luật sư này, về bản chất, người sử dụng đất vẫn là chủ thể được Nhà nước bồi thường theo pháp luật đất đai. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay, nên ngân hàng - với tư cách bên nhận bảo đảm - có quyền ưu tiên thanh toán từ khoản tiền bồi thường này.

Đáng chú ý, khoản 8 Điều 21 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về trường hợp có biến động đối với tài sản bảo đảm như sau: Khi tài sản bảo đảm bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, thì khoản tiền bồi thường, hỗ trợ được dùng để thay thế tài sản bảo đảm. Điều này có nghĩa là tài sản thế chấp ban đầu (quyền sử dụng đất, nhà ở…) được “chuyển hóa” thành giá trị tiền tệ tương ứng, và ngân hàng tiếp tục có quyền ưu tiên đối với giá trị thay thế đó.

Trên thực tế, cơ quan giải phóng mặt bằng, ngân hàng và người dân sẽ phối hợp xác định chính xác dư nợ, sau đó khoản tiền bồi thường sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ tín dụng trước khi phần còn lại (nếu có) được trả cho người dân.

Trong trường hợp số tiền bồi thường lớn hơn dư nợ, việc xử lý tương đối đơn giản. Ngân hàng sẽ thu hồi đủ nợ gốc, lãi và các chi phí hợp pháp theo hợp đồng; phần giá trị còn lại thuộc về người dân. Điều này giúp người bị thu hồi đất vẫn có một phần nguồn lực tài chính để ổn định cuộc sống và thực hiện tái định cư.

Ngược lại, nếu tiền bồi thường thấp hơn dư nợ - tình huống phổ biến do giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường - thì toàn bộ khoản tiền bồi thường vẫn sẽ được ưu tiên dùng để trả nợ ngân hàng. Phần nghĩa vụ còn thiếu không bị xóa bỏ mà tiếp tục là nghĩa vụ phải thực hiện của người vay.

Trong trường hợp này, ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm, cơ cấu lại khoản vay hoặc áp dụng các biện pháp pháp lý khác để thu hồi nợ theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc pháp luật hiện hành không có quy định mặc định cho phép người vay giữ lại một phần tiền bồi thường để làm kế sinh nhai nếu nghĩa vụ nợ chưa được thanh toán đầy đủ. Việc phân bổ khoản tiền bồi thường phải tuân theo nguyên tắc ưu tiên thanh toán nghĩa vụ có bảo đảm.

Luật sư Ngô Quí Linh, Giám đốc Công ty Luật Mai Đăng Khang.

Xử lý linh hoạt, hoàn thiện khoảng trống chính sách

Một vấn đề thường được đặt ra là việc Nhà nước thu hồi đất có được coi là sự kiện bất khả kháng hay không? Theo quy định của Bộ luật Dân sự, sự kiện bất khả kháng phải đáp ứng các điều kiện về tính khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục.

Trong khi đó, việc thu hồi đất là hoạt động quản lý hành chính của Nhà nước, thường gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xác lập. Vì vậy, về nguyên tắc, đây không được coi là sự kiện bất khả kháng để miễn trừ nghĩa vụ thanh toán của người vay.

Dù lý thuyết là thế, tuy nhiên, theo luật sư Linh, từ góc độ chính sách, pháp luật đất đai đã có các quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất, bao gồm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nguyên tắc bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Tuy nhiên, hiện chưa có cơ chế chuyên biệt điều chỉnh trực tiếp mối quan hệ giữa nghĩa vụ tín dụng và việc thu hồi đất, dẫn đến khoảng trống trong việc chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, ngân hàng và người dân.

“Từ thực tiễn đặt ra yêu cầu cần có sự phối hợp linh hoạt giữa các bên. Đối với Nhà nước, có thể cân nhắc bổ sung các chính sách hỗ trợ như giãn nợ, khoanh nợ hoặc hỗ trợ tài chính đối với các trường hợp đặc biệt. Đối với hệ thống ngân hàng, cần có cách tiếp cận phù hợp hơn thông qua cơ cấu lại khoản vay, chấp nhận tài sản tái định cư thay thế hoặc điều chỉnh điều kiện tín dụng trong giới hạn pháp luật cho phép”, Luật sư Linh kiến nghị.

Được biết, tại các địa phương, vấn đề này cũng đang được xử lý hết sức hợp lý. Ví dụ là địa bàn có dự án xây dựng cầu Tứ Liên và cầu Trần Hưng Đạo, UBND phường Hồng Hà (Hà Nội) cho biết đã chủ động triển khai cơ chế làm việc ba bên (chính quyền - người dân - ngân hàng) để xử lý các căn nhà đang bị cầm cố hoặc thế chấp tại ngân hàng.

Về nguyên tắc thực hiện là tuân thủ quy định pháp luật nhưng có sự tạo điều kiện linh hoạt cho công tác giải phóng mặt bằng. Ngay cả khi tài sản đang thuộc quyền kiểm soát của ngân hàng, việc di dời để phục vụ dự án công cộng vẫn là yêu cầu bắt buộc và các bên phải chấp hành.

Đối với các hộ dân thế chấp nhà tại ngân hàng, UBND phường phối hợp thực hiện cơ chế "chuyển đổi tài sản thế chấp". Cụ thể, phường thực hiện phương án "ghim" lại hồ sơ bồi thường. Khi người dân được bàn giao ô đất tái định cư (ví dụ tại khu vực Thư Lâm), chính quyền sẽ phối hợp để thay đổi tài sản thế chấp từ căn nhà cũ sang ô đất mới. Việc nợ nhiều hay ít và các thủ tục dân sự tiếp theo sẽ do người dân và ngân hàng tự thực hiện dựa trên giá trị tài sản mới được hoán đổi…