Nhà ở thương mại giá phù hợp: Làm đúng ngay khi thí điểm…

Bộ Xây dựng đặt mục tiêu hoàn thành sớm 2 năm đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Ảnh: T.L

Liều thuốc chưa hoàn hảo

KTSG: Thưa ông, với Dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đang được lấy ý kiến, một khoảng trống lớn trong nguồn cung bất động sản thương mại có thể dần được lấp đầy. Ông bình luận như thế nào về động thái này?

- Ông Tô Anh Hùng: Đầu tiên, theo quan điểm của tôi, động thái đề xuất Dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp của Bộ Xây dựng là một nỗ lực rất đáng ghi nhận và được xem là sự can thiệp kịp thời của Chính phủ trong bối cảnh thị trường đang mất cân đối khá nghiêm trọng. Thực tế hiện nay, giá nhà đang tăng bình quân 10-15%/năm, cá biệt có lúc lên tới 30%, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập. Nguồn cung hoàn toàn lệch pha về phân khúc trung - cao cấp, trong khi những căn hộ “vừa túi tiền” gần như biến mất. Việc hướng chính sách tới nhóm “trung lưu” (người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng) là một bước chuyển tư duy quan trọng, nhằm lấp đầy khoảng trống giữa nhà ở xã hội (dành cho người thu nhập thấp) và nhà ở thương mại đắt đỏ.

Dù vậy, chúng ta cần làm rõ đây là dự thảo nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Nhấn mạnh từ “thí điểm” để chắc chắn rằng chúng ta đang hiểu đây là việc chưa có tiền lệ tại Việt Nam và các điểm trong dự thảo nếu có được thông qua cũng chỉ được thí điểm đến ngày 28-2-2027. Sau đó, chúng ta sẽ cần phải ngồi lại xem tác động và có sự điều chỉnh. Do vậy, chúng ta nên nhìn nhiều hơn vào mặt tích cực để có những sự điều chỉnh hướng tới một thị trường bất động sản ổn định và bền vững.

KTSG: Về nội dung, dự thảo nghị quyết đề xuất các chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tương tự với nhà ở xã hội, như: tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định quy hoạch nhà ở thương mại giá phù hợp; bố trí quỹ đất; chính sách đầu tư xây dựng không thông qua đấu giá, đấu thầu cùng các chính sách về vốn, tín dụng... Nếu được thực hiện, liệu đó có phải là “liều thuốc” cần thiết khắc phục sự mất cân bằng trong nguồn cung bất động sản, hướng tới một thị trường bất động sản ổn định, bền vững hay không và vì sao?

- Nhìn vào nội dung của dự thảo nghị quyết, tôi cho rằng, đây chưa hẳn là một “liều thuốc” hoàn hảo để hướng tới một thị trường ổn định, bền vững, tiềm ẩn nhiều tác dụng phụ làm méo mó thị trường nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Thứ nhất, khi các chủ đầu tư không cần thông qua đấu giá, đấu thầu thì có nguy cơ quay lại cơ chế “xin - cho” và thất thu ngân sách. Theo quy luật tự nhiên, khi thấy lợi ích lớn, các doanh nghiệp sẽ tìm mọi cách chạy chọt để “xin” được áp dụng chính sách này nhằm dễ bán hàng và tăng thanh khoản. Điều này đi ngược lại mục tiêu chính của việc bắt buộc đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW là tăng cường tính công khai, minh bạch.

Dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại cấm người mua bán lại nhà trong năm năm, nhưng lại thiếu cơ chế xét duyệt đối tượng gắt gao như nhà ở xã hội. Ảnh: LÊ VŨ

Chúng ta cần nghiên cứu đánh giá và làm rõ hơn về quy định này, có thể xây dựng một bộ tiêu chuẩn cho các chủ đầu tư từ các yếu tố như năng lực tài chính, công nghệ xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, cam kết giá bán thấp nhất..., từ đó lựa chọn ra các chủ đầu tư thay vì cơ chế xin - cho.

Thứ hai, dù dự thảo cấm người mua bán lại nhà trong năm năm, nhưng lại thiếu cơ chế xét duyệt đối tượng gắt gao như nhà ở xã hội. Giới đầu cơ hoàn toàn có thể lách luật bằng cách nhờ người thân, nhân viên đứng tên mua gom hàng, chờ có “sổ hồng” hoặc hết năm năm để bán ra theo giá thị trường tự do, thu chênh lệch lớn. Lúc này, giá bán sẽ là giá “thả nổi”, không còn bị giới hạn bởi mức trần lợi nhuận 15% mà dự thảo quy định. Hậu quả là quỹ nhà giá rẻ của Nhà nước lại trở thành công cụ trục lợi, làm giàu cho giới đầu cơ thay vì giúp người dân an cư.

Việt Nam nên học hỏi mô hình Discount Market Sale (DMS) của Vương quốc Anh. Nếu một căn nhà được nhà nước ưu đãi để bán với giá thấp hơn thị trường (ví dụ chiết khấu 20-30%), thì mức chiết khấu này phải được gắn vĩnh viễn vào tài sản. Khi người chủ đầu tiên bán lại, họ bắt buộc phải bán cho người đủ điều kiện tiếp theo với giá thị trường tại thời điểm đó trừ đi đúng 20-30% chiết khấu ban đầu. Cách làm này sẽ loại bỏ hoàn toàn giới đầu cơ vì căn nhà không bao giờ sinh lời đột biến như nhà thương mại thông thường, giữ lại quỹ nhà giá rẻ cho cộng đồng.

Về vấn đề định mức lợi nhuận 15%, việc quy định rõ ràng hơn về chi phí là một điểm cần hết sức lưu ý. Muốn vậy, cần có thêm sự vào cuộc của kiểm toán độc lập để đánh giá được đầy đủ và đúng đắn nhất các chi phí của các chủ đầu tư, trên cơ sở đó, đảm bảo được giá bán ở mức thấp nhất dành cho người mua nhà.

Bài học và đề xuất

KTSG: Thưa ông, nếu so sánh với chính sách phát triển nhà ở tại các quốc gia khác trên thế giới, các mức độ ưu đãi đang đề xuất liệu có phù hợp thông lệ?

- Hiện các nước phát triển trên thế giới mở rộng quỹ nhà ở giá phù hợp bằng các công cụ minh bạch và bền vững hơn rất nhiều.

Theo mô hình Singapore, để có nhà giá rẻ, chính phủ không ưu đãi đất cho tư nhân mà trực tiếp sở hữu tới 90% quỹ đất quốc gia. Cơ quan nhà nước là Hội đồng Phát triển nhà ở - HDB - trực tiếp xây dựng 75-80% lượng nhà ở trên toàn quốc.

Theo mô hình Mỹ, việc phân bổ ưu đãi phải qua cạnh tranh gay gắt. Mỹ không giao đất mà sử dụng Chương trình Tín dụng thuế (LIHTC). Chính phủ cấp tín dụng thuế cho các tiểu bang, sau đó các nhà phát triển tư nhân phải cạnh tranh chấm điểm gay gắt để giành được khoản tín dụng này nhằm huy động vốn, chứ không có cơ chế chỉ định. Dự án cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt việc dành 20-40% số căn cho người có thu nhập dưới ngưỡng 50-60% thu nhập trung bình vùng.

Mô hình Vương quốc Anh dùng công cụ là quy hoạch ép buộc và “chiết khấu vĩnh viễn”. Thay vì nhà nước cho không ưu đãi, Anh ép các nhà phát triển nhà ở thương mại thông thường phải tự cắt một phần lợi nhuận, dành ra một tỷ lệ nhất định (ví dụ 35%) làm nhà ở giá rẻ (Thỏa thuận mục 106 - Đạo luật Quy hoạch nông thôn và thị trấn năm 1990 của Vương quốc Anh). Đặc biệt, theo mô hình Discount Market Sale, mức giá chiết khấu 20-30% phải được duy trì vĩnh viễn cho những người mua tiếp theo, chứ không phải chỉ cấm bán trong năm năm rồi được tuồn ra thị trường tự do như đề xuất tại Việt Nam.

Hàn Quốc hay Malaysia tập trung ưu đãi vào “cầu” thay vì “cung”. Thay vì ưu đãi đất cho doanh nghiệp, các nước này dùng định chế tài chính để ưu đãi trực tiếp cho người mua. Hàn Quốc có chương trình Bogeumjari Loan cho vay thế chấp với lãi suất cố định kéo dài tới 40-50 năm. Malaysia có chương trình cho phép người trẻ vay tới 110% giá trị căn nhà mà không cần trả trước.

Tóm lại, việc khống chế lợi nhuận 15% để giảm giá nhà là một nỗ lực tốt, nhưng công cụ thực hiện bằng cách giao đất không qua đấu thầu cho doanh nghiệp tư nhân đi ngược lại quy luật cạnh tranh và tiềm ẩn cơ chế “xin - cho”. Các nước trên thế giới giải quyết bài toán này bằng cách nhà nước trực tiếp làm (Singapore), hoặc cho doanh nghiệp tư nhân cạnh tranh để lấy tín dụng thuế (Mỹ), hoặc buộc mức giá rẻ đó phải dính liền với căn nhà vĩnh viễn (Anh) để triệt tiêu hoàn toàn đầu cơ.

KTSG: Từ góc nhìn chuyên gia, ông có đề xuất gì thêm để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp hướng tới những đối tượng có nhu cầu ở thực?

- Dự thảo này mới chỉ đang dừng lại ở đề xuất của Bộ Xây dựng, chưa nhận được sự tham vấn đầy đủ về các vấn đề tín dụng của người mua nhà và các vấn đề liên quan. Ngoài ra việc sử dụng rất nhiều chính sách ưu đãi của nhà ở xã hội khiến cho dự thảo này mang tính chất “lai” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Các bộ, ban ngành cần ngồi lại và điều chỉnh lại để trình Chính phủ một giải pháp toàn diện hơn, giúp chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” thực sự đi vào đời sống, hướng đúng đến người có nhu cầu ở thực và ngăn chặn triệt để tình trạng đầu cơ, trục lợi. Theo tôi, có thể cân nhắc áp dụng các cơ chế quyết liệt và đồng bộ như sau:

Thứ nhất, áp dụng cơ chế “chiết khấu vĩnh viễn” (học hỏi mô hình Discount Market Sale của Anh) như đã đề cập ở trên. Thay vì chỉ cấm bán trong năm năm đầu rồi sau đó cho phép giao dịch theo giá thị trường tự do, nhà nước cần gắn mức ưu đãi giá này vào tài sản vĩnh viễn. Nếu một căn nhà được nhà nước hỗ trợ (miễn đấu giá đất) để có giá bán thấp hơn thị trường 20-30%, thì khi người chủ đầu tiên bán lại cho người thứ hai, họ bắt buộc phải bán với giá thị trường tại thời điểm đó trừ đi đúng tỷ lệ 20-30% ưu đãi ban đầu. Giao dịch này phải thông báo cho chính quyền địa phương và tài sản phải được định giá bởi một thẩm định viên độc lập thuộc Viện Khảo sát Hoàng gia Anh (RICS) để xác định giá thị trường hiện tại. Cơ chế này sẽ loại bỏ hoàn toàn lòng tham của giới đầu cơ, vì căn nhà không thể sinh lời đột biến như bất động sản thương mại thông thường, qua đó giữ lại quỹ nhà giá rẻ cho cộng đồng. Ở Việt Nam có thể sử dụng các công ty thẩm định độc lập và yêu cầu phát hành chứng thư định giá giống như các ngân hàng đang thẩm định giá trị tài sản trước khi cho vay.

Thứ hai, lập hàng rào kỹ thuật và minh bạch hóa việc xét duyệt. Mặc dù là nhà ở thương mại, nhưng do dự án được hưởng đặc quyền (không qua đấu thầu, đấu giá) nên sản phẩm đầu ra phải được kiểm soát. Cần quy định rõ bộ tiêu chí ưu tiên người mua (ví dụ, người mua nhà lần đầu, người trẻ dưới 35 tuổi, gia đình có hai con...). Phải có thêm chế tài xử phạt thật nặng đối với hành vi “đứng tên hộ” để triệt tiêu việc gom hàng.

Thứ ba, chuyển trọng tâm sang hỗ trợ tài chính thế chấp dài hạn cho người mua để giải bài toán tài chính, Nhà nước cần thiết lập các quỹ tài chính hoặc gói tín dụng chuyên biệt:

- Cung cấp các khoản vay thế chấp dài hạn (có thể lên tới 30-50 năm như chương trình Bogeumjari Loan của Hàn Quốc) với lãi suất cố định, ưu đãi (khoảng 6-7%/năm trong 10-12 năm).

- Học hỏi Trung Quốc lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở (HPF) hoặc mô hình vay 110% giá trị căn nhà của Malaysia (chương trình SRP) để hỗ trợ người trẻ chưa có nhiều vốn tích lũy ban đầu.

- Thành lập Quỹ bảo lãnh tín dụng nhà ở để hỗ trợ những người có thu nhập tốt nhưng thiếu tài sản thế chấp.

Thứ tư, bắt buộc gắn liền với hạ tầng và giao thông công cộng (mô hình TOD). Một căn nhà chỉ thực sự “phù hợp” khi tổng chi phí sống của người dân ở đó phải thấp. Nếu xây nhà giá phù hợp ở quá xa trung tâm, thiếu trường học, bệnh viện, khiến người dân tốn kém nhiều thời gian và tiền bạc để di chuyển, thì dự án đó sẽ thất bại (người ở thực không đến, chỉ có người mua vứt đó chờ tăng giá). Do đó, yêu cầu bắt buộc là các dự án này phải được phát triển đồng bộ hạ tầng hoặc nằm dọc theo các trục giao thông công cộng lớn (TOD).

Chỉ khi áp dụng đồng bộ việc phong tỏa khả năng kiếm lời phi lý (bằng chiết khấu vĩnh viễn) và mở rộng cánh cửa tài chính cho người mua thực (bằng tín dụng dài hạn), dự thảo này mới thực sự trở thành liều thuốc trị bệnh lệch pha cung - cầu trên thị trường.

Tuy nhiên, vẫn phải ghi nhận, đây là tín hiệu tích cực từ phía các cơ quan quản lý nhằm điều chỉnh, hướng tới hình thành thị trường bất động sản ổn định, bền vững hơn. Mong rằng sau khi bản dự thảo nhận được góp ý từ các bộ, ban ngành, giới chuyên gia và người dân, chúng ta sẽ có một phiên bản mới với nhiều điểm phù hợp, thiết thực hơn với thị trường bất động sản hiện nay.

Hoàng Hạnh