Nhà Khang Điền lãi lớn nhờ M&A, dư nợ vay tăng thêm 6.500 tỷ đồng trong nửa năm

Lợi nhuận tăng gần 250% nhờ các khoản thu nhập đột biến

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) ghi nhận doanh thu thuần gần 161 tỷ đồng, giảm 85% so với hơn 1.047 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Lợi nhuận sau thuế trong quý đạt khoảng 770 tỷ đồng, tăng 293% so với quý II/2025.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần của Khang Điền đạt 442 tỷ đồng, giảm 75% so với mức 1.759 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.

Theo giải trình, doanh thu giảm do chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh. Trong nửa đầu năm, nguồn thu từ mảng này chỉ đạt hơn 408 tỷ đồng, giảm 76% so với mức 1.729 tỷ đồng cùng kỳ, do doanh nghiệp chưa bước vào giai đoạn bàn giao số lượng lớn sản phẩm tại các dự án nhà ở.

Trái ngược với diễn biến của doanh thu, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 6 tháng đầu năm của Khang Điền đạt hơn 1.097 tỷ đồng, tăng 248%, tương đương gấp gần 3,5 lần cùng kỳ.

Động lực tăng trưởng lợi nhuận không đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi mà chủ yếu được đóng góp bởi doanh thu tài chính và thu nhập khác phát sinh từ các giao dịch M&A.

Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu hoạt động tài chính của Khang Điền đạt hơn 913 tỷ đồng, gấp hơn 38 lần mức gần 24 tỷ đồng cùng kỳ.

Khoản doanh thu đột biến này chủ yếu liên quan đến giao dịch tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới. Ngày 23/6/2026, Khang Điền hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Bình Trưng Mới với giá trị hơn 68 tỷ đồng. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp tại đơn vị này giảm từ 50,95% xuống 48,95%. Bình Trưng Mới theo đó không còn là công ty con mà trở thành công ty liên kết của Khang Điền.

Từ giao dịch trên, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi tài chính hơn 896 tỷ đồng.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, khoản lãi này bao gồm khoảng 22 tỷ đồng chênh lệch giữa giá chuyển nhượng phần vốn và giá trị ghi sổ tài sản thuần, cùng gần 875 tỷ đồng liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng vốn cho cổ đông không kiểm soát trong những năm trước.

Bên cạnh đó, thu nhập khác của Khang Điền trong nửa đầu năm đạt gần 303 tỷ đồng, gấp hơn 11 lần cùng kỳ.

Nguồn thu này chủ yếu đến từ thương vụ mua lại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập. Trong tháng 3/2026, Khang Điền đã hoàn tất mua 99% vốn tại An Lập với giá trị gần 2.553 tỷ đồng.

Tại ngày mua, giá trị hợp lý của phần tài sản thuần tương ứng tại An Lập đạt gần 2.870 tỷ đồng. Chênh lệch hơn 285 tỷ đồng được Khang Điền ghi nhận vào thu nhập khác.

Như vậy, phần lớn lợi nhuận đột biến của Khang Điền trong nửa đầu năm 2026 đến từ các khoản thu nhập mang tính chất một lần, thay vì hoạt động bán và bàn giao bất động sản.

Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo tài chính là Khang Điền lần đầu ghi nhận chi phí lãi vay trực tiếp trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

Trong quý II/2026, chi phí lãi vay được ghi nhận hơn 19 tỷ đồng, nâng tổng chi phí lãi vay trong 6 tháng lên gần 25 tỷ đồng. Trong khi đó, cùng kỳ các năm trước và riêng quý I/2026, khoản mục này đều không phát sinh.

Hàng tồn kho tăng hơn 6.200 tỷ đồng

Tính đến ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Khang Điền đạt hơn 39.471 tỷ đồng, tăng 16% so với cuối năm 2025, tương ứng tăng thêm gần 5.397 tỷ đồng.

Hàng tồn kho tiếp tục là khoản mục lớn nhất, đạt hơn 29.488 tỷ đồng, tăng 27%, tương đương tăng thêm hơn 6.228 tỷ đồng so với đầu năm. Khoản mục này chiếm gần 75% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Hàng tồn kho của Khang Điền chủ yếu là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản.

Dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo có giá trị tồn kho lớn nhất, đạt hơn 9.238 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm và chiếm hơn 31% tổng hàng tồn kho.

Đáng chú ý, sau thương vụ mua lại An Lập, Khang Điền ghi nhận thêm gần 5.499 tỷ đồng chi phí dở dang tại dự án An Lập – Bình Trưng Đông.

Một số dự án có giá trị tồn kho lớn khác gồm Bình Trưng – Bình Trưng Đông với hơn 4.961 tỷ đồng, tăng 3%; Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông với gần 3.467 tỷ đồng, giảm nhẹ; Khu dân cư Phong Phú 2 với hơn 2.679 tỷ đồng, tăng 42%; và Khu dân cư Bình Hưng 11A với hơn 2.147 tỷ đồng, tăng 7%.

Hầu hết quyền sử dụng đất và tài sản hình thành tại các dự án trên đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng.

Ngoài hàng tồn kho, Khang Điền ghi nhận hơn 2.605 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương tiền, tăng 2% so với đầu năm.

Khoản trả trước cho người bán ngắn hạn giảm 40%, còn gần 1.968 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang dài hạn đạt hơn 1.933 tỷ đồng, tăng 11%.

Sau khi Bình Trưng Mới chuyển từ công ty con thành công ty liên kết, Khang Điền ghi nhận khoản đầu tư vào công ty liên kết gần 1.144 tỷ đồng.

Tại ngày 30/6/2026, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp đạt hơn 19.497 tỷ đồng, tăng 51% so với mức gần 12.910 tỷ đồng đầu năm.

Trong đó, tổng dư nợ vay ngân hàng đạt gần 16.659 tỷ đồng, tăng 64%, tương ứng tăng thêm gần 6.510 tỷ đồng chỉ sau 6 tháng. Dư nợ vay chiếm khoảng 85% tổng nợ phải trả.

Vay ngắn hạn và nợ vay dài hạn đến hạn trả đạt hơn 2.223 tỷ đồng, tăng 23%. Vay dài hạn đạt gần 14.436 tỷ đồng, tăng 73% so với mức hơn 8.348 tỷ đồng đầu năm.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của Khang Điền theo đó tăng từ 0,55 lần lên 0,83 lần.

Ba ngân hàng đang cấp tín dụng lớn nhất cho Khang Điền là Ngân hàng TMCP Phương Đông, Ngân hàng TMCP Quân Đội và Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, với tổng dư nợ khoảng 16.500 tỷ đồng.

Trong đó, tổng dư nợ tại OCB đạt hơn 6.703 tỷ đồng, gồm khoảng 1.479 tỷ đồng vay ngắn hạn và 5.224 tỷ đồng vay dài hạn.

Các khoản vay tại OCB được sử dụng để tài trợ hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Bình Hưng, phát triển dự án Cát Lái, Bình Trưng Đông và đầu tư vào Bình Trưng Mới. Lãi suất được xác định bằng lãi suất cơ sở kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 2,5% đến 3,7% mỗi năm.

Dư nợ vay dài hạn tại MB đạt hơn 6.314 tỷ đồng, được sử dụng để tài trợ dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khu dân cư Tân Tạo A và hoạt động góp vốn vào Công ty Tư vấn Quốc Tế.

Lãi suất các khoản vay tại MB được xác định bằng lãi suất tiền gửi cá nhân kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ từ 2,7% đến 3,7% mỗi năm.

Tại VietinBank, dư nợ vay dài hạn của Khang Điền đạt hơn 3.503 tỷ đồng, chủ yếu phục vụ các dự án Khu dân cư Tân Tạo – Khu A, Khu dân cư Bình Trưng Đông và dự án Đoàn Nguyên. Biên độ lãi suất dao động từ 1,9% đến 3,5% mỗi năm.

Trong khi nợ vay tăng mạnh, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn, phản ánh dòng tiền khách hàng đặt cọc mua bất động sản, lại giảm 38%, từ hơn 648 tỷ đồng xuống còn gần 399 tỷ đồng.

Mặc dù lợi nhuận kế toán tăng mạnh, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền tiếp tục âm trong nửa đầu năm.

Cụ thể, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 1.480 tỷ đồng. Mức âm này đã cải thiện 43% so với khoản âm gần 2.582 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.

Dòng tiền kinh doanh âm chủ yếu do doanh nghiệp tiếp tục đổ vốn vào hàng tồn kho, chi trả lãi vay và thực hiện nghĩa vụ thuế.

Trong kỳ, dòng tiền bị hút vào hàng tồn kho hơn 1.210 tỷ đồng. Khang Điền đồng thời chi gần 497 tỷ đồng trả lãi vay và gần 303 tỷ đồng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.

Dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm hơn 2.645 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ âm gần 98 tỷ đồng. Mức thâm hụt dòng tiền đầu tư vì vậy cao gấp khoảng 27 lần cùng kỳ.

Dòng tiền đầu tư âm chủ yếu do các khoản chi mua sắm tài sản, cho vay và chi tiền thực hiện thương vụ M&A tại An Lập.

Ở chiều ngược lại, dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính đạt hơn 4.187 tỷ đồng, tăng 105% so với mức hơn 2.044 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Trong 6 tháng, Khang Điền thu về hơn 5.910 tỷ đồng từ đi vay, tăng 79% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp đồng thời chi hơn 1.501 tỷ đồng trả nợ gốc vay và hơn 224 tỷ đồng thanh toán cổ tức.