Nhà nước quyết định giá đất: Gỡ nút thắt mặt bằng, giữ nguồn lực cho phát triển

Khu vực đang triển khai thi công hạ tầng dự án đô thị ven sông tại phường Long Hưng, thành phố Đồng Nai.

Thực hiện chính sách về giá đất ngoài tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng còn hỗ trợ kiểm soát đầu cơ, hạn chế thao túng giá đất, giá nhà và khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

Minh bạch giá đất, tạo thuận lợi cho giải phóng mặt bằng

Theo Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đồng Nai Huỳnh Tấn Lộc, tính đến ngày 24-8-2026, trên địa bàn thành phố có gần 300 dự án đang triển khai với hơn 46 ngàn hộ dân bị ảnh hưởng trên tổng diện tích hơn 15,5 ngàn hécta.

Thực tế triển khai các dự án thời gian qua cho thấy, giá đất là một trong những vấn đề người dân đặc biệt quan tâm và dễ phát sinh vướng mắc, tiêu cực. Người bị thu hồi đất mong muốn mức bồi thường tương xứng với giá trị đất; cơ quan nhà nước phải bảo đảm đúng quy định, hài hòa lợi ích; còn doanh nghiệp cần có mặt bằng sớm, cần chi phí đầu vào phù hợp và có khả năng dự báo để chủ động triển khai dự án.

Lực lượng chức năng xã An Phước đo đạc, kiểm kê tài sản đất đai thu hồi làm dự án.

Tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026, Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan (Nghị quyết số 21) đã đề ra các quan điểm và định hướng trọng tâm nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai. Theo định hướng được nêu trong Nghị quyết số 21, việc xác định giá đất sẽ tiếp tục được hoàn thiện theo hướng Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất, gắn với cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất. Định hướng này nhằm loại bỏ các bất cập cũ, tháo gỡ điểm nghẽn và đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược.

Cụ thể, Nhà nước quyết định giá đất dựa trên mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh và nâng cao sức cạnh tranh kinh tế. Trung ương chịu trách nhiệm xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp cũng như cơ chế kiểm tra, giám sát; các địa phương áp dụng ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) phù hợp với thực tế. Quy trình xác định giá phải dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học nhằm cân bằng, bảo đảm hài hòa lợi ích của 3 bên: Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Đồng Nai đang đứng trước yêu cầu triển khai nhiều dự án lớn, tiến độ giải phóng mặt bằng có ý nghĩa quyết định. Chậm giải phóng mặt bằng thường kéo theo chậm tiến độ công trình, phát sinh chi phí và kéo dài thời gian đưa nguồn lực vào nền kinh tế.

Mặt bằng Khu công nghiệp Biên Hòa 1 đã được giải phóng để thực hiện đề án chuyển đổi công năng khu công nghiệp.

Theo định hướng sửa đổi Luật Đất đai được nêu trong Nghị quyết số 21, Nhà nước sẽ quyết định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số K, dựa trên hệ thống dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch; đồng thời có cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất. Việc xây dựng giá đất cần xác định rõ nguồn dữ liệu, tiêu chí, phương pháp và hệ số áp dụng, qua đó tạo căn cứ để người dân giám sát, doanh nghiệp chủ động tính toán chi phí và cơ quan nhà nước thống nhất trong tổ chức thực hiện. Cùng với đó, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường cần được quy định phù hợp với từng loại đất, từng điều kiện thực tế, góp phần tạo đồng thuận cho người dân và giảm rủi ro trong quá trình thực thi chính sách.

Giá đất rất quan trọng, tuy nhiên, để mặt bằng thực sự “đi trước một bước”, bên cạnh giá đất để bồi thường cần có các chính sách an sinh khác là tái định cư, hỗ trợ người dân ổn định đời sống và sinh kế.

Thi công xây dựng dự án khu đô thị tại phường Long Hưng, thành phố Đồng Nai.

Một trong những định hướng lớn trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai là chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”. Đây cũng là quan điểm được thành phố Đồng Nai chú trọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhằm bảo đảm nơi ở, điều kiện sống và sinh kế cho người dân. Nói cách khác, giá đất minh bạch và đúng là điều kiện cần; bảo đảm cuộc sống của người dân sau thu hồi đất là nền tảng để tạo đồng thuận cao.

Phó Bí thư Thành ủy Võ Tấn Đức, Trưởng ban Chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư thành phố Đồng Nai cho biết: Bên cạnh chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định, thành phố còn triển khai nhiều chính sách hỗ trợ người dân bị thu hồi đất như: hỗ trợ cây trồng, vật kiến trúc; khen thưởng người bàn giao mặt bằng sớm; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và ưu tiên mua nhà ở xã hội đối với trường hợp không đủ điều kiện tái định cư…

Chặn “sóng đất” từ những dự án lớn

Cùng với tháo gỡ mặt bằng, Đồng Nai cũng đang nỗ lực kiểm soát nguy cơ đầu cơ khi quy hoạch thành phố đang tiếp tục điều chỉnh và các dự án hạ tầng chiến lược bước vào giai đoạn hoàn thiện tạo kỳ vọng tăng giá đất.

Bởi lẽ, khi một tuyến đường mới được mở, một dự án đô thị được triển khai hoặc một công trình động lực được đầu tư, giá đất ở khu vực lân cận thường nhận được sự quan tâm lớn. Nếu thông tin bị thổi phồng hoặc bị lợi dụng, thị trường rất dễ xuất hiện những đợt tăng giá “ảo”, không phản ánh đầy đủ giá trị sử dụng thực tế của đất. Đây là khoảng trống mà cơ chế giá đất minh bạch, kết hợp với dữ liệu đất đai và thông tin quy hoạch công khai có thể góp phần thu hẹp.

Định hướng của Trung ương là Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; đồng thời điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra. Chính sách đất đai cũng hướng đến khắc phục đầu cơ, sử dụng đất lãng phí, tham nhũng, tiêu cực.

Khu công nghiệp Giang Điền, xã An Viễn, thành phố Đồng Nai.

Đồng Nai đang thực hiện việc cập nhật, công khai dữ liệu quy hoạch, thửa đất, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và giá đất để thị trường có thêm nguồn thông tin chính thống tham chiếu. Khi thông tin được công khai, cập nhật sẽ góp phần hạn chế tình trạng các đối tượng lợi dụng sự thiếu minh bạch tạo “sóng”, đẩy giá hoặc kích thích tâm lý đầu cơ.

Theo các chuyên gia, việc Nhà nước quyết định giá đất không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ chấm dứt đầu cơ, nhưng có thể góp phần hạn chế tình trạng này nếu được thực hiện đồng bộ với các giải pháp về dữ liệu, quy hoạch, giao dịch và minh bạch thông tin.

Theo ông Trịnh Quốc Dũng, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đồng Nai, thành phố đặt mục tiêu trong tháng 10-2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đồng thời đẩy nhanh đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đối với diện tích chưa được cập nhật. Mục tiêu là chuyển từ quản lý đất đai dựa trên hồ sơ sang quản trị đất đai bằng dữ liệu.

Người dân quét mã thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường Tam Phước.

Bên cạnh việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Đồng Nai cũng đang đẩy mạnh công khai thông tin quy hoạch trên các ứng dụng của ngành nông nghiệp và môi trường, ngành xây dựng, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tra cứu. Việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch góp phần hạn chế tình trạng tung tin sai lệch, thổi giá, đầu cơ đất đai, lợi dụng thông tin về các dự án, quy hoạch để đẩy giá đất lên cao.

Giá trị một khu đất có thể tăng mạnh khi đường sá, cầu cống được đầu tư, quy hoạch được điều chỉnh hoặc khu công nghiệp, trung tâm logistics hình thành. Sự gia tăng đó không hoàn toàn đến từ nỗ lực của người sử dụng đất mà được cộng hưởng từ nguồn lực công và các quyết định đầu tư, phát triển của Nhà nước. Vì vậy, Nhà nước định hướng cần có cơ chế điều tiết phù hợp để một phần giá trị tăng thêm từ đất được chuyển hóa thành nguồn lực tiếp tục đầu tư hạ tầng, tái định cư, chỉnh trang đô thị và phục vụ phát triển.

Đây cũng là ý nghĩa quan trọng của định hướng Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra. Trung ương xác định đất đai là nguồn lực quan trọng cho phát triển và yêu cầu quản lý, khai thác, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Với thành phố Đồng Nai, đây là vấn đề có tính chiến lược.

Thành phố đang đứng trước một giai đoạn phát triển mới với hàng loạt công trình hạ tầng và không gian đô thị được hình thành. Cùng với những công trình đó, giá trị đất đai ở các khu vực hưởng lợi cũng có thể tăng lên.

Nếu khai thác tốt, đất đai có thể trở thành một trong những nguồn lực quan trọng để tái đầu tư cho chính quá trình phát triển đô thị. Đó cũng là cách tạo ra vòng quay nguồn lực: đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất; Nhà nước có cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm; nguồn lực thu được tiếp tục đầu tư cho hạ tầng và dịch vụ công; hạ tầng tốt hơn lại tạo thêm giá trị cho không gian phát triển.

Có thể nói, cơ chế Nhà nước quyết định giá đất mở ra kỳ vọng tháo gỡ những điểm nghẽn trong quản lý và sử dụng đất đai, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với tổ chức thực hiện. Và giá đất chỉ phát huy hiệu quả khi được xây dựng trên cơ sở dữ liệu tin cậy, phương pháp phù hợp và cơ chế cập nhật kịp thời, bảo đảm sát với thực tế từng khu vực.

Với thành phố Đồng Nai, nơi đang triển khai nhiều dự án hạ tầng, đô thị và động lực phát triển mới, việc hoàn thiện cơ chế giá đất vừa giải quyết bài toán bồi thường, giải phóng mặt bằng vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Khi đó, giá đất sẽ không chỉ là căn cứ thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà trở thành một công cụ quan trọng để quản trị, điều tiết và tạo nguồn lực cho phát triển.

Cơ chế giá đất chỉ là một mắt xích trong bài toán quản trị đất đai. Để giải quyết đồng thời yêu cầu bồi thường, giải phóng mặt bằng, kiểm soát đầu cơ và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, cần đặt giá đất trong một hệ thống đồng bộ về dữ liệu, quy hoạch, giao dịch, tái định cư và chính sách tài chính đất đai. Và quản lý, kiểm soát đầu cơ, sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn lực đất được nhiều đại biểu HĐND thành phố nhìn nhận, yêu cầu có giải pháp tại Kỳ họp thứ 5 (chuyên đề) HĐND thành phố Đồng Nai khóa I, nhiệm kỳ 2026-2031 diễn ra vừa qua.