Nhà ở xã hội phải phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả

Loại hình nhà ở xã hội cần sát nhu cầu từng địa phương

Theo ĐBQH Đào Chí Nghĩa (TP. Cần Thơ), Điều 66 dự thảo quy định nhà ở xã hội tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III là nhà chung cư; tại các khu vực còn lại, loại hình nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh quyết định. Quy định này tăng tính chủ động cho địa phương, song nếu áp dụng cứng theo phân loại đô thị có thể chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu thực tế.

Đại biểu dẫn thực tế nhu cầu nhà ở xã hội dạng nhà ở riêng lẻ chiếm trên 90%, trong khi nhu cầu căn hộ chung cư tại một số địa phương không lớn. “Nếu Luật quy định tại một số khu vực nhà ở xã hội bắt buộc phải là chung cư, có thể dẫn tới tình trạng dự án được triển khai nhưng không phù hợp nhu cầu của người dân”. Do đó, ĐBQH Đào Chí Nghĩa đề nghị Nhà nước kiểm soát mục tiêu, tiêu chuẩn, chất lượng nhà ở xã hội, còn địa phương được chủ động quyết định loại hình phù hợp với điều kiện và nhu cầu thực tế.

ĐBQH Đào Chí Nghĩa (TP. Cần Thơ) phát biểu tại Hội trường chiều 21/8. Ảnh: Khánh Duy

Về xác định giá nhà ở xã hội, đại biểu đồng tình với nguyên tắc tại Điều 69, theo đó giá bán, giá thuê mua được tính đúng, tính đủ các chi phí, lãi vay, chi phí hợp lý và lợi nhuận định mức, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Tuy nhiên, “vấn đề quan trọng là phương thức xác định và kiểm soát giá, tránh làm tăng thời gian và chi phí thực hiện thủ tục”.

Toàn cảnh phiên họp Quốc hội chiều 21/8. Ảnh: Khánh Duy

ĐBQH Đào Chí Nghĩa cho biết, Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã cho phép chủ đầu tư tự xác định giá theo phương pháp luật định và thuê đơn vị đủ năng lực thẩm tra, qua đó cắt giảm ít nhất 30 ngày thực hiện thủ tục hành chính. “Luật Nhà ở (sửa đổi) cần luật hóa đầy đủ cơ chế này”, đại biểu đề xuất. Theo đó, Nhà nước quy định phương pháp xác định giá, các khoản chi phí được tính, mức lợi nhuận và cơ chế kiểm tra; chủ đầu tư chịu trách nhiệm về mức giá đã xác định; cơ quan quản lý nhà nước thực hiện hậu kiểm và xử lý nếu phát hiện sai phạm.

Cần hài hòa giá bán với khả năng chi trả

Cùng quan tâm đến giá nhà ở xã hội, một số đại biểu cho rằng việc rút gọn thủ tục xác định giá cần đi cùng yêu cầu bảo đảm mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người thụ hưởng.

Theo đại biểu ĐBQH Phan Thị Thúy Linh (Đà Nẵng), quy trình xét duyệt hồ sơ và chứng minh thu nhập hiện còn quá phức tạp, có trường hợp kéo dài do pháp luật chưa quy định cụ thể thời hạn giải quyết. Trong khi đó, Khoản 5 Điều 61 và Khoản 10 Điều 70 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều giao Chính phủ quy định trình tự, thủ tục nhưng Luật chưa đặt ra giới hạn về thời gian.

“Tôi đề nghị quy định thời hạn xét duyệt ngay trong Luật. Đồng thời, khi số hồ sơ vượt số căn hộ thì phải xét theo tiêu chí ưu tiên công khai, không chỉ dựa vào bốc thăm”, đại biểu Phan Thị Thúy Linh nói.

ĐBQH Phan Thị Thúy Linh (Đà Nẵng). Ảnh: Khánh Duy

Đại biểu cũng đề nghị xem xét lại giá bán, giá thuê nhà ở xã hội để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người lao động. Bởi, thu nhập bình quân của người lao động cả nước hiện khoảng 9 triệu đồng/tháng, tại nhiều địa phương chỉ 6-8 triệu đồng. Trong khi đó, một căn nhà ở xã hội khoảng 50m² có giá trên 1 tỷ đồng, tương đương khoảng 10 năm thu nhập của người lao động. Tiền thuê theo công thức tính hiện nay có thể khoảng 5 triệu đồng/tháng. “Với mức thu nhập như vậy, người lao động rất khó có khả năng chi trả”, ĐBQH Phan Thị Thúy Linh nhận định.

Toàn cảnh phiên họp Quốc hội chiều 21/8. Ảnh: Thủy Nguyên

Đại biểu cũng chỉ ra, 4 phương pháp tính giá thuê tại các Điều 37, 43, 49 và 69 của dự thảo Luật đều xuất phát từ chi phí đầu tư, chưa có phương pháp nào dựa trên khả năng chi trả của người thuê. “Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp. Phù hợp ở đây cũng cần hướng tới phù hợp với khả năng chi trả, không chỉ phù hợp với chi phí”, đại biểu Phan Thị Thúy Linh nhấn mạnh.

Từ góc độ kiểm soát giá, ĐBQH Võ Ngọc Thanh Trúc (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, cùng với tính đúng, tính đủ chi phí, cần có cơ chế bảo đảm mức giá cuối cùng thực sự phù hợp với khả năng tài chính của người thụ hưởng.

Theo đại biểu, Điều 69 dự thảo Luật quy định chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn thẩm tra và tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua. Cách làm này có ưu điểm là rút ngắn thủ tục, song nếu thiếu cơ chế hậu kiểm độc lập có thể phát sinh nguy cơ chi phí bị tính cao.

“Với người thu nhập thấp, chỉ một khoản chênh lệch nhỏ cũng có thể khiến họ mất khả năng tiếp cận nhà ở”, đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc nhấn mạnh. Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư công khai đầy đủ cơ cấu giá trước khi ký hợp đồng.

Sau khi dự án hoàn thành, chi phí thực tế phải được quyết toán, hậu kiểm. Nếu giá quyết toán thấp hơn giá đã thu, phần chênh lệch phải được hoàn trả hoặc khấu trừ cho người mua, người thuê mua. Đồng thời, theo đại biểu, cần xử lý nghiêm hành vi kê khai, phân bổ chi phí không đúng thực tế nhằm làm tăng giá bán nhà ở xã hội.