HoREA: Nghị quyết 21 có thể tạo xung lực mới, góp phần kéo giảm giá nhà

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan liên quan để đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo HoREA, thời gian gần đây, dư luận có phần lo ngại khi tiếp nhận thông tin đề xuất quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”. Tuy nhiên, hiệp hội cho rằng Nghị quyết 21-NQ/TW của Trung ương đã định hướng rất rõ ràng về việc hoàn thiện thể chế quản lý đất đai và bất động sản đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn gắn với lộ trình thận trọng, đánh giá đầy đủ tác động đến thị trường tín dụng, kinh tế - xã hội và quyền tài sản của người dân.

Nghị quyết còn yêu cầu bảo đảm nguyên tắc bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư và quy định trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Đây là cơ sở chính trị để luật hóa Nghị quyết số 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tạo cơ chế thông thoáng trong việc tạo quỹ đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Nghị quyết cũng chủ trương giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư, trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình cùng với chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Cùng với đó là có cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm, công khai, minh bạch đối với dự án tồn đọng kéo dài. Đồng thời thí điểm thực hiện cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch.

Hiệp hội cho rằng hệ thống các nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra trong Nghị quyết 21 sẽ tạo xung lực mới, lực gia tốc mới để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững, bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân, an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở, đất ở. Qua đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê giá phù hợp và kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý.

Đề xuất cơ chế xử lý chung cư hết niên hạn

Nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21 của Trung ương, HoREA kiến nghị quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" thay cho cụm từ "sở hữu nhà chung cư có thời hạn".

Đề xuất này chỉ áp dụng đối với các dự án nhà chung cư đầu tư xây dựng mới sau khi luật có hiệu lực thi hành. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị không hồi tố, không quy định hiệu lực trở về trước đối với nhà chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực.

Liên quan đến việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư khi nhà chung cư bị phá dỡ, HoREA đề xuất một số cơ chế.

Cụ thể, chủ sở hữu nhà chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định pháp luật khi hết thời hạn, có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Trường hợp các chủ sở hữu không có nhu cầu hoặc không có khả năng đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định pháp luật để làm chủ đầu tư dự án phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và được hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Trong trường hợp quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ, các chủ sở hữu cũng sẽ bàn giao lại đất và được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung tại thời điểm thực hiện bồi thường và được hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Hiệp hội cũng đề xuất dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định rõ quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ, phải đi kèm với điều kiện các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng nhà chung cư đó nữa, để phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

HoREA cho rằng việc thể chế hóa Nghị quyết số 21 vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ xóa bỏ cơ chế bao cấp và trao quyền đi đôi với xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn để khắc phục các tồn tại, hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành.