Nhà phát triển bất động sản cần chuẩn bị sẵn sàng trước chu kỳ phát triển mới

Toàn cảnh phiên tọa đàm về triển vọng thị trường bất động sản, thuộc khuôn khổ chương trình hội thảo.

Quy định pháp lý mới giúp thị trường bất động sản dần phục hồi

Ngày 27-2, FiinRatings phối hợp với S&P Global Ratings tổ chức hội thảo tâm điểm tín dụng Việt Nam 2025 với chủ đề "Tăng trưởng, tín dụng và thị trường vốn trong kỷ nguyên mới".

Ông Lucas Loh, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long

Nói về lĩnh vực bất động sản (BĐS), ông Lucas Loh, Tổng giám đốc, Tập đoàn Nam Long cho biết, doanh nghiệp BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều thách thức, tới từ yếu tố cung - cầu trên thị trường BĐS và những bất ổn trên thị trường vốn giai đoạn 2018-2023.

Với riêng phân khúc nhà ở thương mại, những vướng mắc về pháp lý khiến nguồn cung toàn thị trường bị hạn chế, qua đó ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận nhà ở của khách hàng và kết quả kinh doanh của nhà phát triển bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường dần xuất hiện những yếu tố tích cực từ nửa cuối năm 2024, trước những thay đổi về pháp lý và nỗ lực gỡ khó của các cơ quan quản lý. Cụ thể, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, dự kiến tạo nhiều tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.

“Ba Luật mới được sửa đổi sẽ giải quyết tình trạng xung đột, chồng chéo giữa các quy định pháp luật trước đây. Đồng thời, hạn chế rủi ro cùng một tình huống pháp luật, nhưng mỗi địa phương giải quyết một kiểu”, ông Lucas Loh nói.

Với khách hàng, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long cho rằng những quy định về mua bán như yêu cầu phải có giấy phép kinh doanh BĐS, cùng một số đòi hỏi từ khâu nhận mặt bằng, phê duyệt dự án… sẽ nâng cao tình minh bạch trên thị trường. Điều này giúp người mua BĐS có thể dễ dàng kiểm chứng thông tin về tình hình pháp lý, tiến độ dự án…

Bên cạnh đó, quy định về ngưỡng đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tối đa 5% giá bán, thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng (gồm tiền đặt cọc – PV) sẽ giúp hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền trước quá nhiều, lên đến 90-95% giá trị bất động sản.

Với bối cảnh trên, ông Lucas Loh đánh giá nhu cầu tìm kiếm, mua nhà ở thực của khách hàng đang dần phục hồi, nhờ tâm lý cải thiện sau khi các quy định pháp lý được sửa đổi chính thức có hiệu lực.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng – Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nhật Hoàng – Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings – nhận định rằng thị trường BĐS Việt Nam đang có dấu hiệu ổn định trở lại, khi giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua.

Gần đây, số lượng giao dịch bất động sản dần đi vào quỹ đạo ổn định và tâm lý của nhà đầu tư, cũng như người mua nhà đang có sự cải thiện.

“Dù vẫn còn nhiều thách thức, ngành bất động sản đang hướng tới một giai đoạn phục hồi bền vững hơn, khi các văn bản pháp lý mới có hiệu lực và được áp dụng thực tế trong thời gian tới. Điều này kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung mới từ năm 2025 cho các thành phố lớn cũng như các đô thị vệ tinh”, ông Hoàng nói.

Bên cạnh yếu tố trên, chuyên gia này cho biết hiện điều kiện huy động nguồn vốn thuận lợi hơn khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025, cho thấy sự hỗ trợ thanh khoản dành cho nền kinh tế, gồm lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ đầu tư đều hưởng lợi như nhau. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc và cơ cấu vốn minh bạch sẽ có lợi thế trong việc tiếp cận nguồn vốn hơn.

Tín dụng bất động sản dần dịch chuyển sang người mua nhà

Đi sâu vào khía cạnh tín dụng bất động sản, ông Nguyễn Nhật Hoàng cho biết thời gian qua, những biến động trên thị trường trái phiếu và bất động sản đã ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư.

“Sự thận trọng gia tăng khiến dòng vốn tín dụng không chảy mạnh vào lĩnh vực này, đặc biệt là tín dụng dành cho người mua nhà”, ông Hoàng nói.

Tuy nhiên, một số chỉ báo đáng chú ý là lượng giao dịch căn hộ giảm 25-30% trong những năm gần đây, nhưng giá trị bình quân của một căn hộ đã tăng gấp hai lần - một trong những mức tăng lớn nhất thế giới. Điều này cho thấy nhu cầu sở hữu BĐS vẫn rất lớn

Một yếu tố quan trọng khác là tác động từ các bộ Luật mới được ban hành. Dù có những lo ngại về chi phí gia tăng nhưng điều này lại giúp các chủ đầu tư có cơ sở vững chắc hơn trong việc đánh giá tính khả thi của dự án.

Trong bối cảnh đó, ông Hoàng dự báo tín dụng BĐS dự kiến sẽ dịch chuyển dần sang người mua nhà, thay vì tập trung chủ yếu vào các chủ đầu tư như trước.

Đại diện FiinRatings dự báo, trong năm 2025-2026, tín dụng bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn. Đặc biệt tại khu vực các thành phố vệ tinh khi mà ở những khu vực này, nguồn cung đang dồi dào, giá bất động sản chưa tăng quá nhanh và thu nhập của người dân đang cải thiện nhanh hơn so với các đô thị lớn.

Với bối cảnh trên, ông Lucas Ignatius Loh cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản, với vai trò đơn vị cung cấp sản phẩm và dịch vụ cho thị trường, cần phối hợp chặt chẽ Chính phủ và các cơ quan quan quản lý để tháo gỡ những rào cản, cải thiện môi trường đầu tư, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển.

Bên cạnh đó, mỗi doanh nghiệp cần tập trung nâng cao năng lực quản trị, đa dạng hóa sản phẩm, tăng cường hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước để gia tăng sức cạnh tranh.

Với Nam Long, Lucas Ignatius Loh cho biết doanh nghiệp lựa chọn phương pháp tiếp cận cân bằng giữa vốn chủ sở hữu và nghĩa vụ nợ (vay trực tiếp từ ngân hàng thương mại và huy động từ thị trường vốn - PV). Đồng lời, lựa chọn đối tác chiến lược cùng hợp tác, góp vốn với tỷ lệ tương đương 50% chi phí mỗi dự án, qua đó giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp.

“Hiện có một số nhà đầu tư Nhật Bản đã đồng hành với chúng tôi 5-10 năm qua, giúp giảm áp lực cung ứng vốn cho các dự án”, ông Lucas Ignatius Loh cho biết.

Thực tế, trong bối cảnh thị trường vốn và BĐS gặp nhiều khó khăn, Nam Long vẫn phát hành trái phiếu để huy động 1.800 tỉ đồng trong năm 2024. Theo ông Lucas, điều này tới từ định hướng chú trọng quản trị dòng vốn để đảm bảo tính cạnh tranh tương đối trong mọi hoàn cảnh, thay vì chỉ tập trung vào việc định giá đất, xây dựng dự án và bán BĐS.

“Với công ty BĐS, vốn sử dụng nhiều đòn bẩy, thì bản chất vẫn là quản lý chặt chẽ tài chính và dòng tiền, trước khi cơ hội xuất hiện trên thị trường”, ông Lucas Ignatius Loh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nhật Hoàng – Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings – nhận định rằng thị trường BĐS Việt Nam đang có dấu hiệu ổn định trở lại, khi giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua.

Gần đây, số lượng giao dịch bất động sản dần đi vào quỹ đạo ổn định và tâm lý của nhà đầu tư, cũng như người mua nhà đang có sự cải thiện.

“Dù vẫn còn nhiều thách thức, ngành bất động sản đang hướng tới một giai đoạn phục hồi bền vững hơn, khi các văn bản pháp lý mới có hiệu lực và được áp dụng thực tế trong thời gian tới. Điều này kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung mới từ năm 2025 cho các thành phố lớn cũng như các đô thị vệ tinh”, ông Hoàng nói.

Bên cạnh yếu tố trên, chuyên gia này cho biết hiện điều kiện huy động nguồn vốn thuận lợi hơn khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025, cho thấy sự hỗ trợ thanh khoản dành cho nền kinh tế, gồm lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ đầu tư đều hưởng lợi như nhau. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc và cơ cấu vốn minh bạch sẽ có lợi thế trong việc tiếp cận nguồn vốn hơn.

Tín dụng bất động sản dần dịch chuyển sang người mua nhà

Đi sâu vào khía cạnh tín dụng bất động sản, ông Nguyễn Nhật Hoàng cho biết thời gian qua, những biến động trên thị trường trái phiếu và bất động sản đã ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư.

“Sự thận trọng gia tăng khiến dòng vốn tín dụng không chảy mạnh vào lĩnh vực này, đặc biệt là tín dụng dành cho người mua nhà”, ông Hoàng nói.

Tuy nhiên, một số chỉ báo đáng chú ý là lượng giao dịch căn hộ giảm 25-30% trong những năm gần đây, nhưng giá trị bình quân của một căn hộ đã tăng gấp hai lần - một trong những mức tăng lớn nhất thế giới. Điều này cho thấy nhu cầu sở hữu BĐS vẫn rất lớn

Một yếu tố quan trọng khác là tác động từ các bộ Luật mới được ban hành. Dù có những lo ngại về chi phí gia tăng nhưng điều này lại giúp các chủ đầu tư có cơ sở vững chắc hơn trong việc đánh giá tính khả thi của dự án.

Trong bối cảnh đó, ông Hoàng dự báo tín dụng BĐS dự kiến sẽ dịch chuyển dần sang người mua nhà, thay vì tập trung chủ yếu vào các chủ đầu tư như trước.

Đại diện FiinRatings dự báo, trong năm 2025-2026, tín dụng bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn. Đặc biệt tại khu vực các thành phố vệ tinh khi mà ở những khu vực này, nguồn cung đang dồi dào, giá bất động sản chưa tăng quá nhanh và thu nhập của người dân đang cải thiện nhanh hơn so với các đô thị lớn.

Với bối cảnh trên, ông Lucas Loh cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản, với vai trò đơn vị cung cấp sản phẩm và dịch vụ cho thị trường, cần phối hợp chặt chẽ Chính phủ và các cơ quan quan quản lý để tháo gỡ những rào cản, cải thiện môi trường đầu tư, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển.

Bên cạnh đó, mỗi doanh nghiệp cần tập trung nâng cao năng lực quản trị, đa dạng hóa sản phẩm, tăng cường hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước để gia tăng sức cạnh tranh.

Về phía Nam Long, ông Lucas Loh cho biết doanh nghiệp lựa chọn phương pháp tiếp cận cân bằng giữa vốn chủ sở hữu và nghĩa vụ nợ (vay trực tiếp từ ngân hàng thương mại và huy động từ thị trường vốn - PV). Đồng lời, lựa chọn đối tác chiến lược cùng hợp tác, góp vốn với tỷ lệ tương đương 50% chi phí mỗi dự án, qua đó giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp.

“Hiện có một số nhà đầu tư Nhật Bản đã đồng hành với chúng tôi 10 năm qua, giúp giảm áp lực cung ứng vốn cho các dự án”, ông Lucas Loh cho biết.

Thực tế, trong bối cảnh thị trường vốn và BĐS gặp nhiều khó khăn, Nam Long vẫn phát hành trái phiếu để huy động 1.800 tỉ đồng trong năm 2024. Theo ông Lucas, điều này tới từ định hướng chú trọng quản trị dòng vốn để đảm bảo tính cạnh tranh tương đối trong mọi hoàn cảnh, thay vì chỉ tập trung vào việc định giá đất, xây dựng dự án và bán BĐS.

“Với công ty BĐS, vốn sử dụng nhiều đòn bẩy, thì bản chất vẫn là quản lý chặt chẽ tài chính và dòng tiền, trước khi cơ hội xuất hiện trên thị trường”, ông Lucas Loh nhấn mạnh.

Hoàng Thắng