Nhà ở xã hội: Từ chủ trương tới thực tế - Bài 2: Cần giải quyết triệt để vấn đề
Để đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trở thành hiện thực, cần có cơ chế, chính sách giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc đang 'ngáng chân' nhà đầu tư.
Việc Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi trong Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 thể hiện quyết tâm thực hiện mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đây không phải là lần đầu tiên, quyết tâm xây dựng nhà ở xã hội được đặt ra, mà chủ trương này đã có từ rất lâu. Song, từ chủ trương đến thực tế luôn có khoảng cách.
Gỡ vướng về chính sách
Để đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trở thành hiện thực, cần có cơ chế, chính sách giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc đang “ngáng chân” nhà đầu tư.
Bài 2: Cần giải quyết triệt để vấn đề
Chính sách quốc gia về xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội là một chủ trương đúng đắn, cấp thiết và đậm tính nhân văn. Nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan quản lý chuyên ngành đã được thể hiện qua nhiều chính sách, chương trình, mục tiêu cụ thể.
Chẳng hạn, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030. Cụ thể, phấn đấu đến năm 2030, các địa phương hoàn thành tổng cộng khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành 428.000 căn, giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành 634.200 căn.
Cần sự chung tay của toàn xã hội để từ nay đến năm 2030 có 1 triệu căn nhà ở xã hội. Ảnh: Lê Toàn
Động thái trên cho thấy quyết tâm đặc biệt của Chính phủ trong việc xây dựng nhà ở xã hội, tạo cú hích mới cho “cuộc đua” xây dựng chốn an cư cho người có thu nhập thấp. Đây không phải lần đầu tiên, quyết tâm xây dựng nhà ở xã hội được đặt ra, mà đã được thể hiện từ rất lâu. Song, từ chủ trương đến thực tế luôn có khoảng cách.
Chia sẻ vấn đề này, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, có nhiều vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội, trong đó chủ yếu tập trung ở vấn đề pháp lý, thủ tục đầu tư và mức lợi nhuận thấp…, nên không hấp dẫn được các nhà đầu tư.
Để hoàn tất thủ tục phát triển một dự án nhà ở xã hội phải “kinh qua” 6 luật, gồm Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, để đạt mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, ông Hồ cho rằng, điều đầu tiên cần làm là đẩy nhanh thủ tục hành chính; tiếp đến là phân nhóm trách nhiệm đối với từng sở, ngành… và quan trọng là phải làm sao thu hút được nguồn lực từ những người có nhu cầu.
Bên cạnh các giải pháp đồng bộ và sự tham gia của tất cả hệ thống chính trị từ Trung ương đến địa phương, cũng cần phải nghiên cứu sửa đổi các quy định của Luật Nhà ở để tạo cơ chế thúc đẩy. Nếu không sửa Luật Nhà ở thì cũng không thể hoàn thiện, không thể đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội như Thủ tướng Chính phủ đã giao.
- Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)
“Chúng tôi đang tham mưu đề án để xin ý kiến Bộ Xây dựng hình thành một quỹ tiết kiệm nhà ở, để các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội sẽ trích từ lương hàng tháng góp vào quỹ này. Từ đó, Nhà nước sẽ có cơ sở để đánh giá nhu cầu và lấy tiền từ quỹ này để phát triển dự án nhà ở xã hội…”, ông Hồ nói.
Trong khi đó, TS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, Nhà nước cần phải tạo quỹ đất sạch cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, hướng tới nhà ở xã hội có giá mua, thuê hoặc thuê mua thấp để phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng được thụ hưởng. Việc bố trí quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội phải thuận lợi nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động tham gia phân khúc này.
“Thời gian qua, nhiều chính sách về nhà ở xã hội đã được ban hành, như cho vay với lãi suất ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp... Tuy nhiên, các chính sách đưa ra chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi là vừa đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư, vừa có giá nhà hợp lý cho những người được hưởng thụ”, ông Chính chia sẻ.
Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, bà Trần Thị Hà, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Tập đoàn Lê Phong cho hay, quy định cứng về lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng như mức lợi nhuận định mức không quá 10% đối với nhà ở xã hội bán hoặc không quá 15% đối với dự án cho thuê hoặc thuê mua trên tổng chi phí đầu tư (kể cả lãi vay nếu có), mà không tính đủ các khoản chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp…, khiến doanh nghiệp chưa mặn mà.
Bên cạnh đó, quy định 20% diện tích nhà ở xã hội dùng cho thuê trong dự án gây ra lãng phí vì phần diện tích cho thuê thường không được lấp đầy. Ngoài ra, việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội trên cơ sở hồ sơ thiết kế dự toán theo quy định tại thời điểm thẩm định là không sát với thực tế tại thời điểm lập hồ sơ hoàn công và quyết toán công trình đưa dự án vào khai thác vận hành. Thủ tục xác định tính tiền sử dụng đất, thuê đất rườm rà, bảo lãnh vay ngân hàng gặp khó khăn…
Do vậy, theo bà Hà, nên cho phép nhà đầu tư tự quyết định giá thuê, giá thuê mua, giá bán, Nhà nước thực hiện tổ chức hậu kiểm theo giá tại thời điểm lập hồ sơ hoàn công và quyết toán công trình đưa dự án vào khai thác vận hành để nhà đầu tư có thể sớm huy động vốn, hoặc cho phép áp dụng giá trần.
Phát triển đồng bộ
Chia sẻ thêm về kinh nghiệm phát triển thành công các khu nhà ở xã hội trong thời gian qua tại Bình Dương, ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó tổng giám đốc Công ty Becamex IDC cho hay, phát triển nhà ở xã hội là chủ trương chung của Chính phủ, nhưng mỗi địa phương lại có vấn đề khác nhau, nên không thể có công thức chung.
Riêng đối với Bình Dương, hơn 10 năm qua, khi người lao động đến Bình Dương làm việc, chính quyền đã nhận thấy cơ hội và thách thức đối với địa phương. Cơ hội là mang lại điều kiện kinh tế cho địa phương, nhưng thách thức là hạ tầng xã hội chưa đáp ứng đủ. Vì vậy, UBND tỉnh đã làm việc với Công ty Becamex IDC để hình thành đề án phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. “Xuyên suốt hơn 10 năm, Tổng công ty triển khai thực hiện việc này”, ông Huy nói.
Theo Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp
giai đoạn 2021 - 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, phấn đấu đến năm 2030, các địa phương hoàn thành tổng cộng khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành 428.000 căn, giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành 634.200 căn.
Về quan điểm phát triển nhà ở xã hội, theo ông Huy, nhà ở phải gắn liền với hệ sinh thái gồm y tế, giáo dục, giao thông… Những yếu tố này phải đảm bảo, thì mới thu hút được người lao động và người dân về ở.
“Các dự án xã hội mà chúng ta đưa ra rất xa, không đảm bảo các vấn đề an sinh, thì chắc chắn sẽ không thu hút được người dân về ở. Đã khó khăn trong vấn đề thu nhập, mà kết nối giao thông rất khó khăn, thì chắc chắn sẽ rất kẹt”, ông Huy chia sẻ.
Góp ý chung cho việc phát triển xã hội trên cả nước, đại diện Becamex IDC cho hay, điều quan trọng nhất là phải xem nhà ở xã hội cũng là một sản phẩm nhà ở. Nhà nước đóng vai trò bổ sung các chính sách để nhà ở xã hội đến được với người lao động với mức giá phù hợp nhất, tốt nhất. Cần loại bỏ quan điểm sai lệch rằng, nhà ở xã hội là câu chuyện từ thiện, ban tặng. Sở dĩ có giá rẻ hơn các phân khúc khác là vì được hưởng ưu đãi, như miễn giảm tiền sử dụng đất.
“Đến thời điểm này, tôi cho rằng, các doanh nghiệp đều rất mong muốn cùng đóng góp để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vì một số lý do liên quan đến vấn đề pháp lý, nguồn vốn… chưa giải quyết được, nên chưa thu hút được nhà đầu tư. Do đó, các gói kích cầu của Chính phủ cần tập trung vào các vấn đề này để làm sao thúc đẩy phát triển sớm các dự án. Tiếp đến là hỗ trợ người lao động bằng những chính sách cụ thể hơn”, ông Huy nói.
Cũng theo ông Huy, nên có những chính sách, quỹ lâu dài để người lao động có thể vay vốn dài hạn, 25 - 30 năm. Chỉ có như vậy mới bền vững và tiếp cận được người lao động.
Học hỏi kinh nghiệm quốc tế
Theo nghiên cứu mới đây của Savills, các chuyên gia cho biết, cũng giống như Việt Nam, nhiều nước trên thế giới đang nhận thấy sự cấp thiết của nguồn lực tư nhân nhằm giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân. Ở các thị trường phát triển như Pháp hay Thụy Điển, nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở bình dân chưa bao giờ cao như hiện nay. Tuy nhiên, chưa quốc gia nào có thể đưa gia một giải pháp phát triển nhà ở xã hội mang tính hệ thống rõ ràng.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về nội dung này, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, không có nước nào có công thức hoàn hảo trong phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Tuy nhiên, vẫn có một vài quốc gia đã xây dựng được mô hình khá bền vững, trong đó có Hà Lan.
Hà Lan là quốc gia có hơn 100 năm kinh nghiệm về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ tại châu Âu. Hơn 300 tổ chức nhà ở xã hội của Hà Lan đã cung cấp đến 2,4 triệu căn nhà cho khoảng 4 triệu người dân ở quốc gia này. Mục tiêu của mô hình phát triển nhà ở xã hội Hà Lan là đảm bảo thu hút được nguồn đầu tư bền vững vào nhà ở cho đại bộ phận người dân.
Lĩnh vực nhà ở xã hội tại đây là một hệ thống khép kín, trong đó toàn bộ doanh thu phải được tiếp tục tái đầu tư. Về cơ bản, nó hoạt động như một quỹ tuần hoàn. Trong những năm gần đây, các tổ chức nhà ở xã hội chịu trách nhiệm với hơn 50% tổng số công trình xây dựng nhà ở tại Hà Lan.
Khi được hỏi về việc nhà đầu tư quốc tế liệu có quan tâm tới phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam, ông Troy Griffiths chia sẻ rằng, nhà ở xã hội tại Việt Nam là phân khúc đặc thù với nhiều quy định, thủ tục phức tạp, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng chưa có những tiêu chí rõ ràng khi lựa chọn doanh nghiệp để tham gia đầu tư nhà ở xã hội.
Đặc biệt, theo ông Troy Griffiths, trong khi các doanh nghiệp nước ngoài cần một kế hoạch phát triển dài hạn với quy mô dự án lớn từ vài chục ngàn căn nhà ở xã hội trở lên, thì tại Việt Nam, các dự án vẫn đang được triển khai một các rời rạc và riêng lẻ. Nếu có một chiến lược có tính hệ thống và chi tiết được áp dụng đồng loạt từ Trung ương đến địa phương, thì các nhà đầu tư sẽ rất quan tâm, nhờ quy mô lớn giải quyết được bài toán về lợi nhuận.
“Nếu Việt Nam có một chiến lược rõ ràng và xuyên suốt được chỉ đạo và đảm bảo bởi Chính phủ, tôi tin là sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế”, ông Troy Griffiths nhận định.
