Nhà ở xã hội đã có sổ nhưng chưa đủ 5 năm, có được cho thuê lại?

Sau khi mua nhà ở xã hội và được cấp Giấy chứng nhận, một số người dân có thể phát sinh nhu cầu thay đổi chỗ ở do công việc, gia đình hoặc điều kiện sinh hoạt. Trường hợp căn nhà xã hội không sử dụng đến nhưng chưa đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, việc cho người khác thuê để ở có được thực hiện hay không là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Một trường hợp người dân cho biết đã mua nhà ở xã hội, được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa đủ thời hạn 5 năm. Hiện người này đang ở nhờ nhà người thân để thuận tiện cho công việc, trong khi căn nhà ở xã hội để trống. Người dân muốn cho người khác thuê căn nhà với mục đích để ở và đề nghị cơ quan quản lý hướng dẫn.

Về trường hợp này, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) dẫn một loạt quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và các nghị định có liên quan để làm rõ điều kiện giao dịch, thời hạn hạn chế bán lại nhà ở xã hội cũng như chế tài đối với hành vi giao dịch nhà ở xã hội không đúng quy định.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân.

Cũng tại khoản 1 Điều 2, Luật Nhà ở năm 2023 xác định nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật.

Việc xác định nhà ở xã hội là loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước là cơ sở để pháp luật đặt ra những quy định riêng đối với việc mua bán, thuê, thuê mua và quản lý loại nhà ở này.

Nhà ở xã hội đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua khiến nhiều người băn khoăn về việc có được cho thuê lại hay không. (Hình ảnh minh họa bằng AI)

Chưa đủ 5 năm, việc bán lại nhà ở xã hội bị hạn chế

Đối với người đã mua nhà ở xã hội, một trong những quy định đáng chú ý là thời hạn hạn chế bán lại.

Theo điểm d, đ và e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, trừ trường hợp luật quy định.

Trong thời hạn 5 năm, nếu bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội. Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án.

Sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; việc thực hiện nghĩa vụ thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

Quy định này đặt ra giới hạn đối với việc bán lại nhà ở xã hội trong thời gian 5 năm. Còn đối với việc cho thuê, pháp luật có những quy định về điều kiện giao dịch riêng.

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, các giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện theo quy định, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều này.

Khoản 2 Điều 160 quy định một số giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Trong đó có giao dịch cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Tuy nhiên, quy định về việc không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đối với giao dịch cho thuê chỉ là quy định về điều kiện của giao dịch, không phải quy định khẳng định mọi trường hợp cho thuê nhà ở xã hội đều được phép thực hiện. Đối với nhà ở xã hội, việc giao dịch vẫn phải tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan.

Cho thuê lại nhà ở xã hội không đúng quy định có thể bị xử lý

Liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội, điểm b khoản 2 Điều 64 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ quy định phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng đối với hành vi “bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định”.

Điểm d khoản 6 Điều 64 Nghị định này quy định biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thu hồi nhà ở xã hội đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều 64.

Như vậy, pháp luật có quy định chế tài đối với hành vi cho thuê lại, cho mượn nhà ở xã hội không đúng quy định. Tuy nhiên, việc xác định một trường hợp cụ thể có thuộc hành vi vi phạm hay không phải căn cứ vào tình trạng pháp lý và các điều kiện thực tế của giao dịch.

Bên cạnh các quy định trên, khoản 7 Điều 75 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định trách nhiệm của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc tổ chức quản lý, theo dõi chặt chẽ việc bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn.

Từ các quy định được dẫn, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết pháp luật hiện hành đã quy định về nhà ở xã hội, thời hạn hạn chế bán lại, điều kiện giao dịch nhà ở và chế tài đối với trường hợp giao dịch nhà ở xã hội không đúng quy định.

Do đó, với trường hợp nhà ở xã hội đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa đủ thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở và muốn cho người khác thuê lại, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đề nghị người dân chủ động rà soát và thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành.

Quốc hội thông qua luật nhà ở sửa đổi, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.