Nhà ở xã hội - phải để ưu đãi đến đúng người cần nhà

Kiểm soát giá, ngăn trục lợi từ chính sách

Về giá bán nhà ở xã hội, ĐB Trịnh Xuân An (Đoàn TP Đồng Nai) tán thành nguyên tắc tại Điều 67 dự thảo Luật về tính đúng, tính đủ chi phí, có lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Tuy nhiên, ĐB cho rằng cần làm rõ hơn cơ chế kiểm soát chi phí, công khai cơ cấu giá, kiểm soát việc phân bổ chi phí giữa phần nhà ở xã hội và phần thương mại; đồng thời quy định trách nhiệm hậu kiểm, thời hạn hoàn trả chênh lệch khi giá quyết toán thấp hơn giá đã thu.

Theo ĐB, việc chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê tư vấn thẩm tra giá cần đi đôi với trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả. Cơ chế hậu kiểm cũng cần gắn với trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua nếu phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ, bảo đảm giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà.

Đại biểu Trịnh Xuân An.

Đối với việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, ĐB Trịnh Xuân An cho rằng, dù quy định tại điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật hướng tới ngăn chặn đầu cơ, trục lợi, vẫn cần làm rõ giá chuyển nhượng, chủ thể xác nhận người mua, cơ chế kiểm soát giao dịch và xử lý khoản chênh lệch.

ĐB đề nghị nghiên cứu hai phương án: yêu cầu người mua phải ở tối thiểu 10 năm, sau đó được bán, chuyển nhượng theo giá thị trường; hoặc giữ quy định 5 năm như dự thảo nhưng hình thành sàn giao dịch nhà ở xã hội để các đối tượng đủ điều kiện được tham gia mua. Giá mua lại cần tính đến giá mua ban đầu, biến động giá, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp pháp, vừa bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua, vừa tránh biến ưu đãi an sinh thành khoản lợi đầu cơ.

Cùng quan tâm đến việc bảo đảm người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở, ĐB Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn TP Hải Phòng) đề nghị quy định chặt chẽ hơn nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn.

Theo khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật, UBND cấp tỉnh có thể quyết định việc thực hiện nghĩa vụ thông qua ba phương thức: dành một phần diện tích đất ở trong dự án, bố trí quỹ đất tại vị trí khác ngoài dự án hoặc nộp tiền tương đương.

ĐB Nguyễn Ngọc Sơn đồng tình với việc thiết kế nhiều phương thức để tạo sự linh hoạt, nhưng lưu ý nguy cơ doanh nghiệp chủ yếu lựa chọn nộp tiền, khiến nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội chuyển thành nghĩa vụ tài chính, trong khi nguồn thu chưa đồng nghĩa với việc có ngay quỹ nhà ở thực tế. Quá trình bố trí đất, chuẩn bị đầu tư, xây dựng hạ tầng và tổ chức thực hiện vẫn cần thời gian.

Tương tự, nếu bố trí quỹ đất ngoài dự án mà thiếu tiêu chí kiểm soát, nhà ở xã hội có thể nằm xa trung tâm, nơi làm việc và thiếu kết nối hạ tầng, làm tăng chi phí sinh hoạt, đi lại của người lao động.

Vì vậy, ĐB đề nghị ưu tiên thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất, quỹ nhà ở thực tế tại những khu vực có nhu cầu cao; chỉ áp dụng phương thức nộp tiền khi đáp ứng điều kiện cụ thể. Trường hợp bố trí đất ngoài dự án phải bảo đảm kết nối giao thông, việc làm, trường học, cơ sở y tế và dịch vụ thiết yếu. Đồng thời, cần công khai phương pháp xác định giá trị tương đương, phương án sử dụng nguồn tiền, tiến độ hình thành quỹ nhà ở thay thế và trách nhiệm của cơ quan thực hiện.

ĐB cũng đề nghị quy định nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực; tăng cường kết nối dữ liệu nhà ở, đất đai, dân cư để xác minh điều kiện thụ hưởng, kiểm soát việc cho thuê lại, chuyển nhượng trái quy định.

Cần có điều kiện trong chuyển nhượng nhà ở xã hội

Giải trình ý kiến ĐBQH, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, giá nhà ở xã hội có sự khác nhau giữa các địa phương và dự án do chi phí xây dựng, hạ tầng, lãi vay ngân hàng và giá vật liệu khác nhau. Chẳng hạn, dự án có hai tầng hầm để xe sẽ có chi phí khác với dự án chỉ có một tầng hầm hoặc không có tầng hầm.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh.

Theo Bộ trưởng, giá nhà ở xã hội thời gian qua dao động khoảng 15-29 triệu đồng/m², tùy địa phương và dự án. Giá bán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Sở Xây dựng, thẩm định trước khi đưa ra bán.

Về chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, Bộ trưởng nhấn mạnh đây là chính sách mang tính nhân văn, hỗ trợ những người khó khăn về chỗ ở, nên cần có điều kiện chuyển nhượng để tránh lợi dụng, trục lợi. Ban soạn thảo đã xin ý kiến các cơ quan liên quan, Ủy ban Thường vụ QH và các địa phương để hoàn thiện quy định.

Đối với quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, Bộ trưởng cho biết các địa phương cần xác định cụ thể nhu cầu, số lượng nhà ở và bảo đảm việc xây dựng tuân thủ quy hoạch. Về Quỹ phát triển nhà ở xã hội, nguồn hình thành gồm ngân sách đầu tư của địa phương, tiền bán tài sản công và khoản tiền liên quan đến quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại theo nội dung giải trình. Việc quản lý, kiểm toán, giám sát quỹ thực hiện theo quy định pháp luật.

Bộ trưởng khẳng định sẽ tiếp tục phối hợp với các cơ quan của QH, tiếp thu ý kiến ĐB để hoàn thiện dự thảo Luật, báo cáo Chính phủ trình QH xem xét, thông qua.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng giải trình về những khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhất là các chung cư xây dựng trước năm 1994. Việc xác định phương án bồi thường, hỗ trợ và diện tích căn hộ tái định cư là bài toán phức tạp do diện tích căn hộ cũ thường nhỏ, trong khi yêu cầu về diện tích và kinh phí của người dân rất khác nhau, ảnh hưởng đến tính khả thi và khả năng thu hút nhà đầu tư.