Nhiều căn hộ quanh metro số 1 tăng giá gấp 3 lần

Nhiều căn hộ quanh các nhà ga metro ở TP.HCM hiện có giá giao dịch thứ cấp tăng gấp 2,5-3,5 lần so với thời điểm mở bán. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại Hội thảo "Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức" sáng 19/11 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp DKRA Group và VTV9 tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam - nhận định giá trị bất động sản thường được cộng hưởng bởi nhiều yếu tố như thương mại, dịch vụ và đặc biệt là mức độ thuận tiện về giao thông.

Tăng giá mạnh trước và sau khi metro đưa vào vận hành

Ông Kiệt dẫn nghiên cứu của CBRE cho thấy hầu hết dự án dọc tuyến metro số 1 đều tăng giá mạnh trước và sau khi tuyến này đưa vào vận hành, với mức tăng từ khoảng 1,5 lần đến 3 lần.

Một số dự án như Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, Estella Heights, Thảo Điền Pearl hay Lavita Garden thậm chí ghi nhận giá căn hộ giao dịch thứ cấp cao hơn 2,5-3,5 lần so với thời điểm mở bán.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận tại nhiều đô thị quốc tế có mô hình phát triển dựa trên giao thông công cộng như Singapore, Hong Kong, Tokyo, Seoul, Bangkok và Manila, với biên độ tăng giá 1,5 đến hơn 3 lần sau khi tuyến metro đi vào hoạt động.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam phát biểu tại hội thảo sáng 19/11. Ảnh: BTC.

Theo ông Kiệt, việc giá bất động sản quanh các tuyến metro tăng mạnh phản ánh rõ nét giá trị của mô hình TOD (Transit Oriented Development - phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng). Mô hình này không chỉ tạo ra giá trị sử dụng và thương mại cộng hưởng cho bất động sản mà còn ảnh hưởng lớn đến định hướng quy hoạch, mở ra cách tiếp cận mới trong phát triển đô thị tại TP.HCM thời gian tới.

TOD tập trung khai thác tối đa lợi thế kết nối giao thông, giúp giảm ùn tắc, hạn chế ô nhiễm bằng cách cắt giảm phương tiện cá nhân và tránh tình trạng đầu tư dàn trải. Đặc biệt, mỗi khu đô thị TOD được kỳ vọng trở thành một "trung tâm mới" với đầy đủ tiện ích kinh doanh, thương mại, dịch vụ và văn phòng.

Ông nhấn mạnh khi giá trị sử dụng thực của bất động sản được cải thiện nhờ tích hợp thương mại - dịch vụ - giao thông, khả năng chống chịu trước biến động thị trường cũng được nâng cao.

Cách phát triển TOD hiệu quả

Theo kế hoạch, TP.HCM sẽ phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD dọc các tuyến metro số 1, metro số 2 và tuyến Vành đai 3.

Trong đó, giai đoạn 2024-2025, TP sẽ thí điểm 9 vị trí xung quanh các tuyến metro số 1, số 2 và đường Vành đai 3. Giai đoạn 2026-2028 sẽ tiếp tục phát triển các khu TOD bổ sung ở Hóc Môn và Bình Chánh.

Tuy nhiên, để phát triển mô hình này hiệu quả, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh việc triển khai phải dựa trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp từ đầu. Ông cho rằng quỹ đất hai bên các tuyến metro cần có cơ chế pháp lý minh bạch, làm cơ sở cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái phát triển đô thị.

Theo ông, TP.HCM và Hà Nội nhiều năm qua vẫn quy hoạch theo hướng đơn ngành, xây metro trước, còn phát triển đô thị tính sau. Trong bối cảnh TP.HCM định hướng mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lên hơn 1.000 km, việc tích hợp đa ngành và thu hút hợp tác công - tư trở nên cấp thiết.

Về mặt pháp lý, ông Sơn nhận định đây là "điểm nghẽn lớn nhất", khi vùng ảnh hưởng TOD rộng 800-1.200 m quanh ga metro. Nếu không có cơ chế đền bù và chia sẻ giá trị gia tăng đất đai, việc bàn giao mặt bằng sẽ khó thực hiện và TOD khó hình thành.

Ngoài vấn đề pháp lý và quy hoạch, ông Kiệt cho rằng TP.HCM cần có nguồn vốn giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch, đồng thời lập kế hoạch dòng vốn nhằm đảm bảo tiến độ đầu tư liên tục, tránh gián đoạn làm tăng chi phí. Thành phố cũng cần thu hút đầu tư tư nhân thông qua cơ chế PPP minh bạch, nhằm mời gọi các nhà đầu tư có năng lực tài chính tham gia.

Ngoài ra, việc kết nối hoàn chỉnh, ưu tiên hạ tầng đi bộ, vỉa hè an toàn, có mái che cũng được coi là yếu tố quan trọng, bài học rút ra từ kinh nghiệm của Bangkok.

Ông Nguyễn Tất Thắng, Phó phòng Quy hoạch Hạ tầng Kỹ thuật (Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM) nhìn nhận những hạn chế trong quá trình triển khai tuyến metro số 1 đã ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác, nhưng đồng thời giúp hoàn thiện hệ thống pháp lý cho đường sắt đô thị. Nghị quyết 38 của HĐND TP được ông đánh giá là nền tảng quan trọng cho phát triển đường sắt đô thị và TOD trong thời gian tới.

Theo ông, TP đang rà soát và khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro số 1, trong khi tuyến metro số 2 nghiên cứu phạm vi 500-1.000 m để tối ưu quỹ đất và tránh lãng phí. Các dự án TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành - Tham Lương dự kiến hoàn thiện thủ tục, có thể khởi công vào cuối năm 2025.

Liên Phạm