Nhà thầu dân dụng giữa kỳ vọng và thách thức hậu kiểm

Khi quy trình hành chính được đơn giản hóa, nhà thầu có thể rút ngắn thời gian triển khai công trình, tiếp cận khách hàng thuận lợi hơn trong bối cảnh chi phí vật liệu leo thang và nguồn cung vẫn còn hạn chế.

Kích thích thị trường giữa bối cảnh mới

Ông Đinh Hồng Kỳ, Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TPHCM (SACA) nói thị trường xây dựng dân dụng và hoạt động thầu nhỏ lẻ đầu năm 2025 tiếp tục đối mặt khó khăn do hệ quả siết tín dụng kéo dài, áp lực lạm phát và vướng mắc trong thủ tục đầu tư. Dù vậy, một số tín hiệu phục hồi đã xuất hiện, với các dự án dân dụng nhỏ tái khởi động tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Dù chưa đủ mạnh để tạo cú hích rõ nét, nhưng sự trở lại thận trọng này cho thấy niềm tin thị trường đang dần hồi phục. Trong quí 1, nhu cầu nhà ở đô thị và hoạt động sửa chữa, cải tạo nhà ở tăng, phản ánh sự phục hồi từ phía người tiêu dùng. Tuy nhiên, đà phục hồi vẫn phân mảnh, phụ thuộc vào dòng vốn cá nhân và tín dụng ngân hàng vốn đang được kiểm soát chặt.

Mới đây, sau thông tin đề xuất bỏ cấp giấy phép xây dựng, thay thế thủ tục bằng hình thức đăng ký xây dựng, chuyển sang hậu kiểm. Ông Lê Đức Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thiết kế Go.ho cho rằng việc bỏ qua thủ tục xin phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ tại một số khu vực theo quy hoạch mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường xây dựng.

Quy định mới giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị thi công, tiết kiệm chi phí và giảm phiền hà từ thủ tục hành chính, góp phần kích thích nhu cầu xây dựng trong dân.

Nhà thầu xây dựng dân dụng vào mùa cao điểm hoạt động. Ảnh: DNCC

Tuy nhiên, trách nhiệm với các công ty thiết kế, xây dựng cũng lớn hơn, đòi hỏi họ phải chủ động cập nhật quy định quy hoạch, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, chiều cao tầng, PCCC... nhằm tư vấn đúng cho khách hàng và tránh rủi ro về pháp lý. Áp lực này là cần thiết để ngành xây dựng dân dụng phát triển minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Về dài hạn, việc chuyển giao một phần trách nhiệm sang doanh nghiệp và người dân, kết hợp với cơ quan nhà nước làm vai trò hậu kiểm sẽ mang lại hiệu quả vận hành tốt hơn.

Nhà nước chỉ cần làm tốt hai điều là ban hành đầy đủ, rõ ràng các quy định về quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng và kiểm soát chặt việc hoàn công, xử lý nghiêm công trình sai phạm bằng chế tài hành chính, không cho sang nhượng, công chứng, cho thuê… Tương tự luật giao thông, khi luật rõ và chế tài nghiêm, người dân sẽ tự giác làm đúng, ông nói.

Chia sẻ với KTSG Online, bà Hồ Thị Tiến, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Thiết kế và Xây dựng Đạt Hoàng, nói trước đây nhiều đơn vị dù đủ năng lực thiết kế vẫn phải thông qua bên thứ ba để xin phép, gây lãng phí và phát sinh thủ tục không cần thiết.

Khi chuyển sang cơ chế hậu kiểm, doanh nghiệp cho rằng việc ban hành quy định rõ ràng, đi kèm chế tài đủ sức răn đe là yếu tố then chốt. Nếu quy định cụ thể về quy hoạch, mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi... được công khai, minh bạch và áp dụng thống nhất theo từng khu vực, doanh nghiệp và người dân sẽ có cơ sở để tuân thủ.

Ngoài ra, đề xuất này cũng được kỳ vọng tạo thêm cơ hội cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, giúp rút ngắn thời gian chốt hợp đồng và triển khai dự án, trong bối cảnh họ đang tìm cách xoay chuyển mô hình và tiếp cận thị trường mới sau thời gian dài khó khăn.

Doanh nghiệp xây dựng vừa và nhỏ đón sóng

Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nói khác với quy trình “cấp phép xây dựng” vốn quen thuộc, đề xuất chuyển sang cơ chế “đăng ký xây dựng” về cơ bản vẫn giữ các bước chuẩn bị hồ sơ, nhưng có sự thay đổi đáng kể về vai trò của cơ quan quản lý và trách nhiệm của người dân.

Cả hai hình thức đều yêu cầu chủ đầu tư tìm hiểu bộ chỉ tiêu xây dựng, lập bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, vị trí xây dựng so với khu đất liền kề và nộp hồ sơ bản vẽ lên cơ quan chức năng. Tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở giai đoạn kiểm tra.

Nếu như trước đây, cơ quan cấp phép sẽ rà soát hiện trạng thực tế, kiểm tra hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, giao thông ngầm… thì với đăng ký xây dựng, toàn bộ khâu này được lược bỏ, trách nhiệm tự tìm hiểu và thực hiện đúng được chuyển giao hoàn toàn cho chủ nhà.

Cơ quan quản lý chỉ tiếp nhận hồ sơ và phê duyệt bản đăng ký. Điều này có thể đơn giản hóa thủ tục, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi xảy ra hậu kiểm, nếu công trình không khớp với bản vẽ đã đăng ký.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam VARS IRE, nhấn mạnh việc đơn giản hóa thủ tục xây dựng sẽ thúc đẩy nhu cầu thi công, khi nhà thầu, chủ nhà không còn phải chờ có giấy phép mới được triển khai.

Đi kèm với sự thuận lợi là trách nhiệm lớn hơn đối với cả chủ đầu tư, đơn vị thiết kế và thi công trong việc tuân thủ đúng quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, nhằm tránh rủi ro bị xử lý trong quá trình hậu kiểm.

Từ đầu năm đến nay, các nhà thầu, đơn vị thi công ghi nhận tín hiệu tích cực hơn so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt ở phân khúc công trình dân dụng và hạ tầng quy mô nhỏ, vốn là nhóm chịu ảnh hưởng mạnh trong giai đoạn thị trường trầm lắng trước đó. Lượng dự án mới tuy chưa tăng đột biến nhưng đã có sự dịch chuyển rõ rệt về tâm lý nhà đầu tư từ dè dặt sang thăm dò và triển khai từng phần.

Các hoạt động xây dựng dân dụng kỳ vọng được thúc đẩy mạnh mẽ hơn khi đơn giản hóa thủ tục. Ảnh: TL

Phía Thành Nam Group ghi nhận tổng giá trị thầu ký mới trong 5 tháng đầu năm ước tăng khoảng 12-15% so với cùng kỳ 2024. Mức tăng trưởng này chưa phải là cao, nhưng là tín hiệu lạc quan trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều bất ổn về giá vật liệu và dòng vốn tín dụng.

Điều quan trọng hơn là chất lượng dự án đã có sự cải thiện khi nhà đầu tư ưu tiên chọn đơn vị có năng lực tổng thầu trọn gói, uy tín cả về mỹ thuật, kỹ thuật và khả năng kiểm soát tốt tiến độ và chi phí cho chủ đầu tư.

Theo đại diện T Concept, từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường ghi nhận tín hiệu ổn định trở lại, lượng khách hàng tìm đến công ty để thiết kế và thi công tăng đáng kể. Doanh nghiệp ước tính mức tăng trưởng đạt khoảng 137% so với cùng kỳ năm 2024.

Còn ông Đức Quang cho rằng chính sách mới sẽ mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp thiết kế, xây dựng chuyên nghiệp, am hiểu quy hoạch và quy định từng khu vực. Khi khách hàng phải tự chịu trách nhiệm, họ sẽ ưu tiên lựa chọn các đơn vị uy tín, có kinh nghiệm và pháp lý rõ ràng để đảm bảo sự đồng hành, tư vấn và cam kết trách nhiệm trong suốt quá trình thi công, thậm chí được thể hiện cụ thể trong hợp đồng.

“Hiện tại, phía khách hàng đại đa phần có vẻ ủng hộ, đồng thuận cao cho cơ chế này. Nhiều khách hàng thay vì có kế hoạch xin phép hay xây nhà đều đang đợi cơ chế mới sau ngày 1-7-2025 rồi mới tính tiếp, họ hi vọng cho khu vực của họ áp dụng cơ chế bỏ xin phép xây dựng”, ông nói.

Hoàng An