Nhận diện 'điểm nghẽn' trong thực thi Luật Đất đai

Đây là nội dung được nhiều chuyên gia, nhà khoa học, đại diện cơ quan quản lý trao đổi tại Hội thảo khoa học quốc gia "Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới" do Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam và Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh tổ chức sáng 17/6.

Nhiều khoảng trống

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Phạm Duy Nghĩa (phải), Phó Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, cùng các chuyên gia chủ trì Hội thảo.

Phát biểu tại hội thảo, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Trần Việt Dũng, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh, đất đai là nguồn lực chiến lược, tư liệu sản xuất đặc biệt và nền tảng quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới trong quản lý, sử dụng đất, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng phát sinh nhiều vấn đề mới liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; xác định giá đất; tiếp cận đất đai của doanh nghiệp cũng như xây dựng cơ sở dữ liệu và chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai…

“Từ thực tiễn, Chính phủ đã đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình xây dựng luật năm 2026. Qua đó cho thấy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhất là khi Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu đổi mới mô hình tăng trưởng, hoàn thiện thể chế và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia”, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Trần Việt Dũng chia sẻ.

Đi sâu vào nội dung thu hồi đất - lĩnh vực luôn phát sinh nhiều tranh chấp và khiếu kiện, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Phan Trung Hiền, Trường Đại học Cần Thơ cho rằng, việc triển khai Luật Đất đai năm 2024 đang gặp nhiều thách thức khi đồng thời diễn ra quá trình sắp xếp mô hình chính quyền địa phương hai cấp và điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Phân tích các quy định của Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Phan Trung Hiền chỉ ra ba nhóm vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện gồm: Căn cứ thu hồi đất trong bối cảnh không còn kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Việc xác định rõ mục đích thu hồi đất nhằm phân biệt giữa các dự án phục vụ lợi ích công cộng với các dự án mang tính thương mại. Trình tự, thủ tục thu hồi đất, nhất là hiệu lực của thông báo thu hồi đất.

Cùng với đó là nhiều vấn đề mới liên quan đến khoảng trống pháp lý trong quản lý đất đai khi thay đổi mô hình quy hoạch, quyền tham gia của người dân trong quá trình điều chỉnh quy hoạch và yêu cầu hoàn thiện cơ chế bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi theo hướng minh bạch, công bằng và bền vững hơn.

Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Phan Trung Hiền, yêu cầu đặt ra không chỉ là bổ sung thêm quy định mà quan trọng hơn là xây dựng cơ chế thực thi "rõ ràng, dễ hiểu, dễ áp dụng và bảo đảm quyền lợi thực chất của người dân". "Cơ chế thu hồi đất minh bạch, có căn cứ rõ ràng, mục đích phù hợp và thủ tục chặt chẽ sẽ góp phần giảm khiếu nại, tăng đồng thuận xã hội, đồng thời bảo đảm quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công bằng, bền vững", Phó Giáo sư, Tiến sỹ Phan Trung Hiền nhấn mạnh.

Theo nguyên tắc thị trường và bảo đảm quyền của người dân

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Lưu Quốc Thái, Giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, phát biểu tại Hội thảo.

Một nội dung được nhiều chuyên gia đồng tình là việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai theo hướng tôn trọng quy luật thị trường, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Lưu Quốc Thái (Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, trong nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản và nguồn lực sản xuất quan trọng. Vì vậy, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất cần được xây dựng trên nguyên tắc bình đẳng, tôn trọng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất – định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Lưu Quốc Thái đề xuất tăng cường cơ chế thương lượng trong các giao dịch về đất đai, coi việc Nhà nước thu hồi đất bằng quyết định hành chính là giải pháp sau cùng, qua đó từng bước hình thành thị trường quyền sử dụng đất minh bạch, cạnh tranh và vận hành hiệu quả.

Ở góc độ quy hoạch, Thạc sỹ Ngô Gia Hoàng cho rằng việc thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp đặt ra yêu cầu điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với thực tiễn quản lý mới.

Sửa đổi, bổ sung một số điều để pháp luật phù hợp trong bối cảnh mới, Thạc sỹ Ngô Gia Hoàng đề xuất cần tiếp tục tinh gọn hệ thống quy hoạch, nâng cao tính công khai, minh bạch trong điều chỉnh quy hoạch, đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền tiếp cận thông tin và quyền tham gia của người dân đối với các quyết định liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cần tăng cường kiểm soát quyền lực trong điều chỉnh quy hoạch, khắc phục tình trạng "quy hoạch treo", đồng thời nghiên cứu xây dựng cơ chế kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương mới.

Từ thực tiễn hoạt động công chứng và quản lý đất đai, Tiến sỹ Ninh Thị Hiền, Trưởng Văn phòng Công chứng Bảy Hiền (TP. Hồ Chí Minh), cho rằng cần tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong việc trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Theo bà Hiền, nhiều quan hệ dân sự về đất đai hiện vẫn bị "hành chính hóa", làm giảm tính linh hoạt của thị trường. Vì vậy, cần chuyển dần hoạt động trao quyền sử dụng đất từ cơ chế hành chính sang cơ chế vận hành theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm bình đẳng, minh bạch và cạnh tranh giữa các chủ thể.

Liên quan đến cơ chế xác định giá đất, nhiều ý kiến tại hội thảo cho rằng bảng giá đất và giá đất cụ thể cần phản ánh đúng giá trị thực tế của từng thửa đất, tại từng thời điểm và cho từng mục đích sử dụng, thay vì chỉ mang tính chất tham chiếu.

Các chuyên gia cũng lưu ý, chính sách tái định cư không nên chỉ dừng ở việc bố trí nơi ở mới mà cần bảo đảm điều kiện sống, việc làm và sinh kế lâu dài cho người dân sau thu hồi đất.

Từ việc phân tích cơ chế áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh theo các quy định hiện hành, các đại biểu kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai trong thời gian tới cần hướng đến mục tiêu xây dựng một hệ thống pháp luật ổn định, minh bạch, dễ thực thi, vừa tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, vừa tạo môi trường đầu tư thuận lợi, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội bền vững…