Nhu cầu ở thực định hình lại thị trường căn hộ chuẩn cao cấp, giá tầm trung

Phân khúc dưới 2 tỷ ngày càng khan hiếm

Từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Theo đó, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp đã vượt mốc 100 triệu đồng/m², trong khi nhiều dự án mở bán mới ghi nhận mức phổ biến 130-150 triệu đồng/m².

Khu căn hộ chung cư ở phường Tân Mỹ, TP Hồ Chí Minh.

Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh đạt mức 4.148 USD/m2 (tương đương 109 triệu đồng/m2).

Xu hướng tăng giá không chỉ diễn ra tại khu vực trung tâm mà còn lan sang các đô thị vệ tinh ở khu Đông Bắc TP Hồ Chí Minh (khu vực Bình Dương trước đây), với giá căn hộ dao động 60 - 80 triệu đồng/m². Nguồn cung căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² ngày càng hạn chế, khiến phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như “vắng bóng”.

Theo các chuyên gia, khi giá căn hộ đã tăng quá cao như hiện nay, để đưa ra mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận giảm biên lợi nhuận về mức thấp nhất để có thể chia sẻ với khách hàng, hướng đến người mua ở thực.

Đáng chú ý, dự án The Aspira do Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise phát triển công bố giá từ khoảng 33,3 triệu đồng/m², tương đương từ 1,3 tỷ đồng cho căn một phòng ngủ. Bên cạnh lợi thế về giá, dự án còn đưa ra các chính sách tài chính linh hoạt như thanh toán 50% nhận nhà, hỗ trợ lãi suất cho khách vay, góp phần giảm áp lực tài chính cho người mua.

Tại cùng khu vực, một số dự án khác cũng thu hút sự quan tâm nhờ mức giá “dễ tiếp cận” hơn so với mặt bằng chung, có thể kể đến Phú Mỹ Hưng Harmonie với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m² hay phân khu Orchard Hill thuộc dự án Sycamore do CapitaLand Development phát triển, dao động từ 41,7 - 53,2 triệu đồng/m². Các dự án này đều hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, ưu tiên sản phẩm chất lượng trong tầm tài chính hợp lý.

Xu hướng “cao cấp hóa” căn hộ tầm trung

Trong bối cảnh thị trường bất động sản thanh lọc mạnh mẽ, nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh chiến lược, chuyển trọng tâm sang phân khúc trung cấp - nơi có nhu cầu ở thực lớn và ổn định hơn. Thay vì chỉ tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp, các chủ đầu tư hiện chú trọng phát triển căn hộ diện tích vừa phải, thiết kế thông minh, tối ưu chi phí xây dựng và vận hành.

Xu hướng này phản ánh rõ sự thay đổi trong tư duy phát triển. Tăng trưởng dài hạn không còn dựa vào biên lợi nhuận cao của sản phẩm hạng sang, mà gắn với khả năng đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân. Các dự án mới không chỉ hướng đến giá bán hợp lý mà còn chú trọng công năng sử dụng, tối ưu không gian sống và khả năng kết nối hạ tầng.

Đáng chú ý, khái niệm “cao cấp hóa” căn hộ tầm trung đang dần phổ biến. Điều này thể hiện ở việc nâng chuẩn bàn giao, cải tiến thiết kế và tích hợp các tiện ích hiện đại. Nhiều dự án đã áp dụng hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, kiểm soát ra vào bằng nhận diện, bãi đỗ xe tự động… nhằm nâng cao trải nghiệm sống cho cư dân.

Tại TP Hồ Chí Minh, hàng loạt dự án như Thu Thiem Zeit River, Sunshine City Sài Gòn, The OpusK, Golden King hay The Global đã triển khai các giải pháp công nghệ như nhận diện biển số xe, quản lý bãi đỗ thông minh. Những ứng dụng này giúp rút ngắn thời gian check-in, tăng tính an toàn và tối ưu hiệu quả vận hành.

Theo CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng với sự phân hóa ngày càng rõ nét. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường của CBRE Việt Nam nhận định, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá khoảng 3 - 8%.

Ngược lại, những sản phẩm mang tính đầu cơ cao, thiếu nền tảng hạ tầng hoặc không gắn với nhu cầu thực tế có nguy cơ thanh khoản thấp trong trung hạn. Điều này cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ “sân chơi của nhà đầu tư” sang giai đoạn mà người mua ở thực đóng vai trò quyết định.

Có thể thấy, sau thời gian dài tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản đang dần hạ nhiệt và trở về với giá trị thực. Người mua hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên các yếu tố như chất lượng xây dựng, tiện ích, pháp lý và khả năng khai thác lâu dài. Đây cũng là nhóm khách hàng có xu hướng gắn bó lâu dài, góp phần tạo nền tảng ổn định cho thị trường.

Sự dịch chuyển này buộc doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm, minh bạch thông tin và tối ưu giá trị sử dụng. Trong dài hạn, đây được xem là tín hiệu tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn.