Nhận diện trúng và đúng các điểm nghẽn để có giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai

Đã nghiên cứu, tiếp thu, trả lời, hướng dẫn cụ thể đối với 125 ý kiến

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc cho rằng, Luật Đất đai là một trong những lĩnh vực đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đất đai vừa là tài nguyên quý giá, vừa là tư liệu sản xuất, đồng thời cũng là nguồn lực to lớn cho sự phát triển đất nước, nhất là trong giai đoạn hiện nay.

Vừa qua, Bộ Tư pháp cùng các Bộ, ngành, trong đó có Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT), đã phối hợp rà soát, tổng hợp nhiều ý kiến, kiến nghị từ các hiệp hội, doanh nghiệp, các tổ chức bất động sản cũng như từ các địa phương trên cả nước. Hiện nay, Chính phủ đã có chỉ đạo bước đầu và đã báo cáo Bộ Chính trị xin định hướng sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới.

Ngày 18/9 vừa qua, Tổng Bí thư Tô Lâm đã chủ trì cuộc họp với Ban Thường vụ Đảng ủy Chính phủ, mà trong đó có nội dung quan trọng liên quan đến định hướng sửa đổi pháp luật nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, khơi thông nguồn lực, bao gồm cả Luật Đất đai. Tại cuộc họp, Tổng Bí thư nhấn mạnh: việc sửa đổi Luật Đất đai cần nhận diện đầy đủ, chính xác những khó khăn, vướng mắc hiện nay để có giải pháp tổng thể, căn cơ, đồng bộ; tránh tình trạng sửa đổi chắp vá, vừa sửa xong lại phải tiếp tục sửa. Luật Đất đai phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời khắc phục kẽ hở phát sinh tiêu cực, tham nhũng.

Thực hiện định hướng quan trọng đó, Hội đồng Phối hợp Phổ biến, giáo dục pháp luật, với sự chủ trì của Bộ Tư pháp, đã tổ chức Hội thảo nhằm tiếp tục nhận diện sâu sắc hơn những khó khăn, bất cập trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai. Chỉ khi “nhận diện trúng và đúng” các điểm nghẽn, chúng ta mới có thể đưa ra giải pháp phù hợp, góp phần hoàn thiện Luật Đất đai. Qua đó, góp phần khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, như đúng yêu cầu và mong muốn của Tổng Bí thư.

Quang cảnh Hội thảo. (Ảnh: PV)

Phát biểu dẫn đề Hội thảo, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) Đoàn Thị Thanh Mỹ cho biết, Bộ NN&MT đang rà soát, sửa đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp. Các nội dung này đã được thể hiện trong Nghị định 151/NĐ-CP và Nghị định 226/NĐ-CP. Đến nay, Bộ NN&MT đã tiếp nhận 125 ý kiến từ 29 cơ quan, tổ chức liên quan và đều được nghiên cứu, tiếp thu, trả lời, hướng dẫn cụ thể. Bộ NN&NM sẽ luôn luôn lắng nghe ý kiến từ địa phương, doanh nghiệp, người dân về những điểm nghẽn vướng mắc của chính sách đất đai, để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện luật đáp ứng sự vận hành thông suốt của chính quyền địa phương hai cấp, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.

Sớm gỡ vướng về giá đất, giải phóng mặt bằng

Trên cơ sở định hướng của Thứ trưởng Bộ Tư pháp, các đại biểu tham dự Hội thảo đã tập trung làm rõ các điểm nghẽn và đề xuất nhiều giải pháp tháo gỡ đối với 5 nội dung chính: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; về hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai.

Chỉ ra hai điểm nghẽn lớn nhất cần xử lý ngay trong Luật Đất đai hiện hành là phương thức định giá đất và công tác giải phóng mặt bằng, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp phân tích kỹ về vấn đề giá đất. Ông cho rằng, theo Luật Đất đai 2024, giá đất được xác định theo cơ chế thị trường, nhưng nếu để thị trường quyết định hoàn toàn, Nhà nước sẽ khó kiểm soát giá và cuộc đuổi bắt “giá đất đuổi giá nhà, giá nhà tăng theo giá đất” là không có điểm dừng.

Các đại biểu phát biểu tại Hội thảo. (Ảnh: PV)

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng nhấn mạnh đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của nhiều doanh nghiệp. Khi giá đất tăng quá cao, nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp sản xuất, thậm chí đóng cửa, dẫn tới suy giảm kinh tế cục bộ. Vì vậy, ông đề nghị xem xét lại phương thức định giá đất nhằm cân bằng giữa thu ngân sách, ổn định thị trường bất động sản và phát triển của nền kinh tế.

Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội Ngô Anh Tuấn cho biết, hiện nay, người sử dụng đất đến cơ quan thuế để nhận giấy tờ xác định nghĩa vụ thuế rồi đi nộp tiền và nộp tiền xong thì lại quay lại cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành. Sau đó, nhận thông báo đã hoàn thành nghĩa vụ thuế rồi sang Văn phòng Đăng ký đất đai cùng cấp để làm thủ tục nhận sổ đỏ. Quy trình này rất phức tạp vì pháp luật về đất đai không yêu cầu phải xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Pháp luật về quản lý thuế thì quy định thủ tục hành chính này là 10 ngày.

“Tôi đề xuất các bộ phận soạn thảo nghiên cứu bỏ quy định liên quan đến nội dung vừa nêu để thuận tiện cho người dân, góp phần cải cách thủ tục hành chính. Cùng với đó, việc chỉ định một số ngân hàng quốc doanh để người dân nộp nghĩa vụ tài chính đã gây khó khăn cho người dân. Bởi lẽ, ngày thứ 7, Chủ nhật, một số trường hợp đi nộp tiền thì ngân hàng quốc doanh không làm việc, chỉ có ngân hàng ngoài quốc doanh, đề xuất nội dung này cần sửa ngay”, Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội Ngô Anh Tuấn đề xuất.

Cũng theo ông Ngô Anh Tuấn, Sở Tư pháp đề nghị Bộ NN&MT và Bộ Tư pháp xem xét điều khoản của Luật Đấu giá tài sản (khoản 3 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản). Trong đó, quy định tổ chức hành nghề đấu giá ký hợp đồng đấu giá thì phải xem tính hợp pháp của tài sản đem ra đấu giá sẽ rất khó khăn nếu liên quan đến nhà và đất, bởi lẽ người bán có quyền được đem tài sản ra đấu giá hay không. Thông thường khi khiếu kiện nhau thì kiện người hành nghề đấu giá vì không kiểm tra, không thực hiện nghiêm khoản 3 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản là phải kiểm tra hồ sơ, chứng minh quyền được đem tài sản ra đấu giá của chủ tài sản. Từ đó, đấu giá thành rồi nhưng câu chuyện giải quyết khiếu kiện rất phức tạp.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Ninh Nguyễn Công Thức phản ánh khó khăn về việc sử dụng dự toán (đã được thẩm tra độc lập) để tính chi phí đầu tư xây dựng khi xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư. Từ đó, ông đề nghị Bộ Tư pháp kiến nghị Chính phủ và các Bộ, ngành giải quyết khó khăn trên theo hướng: Trường hợp cách hiểu và áp dụng pháp luật của các cơ quan nhà nước ở địa phương chưa thống nhất hoặc chưa đúng, các Bộ, ngành liên quan cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể để đảm bảo thực hiện đồng bộ pháp luật về đất đai và pháp luật xây dựng trong việc sử dụng dự toán xây dựng (đã được thẩm tra độc lập) để ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, phục vụ công tác xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Trường hợp có xung đột pháp luật về đất đai và pháp luật xây dựng, đề nghị các Bộ, ngành liên quan cần sớm có văn bản đánh giá, kiến nghị và trình Chính phủ để sửa đổi Nghị định 226/2025/NĐ-CP đối với quy định về việc sử dụng dự toán xây dựng (đã được thẩm tra độc lập) để ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, đảm bảo phù hợp với pháp luật về xây dựng khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Kết thúc Hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc nhận định, các ý kiến thể hiện sự tâm huyết, trách nhiệm, thẳng thắn và cởi mở của các đại biểu. Nhiều vấn đề được đề cập không chỉ trong phạm vi Luật Đất đai mà còn ở những điểm chưa tương thích, chưa đồng bộ giữa các luật có liên quan. Một số ý kiến cho rằng hiện nay, trong lĩnh vực đất đai vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc; mức độ, tính chất sẽ được các cơ quan chức năng tiếp tục tổng hợp, phân tích và đánh giá khách quan.

Về các nhóm vấn đề nổi bật được tập trung thảo luận liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng; xác định giá đất…, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc nhấn mạnh Bộ Tư pháp sẽ tổng hợp đầy đủ, phân nhóm rõ ràng và sẽ tiếp tục phối hợp với các Bộ, ngành tổ chức nhiều hội thảo chuyên sâu hơn để bổ sung thêm dữ liệu, thông tin khách quan, phục vụ quá trình hoàn thiện pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng trong thời gian tới.

T.Hoàng