Nhà Khang Điền hưởng 'quả ngọt' từ thương vụ M&A nghìn tỷ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức về thanh khoản và chi phí vốn, kết quả kinh doanh quý I/2026 của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) tạo ra một nghịch lý đáng chú ý. Doanh thu sụt giảm mạnh nhưng lợi nhuận lại tăng trưởng vượt bậc.

Theo báo cáo tài chính, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần khoảng 281 tỷ đồng trong quý đầu năm, giảm 60,4% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế đạt 281 tỷ đồng, tăng tới 131% so với quý I/2025.

Kết quả này khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi điều gì đã giúp doanh nghiệp tạo ra mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng trong khi hoạt động bán hàng chưa thực sự khởi sắc.

Thương vụ M&A nghìn tỷ tạo cú hích lợi nhuận

Khác với những giai đoạn trước khi lợi nhuận chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm bất động sản, động lực tăng trưởng của Nhà Khang Điền trong quý đầu năm nay lại đến từ một nguồn thu mang tính chất một lần.

Nhà Khang Điền ghi nhận lợi nhuận quý I/2026 tăng mạnh nhờ khoản lãi bất thường từ hoạt động M&A.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, doanh nghiệp ghi nhận khoảng 285 tỷ đồng thu nhập khác phát sinh từ giao dịch mua doanh nghiệp với giá thấp hơn giá trị tài sản thuần. Đây là khoản lợi nhuận xuất hiện sau khi Nhà Khang Điền hoàn tất việc mua lại 99% vốn tại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập.

Tổng giá trị thương vụ được công bố ở mức khoảng 2.550 tỷ đồng. Theo quy định kế toán, sau khi hoàn tất việc mua lại, doanh nghiệp phải đánh giá lại toàn bộ tài sản và nghĩa vụ tài chính của đơn vị được mua. Khi giá trị tài sản thuần cao hơn chi phí thực tế bỏ ra, phần chênh lệch sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh.

Chính cơ chế này đã tạo ra khoản thu nhập bất thường giúp lợi nhuận của Nhà Khang Điền tăng mạnh trong quý I dù doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính giảm sâu.

Tuy nhiên, ý nghĩa của thương vụ không chỉ nằm ở khoản lợi nhuận kế toán. Điều quan trọng hơn là Nhà Khang Điền đã bổ sung thêm một quỹ đất lớn tại khu vực phía Đông TP.HCM, nơi đang được đánh giá là một trong những khu vực phát triển năng động nhất của thị trường bất động sản.

Thông qua việc sở hữu An Lập, doanh nghiệp gián tiếp nắm quyền phát triển khu đất rộng khoảng 8,2 ha tại Cát Lái. Đây là khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang ngày càng hoàn thiện và xu hướng dịch chuyển dân cư về khu Đông thành phố.

Sau thương vụ này, tổng quỹ đất có pháp lý tương đối hoàn chỉnh của Nhà Khang Điền tại khu vực Bình Trưng - Cát Lái tăng lên khoảng 40 ha. Quy mô quỹ đất toàn doanh nghiệp hiện đã vượt mốc 520 ha tại TP.HCM.

Trong bối cảnh việc tìm kiếm và phát triển quỹ đất sạch ngày càng khó khăn, đây được xem là lợi thế đáng kể cho chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.

Về hoạt động kinh doanh cốt lõi, quý I vừa qua Nhà Khang Điền chỉ ghi nhận bàn giao số lượng hạn chế tại dự án Gladia. Doanh nghiệp bàn giao 6 căn biệt thự thấp tầng nhưng vẫn duy trì biên lợi nhuận gộp ở mức gần 65%, cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung của ngành nhờ đặc thù sản phẩm cao cấp.

Sau quý đầu năm, doanh nghiệp hoàn thành khoảng 7% kế hoạch doanh thu và 22% mục tiêu lợi nhuận năm 2026. Điều này cho thấy phần lớn kết quả kinh doanh năm nay vẫn sẽ phụ thuộc vào tiến độ bàn giao các dự án trong những quý còn lại.

Gia tăng nợ vay để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới

Song hành với việc mở rộng quỹ đất, bức tranh tài chính của Nhà Khang Điền cũng có nhiều thay đổi đáng chú ý.

Tính đến cuối tháng 3/2026, tổng dư nợ vay của doanh nghiệp đạt khoảng 15.348 tỷ đồng, tăng hơn 5.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Mức tăng này chủ yếu đến từ nhu cầu vốn phục vụ các thương vụ đầu tư và triển khai dự án.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu hiện ở mức hơn 71%, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Trong điều kiện lãi suất duy trì ở vùng cao trong thời gian dài, việc gia tăng đòn bẩy tài chính có thể tạo áp lực nhất định lên chi phí vốn và lợi nhuận trong ngắn hạn.

Tình hình nợ vay của Nhà Khang Điền.

Dẫu vậy, nhiều chuyên gia cho rằng đây là diễn biến không quá bất ngờ đối với các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất. Việc chấp nhận tăng nợ vay thường là bước chuẩn bị cần thiết trước khi bước vào chu kỳ phát triển mới.

Điểm tích cực là khoản người mua trả tiền trước của Nhà Khang Điền đã có dấu hiệu cải thiện kể từ cuối năm 2025. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang dần phục hồi tại một số dự án của doanh nghiệp, đồng thời giúp cải thiện dòng tiền hoạt động.

Nếu tiến độ bán hàng tiếp tục thuận lợi, áp lực tài chính có thể giảm dần trong những năm tới khi doanh nghiệp bắt đầu ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ các dự án quy mô lớn.

Theo đánh giá của nhiều tổ chức phân tích, năm 2026 vẫn chưa phải thời điểm tăng trưởng mạnh nhất của Nhà Khang Điền. Đây chủ yếu là giai đoạn chuẩn bị và hoàn thiện các điều kiện cần thiết cho chu kỳ phát triển tiếp theo.

Dự án được kỳ vọng đóng vai trò quan trọng nhất trong giai đoạn hiện tại là Gladia, dự án hợp tác giữa Nhà Khang Điền và Keppel.

Đối với khu thấp tầng, khoảng 60% sản phẩm đã được tiêu thụ kể từ khi mở bán vào năm 2025. Phần còn lại dự kiến tiếp tục được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2026-2027.

Theo các ước tính, riêng khu thấp tầng của Gladia có thể tạo ra khoảng 4.500 tỷ đồng doanh thu. Sau khi phân chia lợi ích với đối tác, phần đóng góp thuộc về Nhà Khang Điền được ước tính khoảng 2.250 tỷ đồng.

Trong khi đó, khu căn hộ cao tầng với hơn 600 sản phẩm đã được khởi công từ đầu năm nay. Thời điểm mở bán nhiều khả năng sẽ được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên diễn biến thị trường nhằm tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Bên cạnh Gladia, Nhà Khang Điền còn sở hữu nhiều dự án quy mô lớn đang trong quá trình chuẩn bị pháp lý hoặc xây dựng hạ tầng.

Dự án Solina tại Bình Hưng có diện tích hơn 16 ha được định hướng trở thành khu đô thị quy mô lớn trong những năm tới. Bình Trưng Đông với quy mô hơn 18 ha cũng đang từng bước hoàn thiện các thủ tục để chuẩn bị triển khai.

Một điểm đáng chú ý khác là Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng với diện tích gần 110 ha. Đây là dự án giúp Nhà Khang Điền đa dạng hóa nguồn thu ngoài mảng bất động sản nhà ở. Theo kế hoạch, dự án có thể bắt đầu khai thác từ cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027.

Ngoài ra, quỹ đất An Lập vừa được thâu tóm cũng được kỳ vọng sẽ trở thành nguồn cung mới trong giai đoạn 2027-2028. Xa hơn, các dự án Tân Tạo và Phong Phú 2 tiếp tục được doanh nghiệp thúc đẩy hoàn thiện pháp lý để tạo nguồn hàng cho các năm sau.

Nhìn từ bức tranh tổng thể, kết quả lợi nhuận tăng mạnh của Nhà Khang Điền trong quý I/2026 phần lớn đến từ yếu tố bất thường thay vì hoạt động kinh doanh cốt lõi. Tuy nhiên, thương vụ M&A mang lại khoản lãi đột biến cũng đồng thời giúp doanh nghiệp mở rộng đáng kể quỹ đất, tạo nền tảng cho chiến lược tăng trưởng dài hạn.

Trong ngắn hạn, áp lực từ nợ vay và diễn biến của thị trường bất động sản vẫn là những yếu tố cần theo dõi. Dù vậy, với danh mục dự án lớn đang dần hoàn thiện, Nhà Khang Điền đang chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới, trong đó giai đoạn từ năm 2027 trở đi được kỳ vọng sẽ trở thành thời điểm ghi nhận sự bứt phá rõ nét hơn về doanh thu và lợi nhuận.