Nhìn lại tác động kinh tế khi thị trường bất động sản phát triển quá 'nóng' tại Việt Nam, Nhật Bản, Hoa Kỳ...

Dư nợ cho vay mua nhà tăng vọt khiến nợ hộ gia đình tăng mạnh

Giá nhà trên toàn thế giới đã tăng chóng mặt, một phần do các biện pháp kích thích tài chính và nới lỏng tiền tệ mà các quốc gia đang triển khai, nhằm chống lại sự suy thoái kinh tế từ đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, triển vọng thị trường nhà ở lại tương đối ảm đạm, khi Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) và các ngân hàng trung ương khác hướng tới việc thắt chặt các chính sách nhằm kiểm soát lạm phát tăng cao.

Các nhà hoạch định chính sách trên khắp thế giới đang theo dõi tác động của việc thắt chặt chính sách khi dư nợ cho vay mua nhà tăng vọt khiến nợ hộ gia đình tăng mạnh.

Theo số liệu từ chi nhánh FED tại Dallas, giá nhà ở 25 quốc gia, từ New Zealand, Australia đến Hoa Kỳ, đã tăng nhanh sau khi dịch COVID-19 bùng phát. Cụ thể, giá nhà trong giai đoạn tháng 7-9/2021 tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Tốc độ tăng giá nhà đã vượt mức tăng của thu nhập khả dụng ở 22 quốc gia.

Theo Viện Tài chính Quốc tế (IIF) ở Hoa Kỳ, số dư nợ cho vay thế chấp để mua nhà gia tăng khiến nợ hộ gia đình toàn cầu tính đến hết tháng 9/2021 đạt mức kỷ lục 55.400 tỷ USD, tăng 6.000 tỷ USD so với trước đại dịch.

Tại Nhật Bản, theo số liệu Ngân hàng Trung ương (BoJ), dư nợ của các khoản vay thế chấp đến hết tháng 9/2021 đạt 216.000 tỷ yen (1.900 tỷ USD), tăng 5% so với hai năm trước, và nợ hộ gia đình tăng 4% lên 346.000 tỷ yen. Một nhà phân tích nhấn mạnh, ngoài việc lãi suất giảm, đại dịch khiến nhiều người tiêu dùng thay đổi thói quen sinh hoạt.

Tác động khi thị trường nhà ở phát triển quá nóng

Khảo sát của Đại học Florida Atlantic và Đại học quốc tế Florida cho biết, thành phố Boise của bang Idaho có mức tăng giá nhà cao nhất trong 100 thành phố ở Hoa Kỳ. Giá trung bình của một căn nhà đơn lập đã tăng gấp đôi trong 10 năm qua lên khoảng 540.000 USD, khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Theo nhà kinh tế Steven Peterson (Đại học Idaho), nguồn cung nhà ở Boise đã giảm trong vòng 10 năm qua do các dự án xây dựng bị đình trệ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Song, nhu cầu nhà ở gần đây đã tăng lên khi thành phố thu hút người dân từ bang California và các bang khác - những người làm việc từ xa trong bối cảnh đại dịch.

Nhiều người trong số họ đã mua được nhà nhờ vay tiền ngân hàng với lãi suất thấp, dựa vào chính sách nới lỏng của FED.

Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, bắt nguồn từ sự sụp đổ của ngân hàng đầu tư Lehman Brothers của Hoa Kỳ, là một ví dụ điển hình về những tác hại kinh tế do thị trường nhà ở phát triển quá nóng.

Trong nửa đầu những năm 2000, sau khi bong bóng dot-com tan vỡ, lãi suất đã giảm từ khoảng 6% xuống chỉ còn hơn 1% nhờ các chính sách điều tiết của FED. Các ngân hàng cung cấp khoản cho vay mua nhà dù khách hàng có điểm tín dụng thấp.

Lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2004, và giá nhà lao dốc trong năm 2007-2008, buộc các tổ chức tài chính phải bán tài sản có liên quan đến khoản vay mua nhà và ghi nhận khoản lỗ lớn.

Song giờ đây, tình hình đã khác.

Các nhà quản lý tài chính dường như đã rút ra bài học từ cuộc khủng hoảng trong quá khứ và siết chặt các quy định, trong khi các tổ chức cho vay đang cố gắng tránh rủi ro tiềm tàng.

Nhà sáng lập công ty nghiên cứu độc lập Rosenberg Research & Associates, ông David Rosenberg nhận định, người mua nhà đã vay các khoản tiền lớn khi lãi suất thấp có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực khi lãi suất bắt đầu tăng lên. FED dự kiến sẽ triển khai thêm một vài lần tăng lãi suất khác trong suốt năm 2022.

Tập đoàn cho vay thế chấp mua nhà Liên bang Hoa Kỳ (FHLM), còn được gọi Freddie Mac, cho hay, lãi suất thế chấp cố định 30 năm trong tháng 1/2022 ở mức 3,55%, tăng 0,5 điểm phần trăm trong một tháng. Ngân hàng JPMorgan dự báo rằng đầu tư vào nhà ở tại Hoa Kỳ, vốn tăng 9% vào năm 2021 so với năm trước, sẽ tăng trưởng chậm lại còn khoảng 1% trong năm 2022.

Giá nhà ở Nhật Bản tăng chậm hơn các nước khác. Trong khi giá nhà chung cư tăng mạnh ở Tokyo và các khu vực đô thị khác, giá nhà nói chung chỉ tăng khoảng 1% kể từ khi dịch bệnh bùng phát, theo số liệu của FED chi nhánh Dallas. Mức tăng tương đối thấp của giá bất động sản đã thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Nhật Bản.

Giá bất động sản tăng trưởng tương đối thấp đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Một quỹ đầu tư nước ngoài gần đây đã đồng ý mua một số khách sạn từ Tập đoàn đường sắt và khách sạn Nhật Bản Seibu Holdings.

Nhà nghiên cứu Makoto Sakuma thuộc viện nghiên cứu NLI nhận xét: "Các nhà đầu tư nước ngoài nhận ra việc bất động sản Nhật Bản bị định giá thấp và sẽ rót vốn vào lĩnh vực này". Tuy vậy, một số nhà phân tích không quá lạc quan khi cho rằng đầu tư nước ngoài có thể giảm đi khi giá bất động sản ở các nước khác bắt đầu đi xuống.

Trong khi đó, tại Việt Nam, kể từ cuối tháng 2 đến nay, các mặt hàng như xăng, dầu, gas, thép... đều đồng loạt tăng giá, với mức tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Giá vàng trong nước cũng liên tục có sự biến động mạnh, khiến nhiều người lo sợ về bối cảnh lạm phát và điều này tác động tiêu cực đến giá nhà, đất, cũng như thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.

Tham khảo: Nikkei Asia

Đặng Hùng