Nhiều kỳ vọng cho thị trường bất động sản cuối năm 2024
Từ ngày 1/8/2024, 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 sẽ có bước đột phá. Tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản sẽ được thúc đẩy nhanh hơn từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.
Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã theo đà phục hồi trở lại, nhưng chưa có sự đột biến. Ảnh tư liệu minh họa.
Doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn
Nhìn lại từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã theo đà phục hồi trở lại, nhưng chưa có sự đột biến. Đại diện lãnh đạo Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC nhìn nhận, những năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Bên cạnh đó, các chính sách tiền tệ, tín dụng được thắt chặt dẫn đến việc huy động các nguồn vốn để thực hiện dự án cũng như hỗ trợ tài chính cho hoạt động mua bán bất động sản gặp nhiều khó khăn, các biến động giá cả, nhân công, vật liệu tăng vọt làm ảnh hưởng đến tiến độ và giá thành sản phẩm.
Thị trường bất động sản sẽ đi vào thực chất, bền vững
Các doanh nghiệp bất động sản đều kỳ vọng khi ba luật có hiệu lực sẽ cắt giảm, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục dự án, có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí vốn, tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… Khi đó, các sản phẩm bất động sản sẽ sớm đi vào hoạt động, nguồn cung của thị trường sẽ được giải quyết, giá bán nhà sẽ giảm về giá trị thật, thị trường bất động sản sẽ phát triển đi vào thực chất, an toàn, bền vững.
Ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land, cũng chia sẻ khó khăn của doanh nghiệp môi giới thời điểm này là sản phẩm trên thị trường khá khan hiếm, thị trường trong giai đoạn tăng trưởng không đồng đều. Điều này khiến doanh nghiệp không thể tập trung vào một sản phẩm nào hay một khu vực nào để phát triển tập trung, mà phải dàn trải ra nhiều khu vực, nhiều dòng sản phẩm và cần tiếp cận nhiều nguồn khách hàng khác nhau thì mới có thể đảm bảo được sự ổn định liên tục cho doanh nghiệp. Do đó, chi phí doanh nghiệp trong giai đoạn này rất cao, mà doanh thu lại không ổn định, nên doanh nghiệp muốn tồn tại phải tính toán rất kỹ và cũng phải dự trù tài chính cho thời gian dài thì mới đảm bảo khả năng phát triển bền vững.
Kỳ vọng tháo gỡ những điểm nghẽn
Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sớm có hiệu lực là yếu tố quan trọng, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Đại diện lãnh đạo công ty UDIC chia sẻ, khi 3 luật có hiệu lực, Tổng công ty UDIC kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế pháp lý và khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn. Hơn nữa, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ xóa bỏ tình trạng hai giá, làm cơ sở hợp lý cho việc thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án.
"Quy định lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu công khai sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp “sân sau”. Từ đó giúp lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường” - đại diện lãnh đạo UDIC nhấn mạnh.
Đại diện lãnh đạo công ty UDIC nói thêm, về phía nhà đầu tư buộc phải xác định lại các loại hình sản phẩm đầu tư, phân khúc đầu tư, vị trí đầu tư, tài chính đầu tư… Bởi vì, luật mới sẽ quy định chặt chẽ hơn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng.
Ông Nguyễn Thái Bình cũng cho rằng, khi các luật mới có hiệu lực sẽ giúp thị trường bất động sản ổn định hơn. Các luật liên quan được triển khai sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý, đặc biệt về thủ tục và quy trình đầu tư dự án, giúp nguồn cung sản phẩm dồi dào hơn, tăng tính cạnh tranh cho thị trường. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng phải tính toán lại giá bán để phù hợp với thu nhập của người mua nhà. Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện tại đang thấp sẽ tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn cho người mua bất động sản.
ÔNG LÊ HOÀNG CHÂU – CHỦ TỊCH HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH:
Các luật mới và cũ sẽ có sự cộng hưởng tích cực
3 luật liên quan tới thị trường bất động sản có hiệu lực cùng với các luật đã ban hành trước đó sẽ mang tính chất cộng hưởng, tạo ra hệ thống các luật đảm bảo tính đồng bộ thống nhất, kiến tạo môi trường đầu tư thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, khơi thông nguồn lực đất đai, đặc biệt là tháo gỡ khó khăn về pháp lý.
Tôi lấy dẫn chứng, hiện nay vướng mắc về pháp lý chiếm 70% khó khăn của thị trường bất động sản. Cụ thể, vướng một số quy định của một số văn bản dưới luật như: nghị định thông tư, vướng trong việc thực thi pháp luật ở một số địa phương. Có địa phương hoạt động đầu tư xây dựng phát triển dự án bất động sản rất mạnh, điển hình là Quảng Ninh. Tuy nhiên, vẫn còn có những địa phương “dậm chân tại chỗ”, điển hình là TP. Hồ Chí Minh, địa phương này có hơn 148 dự án bị vướng pháp lý.
Như vậy, tôi kỳ vọng 3 luật liên quan bất động sản này sẽ tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý đó để các dự án hoạt động trở lại.
BÀ GIANG ĐỖ - GIÁM ĐỐC TƯ VẤN TẠI SAVILLS VIỆT NAM:
Các luật mới có hiệu lực sẽ tác động mạnh tới thị trường
Theo tôi, khi 3 luật là Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.
Đặc biệt, đối với Luật Đất đai 2024 đã quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng. Bởi luật năm 2024 đã thay đổi cụ thể như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách nhà nước.
Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản.
ÔNG NGUYỄN XUÂN HIỀN – GIÁM ĐỐC CÔNG TY TNHH NHÀ Ở XÃ HỘI VIỆT NAM:
Nhiều điểm mới được bổ sung giải quyết các vấn đề tồn đọng
Trước hết là quy định về bảng giá đất do từng địa phương công bố theo từng năm theo Điều 114 và 159, Luật Đất đai sửa đổi. Quy định này giúp cho giá đất được cập nhật thường xuyên và sát với giá thị trường tại từng khu vực. Đồng thời, điều này giúp cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của các dự án bất động sản được dễ dàng và thuận lợi. Tuy nhiên, điều này sẽ bất lợi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản (chủ đầu tư) chậm nộp hoặc đang nợ nghĩa vụ đối với ngân sách.
Ngoài ra, việc công khai bảng giá đất sẽ làm minh bạch môi trường đầu tư, giúp cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn tài nguyên đất với rủi ro thấp. Đặc biệt, việc nới lỏng quy định về quyền sử dụng đất cho người Việt định cư ở nước ngoài như người định cư trong nước theo Điều 4 được kỳ vọng là tạo sức hút nguồn vốn từ kiều hối cho thị trường.
Một điểm mới trong chính sách hỗ trợ đối với thị trường nhà ở xã hội đó là bổ sung người thụ hưởng là học sinh, sinh viên,... và doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp (Điều 82). Những chính sách này mang đậm tính nhân văn và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tốt chiến lược phát triển nhà ở xã hội cho những người yếu thế trong tương lai.
