Nhà ở xã hội - cơ hội nào cho người thu nhập thấp?-Bài 1: Người cần không có, người có không dùng

Bài 1: Người cần không có, người có không dùng

Nhà ở xã hội là loại nhà ở như thế nào? Những đối tượng nào được mua nhà ở xã hội và điều kiện, hồ sơ, thủ tục mua ra sao là băn khoăn của nhiều người. Đặc biệt, làm thế nào để có thể mua được nhà ở xã hội là nỗi trăn trở, hay nói đúng hơn là ước mơ “xa xỉ”, rất khó chạm tới với những người lao động thu nhập thấp. Để tìm lời giải cho bài toán hóc búa này, chúng tôi nhập vai là người có nhu cầu, đi tìm mua nhà ở xã hội và nhận thấy, phía sau các dự án nhà ở xã hội là những góc khuất chưa được phơi bày.

"Góc khuất" thương mại hóa nhà ở xã hội

Tìm hiểu về thực trạng nhà ở xã hội, chúng tôi thực hiện thao tác tìm từ khóa “nhà ở xã hội” trên công cụ tìm kiếm của Google. Kết quả chỉ trong thời gian 0,37 giây đã hiện ra 226.000 liên kết với nội dung rất phong phú, đa dạng, đủ loại phân khúc nhà ở với hàng trăm dự án được quảng bá, môi giới. Sức nóng của chủ đề này không chỉ dừng lại giới thiệu dự án mà còn thể hiện ở việc căn hộ nhà ở xã hội được rao bán tràn lan, công khai, kể cả dự án dự kiến sẽ triển khai trong tương lai.

Để tìm hiểu kỹ hơn về một số dự án cũng như tìm mua căn hộ nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội, chúng tôi đăng ký thành viên tại website mua bán bất động sản trực tuyến “batdongsan.com”. Không mấy bất ngờ khi ở đây rao bán đủ các loại căn hộ nhà ở xã hội, từ những căn thuộc các dự án đang triển khai xây dựng đến các căn đã bàn giao đưa vào sử dụng được 2-3 năm, rao bán công khai.

Khu chung cư nhà ở xã hội Ecohome 2, phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội. Ảnh: TRỌNG HẢI

Tôi click chuột vào đường link rao bán một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội). Theo lời giới thiệu, căn hộ có diện tích 69m2, thiết kế 2 phòng ngủ với mức giá được đưa ra là 3,5 tỷ đồng (khoảng 50 triệu đồng/m2).

Dù chỉ click chuột vào xem thông tin, chưa liên hệ với người rao bán hay để lại thông tin cá nhân nhưng ngay trong ngày, tôi đã nhận được điện thoại của một người phụ nữ. Người này tự giới thiệu tên Nhung, đang rao bán căn hộ mà tôi quan tâm. Qua vài câu chào hỏi, tôi hẹn Nhung đến xem thực tế căn hộ, nếu phù hợp sẽ “xuống tiền ngay”. Sau này tôi được biết, khi click vào đường link kia thì các thông tin cá nhân của tôi đã được trang web “note” lại để phía bên người bán biết ai đang quan tâm đến sản phẩm và chủ động liên lạc...

Tìm hiểu kỹ hơn về dự án Ecohome 3, được biết đây là dự án nhà ở xã hội nối tiếp sau các dự án Ecohome 1 và 2, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô. Dự án Ecohome 3 có quy mô 5 tòa chung cư, cao 31 tầng, đánh số từ N01 đến N05 (N01 là tòa tái định cư; N02, 03, 04 là nhà ở xã hội và N05 là tòa thương mại phân cho cán bộ) với tổng số 1.456 căn hộ; diện tích từ 39,9m2 đến 76,7m2. Dự án Ecohome 3 hoàn thiện và bàn giao nhà từ đầu năm 2021; trong đó giá bán được phê duyệt chỉ 15,6-16 triệu đồng/m2.

Theo lời hẹn, tôi đến khu chung cư nhà ở xã hội Ecohome 3 nằm trên đường Tân Xuân (sát chân cầu Thăng Long và đường vành đai 3 trên cao). Đón tôi ở dưới chân tòa chung cư N03, người phụ nữ tên Nhung giới thiệu là môi giới bất động sản. Hiện ở tòa N03, chị ta có 2 khách hàng đang rao bán nhà, một căn ở tầng 30, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) và một căn thuê mua (chưa có sổ hồng).

Người này giải thích, thuê mua nhà ở xã hội là việc người được thuê mua nhà tiến hành thanh toán trước cho chủ đầu tư 20% giá trị căn hộ hoặc không quá 50% giá trị (nếu có điều kiện thanh toán trước). Số tiền còn lại được tính thành khoản tiền thuê nhà mà người thuê mua phải trả hằng tháng trong một thời gian nhất định. Khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết số tiền còn lại thì có quyền sở hữu căn hộ này.

Theo chân người môi giới, tôi được dẫn lên tìm hiểu căn hộ số 301... trên tầng 30, tòa N03. Vừa đi, người môi giới vừa phân trần: “Phí hoa hồng cho mỗi căn là 15 triệu đồng, nhưng không phải một mình em làm mà có thêm một bạn nữa làm cùng, nên sẽ phải chia đôi hoa hồng. Nếu anh giao dịch thành công thì bồi dưỡng thêm cho em chút ít, gọi là chi phí đi lại...”.

Đón chúng tôi là cặp vợ chồng còn khá trẻ, có 2 con nhỏ. Người chồng tên Tùng giới thiệu căn hộ này có diện tích 69,5m2 và giá bán là 3,5 tỷ đồng. Đây là mức giá bán thực tế và chỉ bớt chút ít, gọi là “ra lộc”. Để khẳng định điều đó, Tùng nói với tôi chắc nịch: “Anh cứ tham khảo các căn hộ khác và mức giá ở những dự án nhà ở xã hội khác, nếu thấy ưng thì mua. Cũng đã có nhiều người đến tìm hiểu căn hộ này, nhưng vì gia đình chưa tìm được căn hộ khác, hơn nữa căn này còn mới và vị trí khá đẹp nên chưa muốn chuyển đi”. Tôi ngỏ ý được chụp ảnh, quay video lại và được chủ nhà vui vẻ đồng ý.

Trong lúc trò chuyện, tôi được biết cặp vợ chồng trẻ sinh sống ở đây chuyên mua bán và môi giới các căn hộ nhà ở xã hội. Họ tiếp tục giới thiệu với tôi về căn hộ khác ở tầng 16, cũng với diện tích như căn hộ này nhưng là nhà theo diện thuê mua, chưa được cấp sổ đỏ nên có giá thấp hơn, khoảng 2,8 tỷ đồng. Hơn nữa, nếu mua những căn hộ như thế này thì phải xác định rõ nguồn gốc của chủ được thuê mua căn hộ để tránh rủi ro...

Bán nhà “qua tay” bằng những hợp đồng ủy quyền

Sau khi xem một lượt căn hộ, chúng tôi bắt đầu bàn bạc về hình thức mua bán, chuyển nhượng. Cặp vợ chồng trẻ này không phải là chủ sở hữu hợp pháp căn hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, họ không phải là người mua được căn hộ từ đầu. Chủ hợp pháp của căn hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một người đàn ông có địa chỉ thường trú ở phường Văn Quán, quận Hà Đông (TP Hà Nội). Sau khi mua được căn hộ, người chủ cũng không về ở ngày nào mà cho thuê và cặp vợ chồng trẻ này mua lại cách đây 2 năm bằng hình thức giao dịch là “Hợp đồng ủy quyền”.

Tôi bày tỏ lo lắng về vấn đề pháp lý của căn hộ, cặp vợ chồng khẳng định “mình đã cầm sổ hồng, lại có hợp đồng ủy quyền thì còn sợ gì nữa...” và cho tôi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo hợp đồng ủy quyền với chủ căn hộ.

Theo hợp đồng này, người chủ căn hộ ủy quyền cho họ được toàn quyền sử dụng, cho thuê, cho, tặng, bán lại, sang tên chủ sở hữu sau khi đủ điều kiện được mua bán hợp pháp. Nếu tôi hoặc bất kỳ ai mua lại căn hộ này thì bước đầu sẽ làm hợp đồng ủy quyền “nối” để tôi được toàn quyền sử dụng căn hộ (như hợp đồng ủy quyền giữa hai vợ chồng với chủ căn hộ). Đến năm 2026, sau khi đủ thời hạn 5 năm theo quy định, họ sẽ hỗ trợ tối đa để gặp chủ căn hộ, tiến hành hủy hợp đồng ủy quyền, lập một hợp đồng mua bán công chứng và sang tên chủ sở hữu...

Để tôi yên tâm hơn về các thủ tục pháp lý, hai vợ chồng đang sinh sống tại căn hộ trên cho biết, có nhiều cách để sang tên sổ hồng mà không cần đến sự có mặt của chủ hợp pháp căn hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Họ đã mua, bán và giới thiệu rất nhiều khách mua nhà ở xã hội như thế này rồi nên yên tâm về mặt pháp lý...

Sau khi được giải thích cặn kẽ về vấn đề pháp lý khi thực hiện giao dịch, tôi lấy cớ về việc cần phải bàn bạc thống nhất với gia đình và ngỏ ý muốn được giới thiệu xem thêm căn hộ khác có chủ gốc đang ở. Tuy nhiên, cả người môi giới và cặp vợ chồng đang sinh sống tại căn hộ 301... đều quả quyết rằng, hiện tại ở khu Ecohome 3 này, nhiều căn hộ, người ở không phải là chủ gốc mà đã sang đến chủ thứ hai, thứ ba rồi. Nhà ở xã hội đang là phân khúc rất "hot", có căn nào ra là hết ngay căn đấy...

Hơn nữa, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, trong khi với căn hộ chung cư thương mại có cùng diện tích như căn hộ này, thậm chí còn cũ hơn, vị trí không đẹp bằng nhưng đã có giá lên tới 4,5 tỷ đồng, chênh lệch 1 tỷ đồng. Với căn này, chỉ cần về ở hơn 1 năm nữa là đủ điều kiện chuyển đổi chủ sở hữu thì sao phải mua nhà ở thương mại...

Như vậy, chỉ riêng ở dự án Ecohome 3, thị trường nhà ở xã hội đã rất sôi động, dù chưa đủ điều kiện mua bán theo quy định của pháp luật. Mua bán “chui” nhà ở xã hội bằng những hợp đồng ủy quyền, hay việc chủ sở hữu không sinh sống tại đó mà lại là một người khác liệu có vi phạm pháp luật? Và, còn những hình thức giao dịch mua bán nhà ở xã hội nào khác, còn những góc khuất nào khác với phân khúc nhà ở xã hội? Những vấn đề này sẽ được chúng tôi đề cập ở các bài viết tiếp theo.

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Có 12 đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (điều kiện cần) và điều kiện đủ là các đối tượng phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập... Về thu nhập, đáng chú ý là điều kiện tổng thu nhập của cả hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng (đối với người độc thân không quá 15 triệu đồng/tháng).

Tại khoản 1, Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Trừ trường hợp, trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án. Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

(còn nữa)

(Để giữ bí mật thông tin cá nhân, tên nhân vật phỏng vấn trong bài đã thay đổi)

NHÓM PV BÁO QĐND