Những dấu hỏi tại dự án Iris Garden

Nhuệ Giang là nhuệ giang nào?

Công ty TNHH một thành viên Nội thất Xuân Hòa vốn là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc UBND TP. Hà Nội và trong quá trình hoạt động đã đổi tên nhiều lần. Tại thị trấn Cầu Diễn, Công ty tiếp nhận cơ sở từ Nhà máy thực phẩm xuất khẩu cũ giải thể vào năm 1988.

Năm 2010, khu đất thuộc diện phải di dời và bàn giao cho TP. Hà Nội để đưa ra đấu giá theo Quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/6/2003 của UBND TP. Hà Nội về việc di chuyển các cơ sở sản xuất không còn phù hợp quy hoạch hoặc gây ô nhiễm môi trường ra khỏi các quận nội thành.

Tuy nhiên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội vẫn có Văn bản số 1929/QHKT-P5 ngày 22/6/2010 về việc chấp thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán tại số 27 đường Đông Lạnh, thị trần Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, TP. Hà Nội trên diện tích hai khu đất 22.492 m2 và 2.436,5 m2, trong đó có 997 m2 đất do người dân sử dụng chưa giải phóng mặt bằng.

Sau đó, Công ty Xuân Hòa ký kết với Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Ba Đình (Công ty Ba Đình) thành lập Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Nhuệ Giang theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 02/2011/HĐHTKD ngày 14/2/2011 về việc đầu tư xây dựng tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán tại số 27 đường Đông Lạnh.

Dựa theo đề nghị và báo cáo kết quả thẩm định của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Nhuệ Giang, Công ty Xuân Hòa và Công ty Ba Đình cùng phê duyệt dự án tại Quyết định 15/QĐ/XH-BĐ ngày 15/02/2011. Theo quyết định này, Công ty Ba Đình được ủy thác thay mặt hai công ty làm chủ đầu tư dự án với tổng vốn đầu tư 1.481 tỷ đồng và được các bên thống nhất giao cho Công ty Nhuệ Giang quản lý và thực hiện.

Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Công ty Nhuệ Giang thành lập ngày 17/8/2009 với 5 cổ đông sáng lập gồm Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Ba Đình số 1, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Ba Đình số 2, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Ba Đình số 3, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Ba Đình và Công ty cổ phần Xuân Hòa Việt Nam (tên Công ty Xuân Hòa sau khi cổ phần hóa).

Tại lần thay đổi chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thứ 2 vào ngày 20/7/2011, Công ty Nhuệ Giang có vốn điều lệ 55 tỷ đồng (Công ty Xuân Hòa góp 16,5 tỷ đồng, chiếm 30%). Tuy nhiên, đến thời điểm 20/6/2014, các bên mới góp 11 tỷ đồng, trong đó Công ty Xuân Hòa góp 3,3 tỷ đồng. Đến năm 2017, tất cả 5 cổ đông sáng lập này đều đã chuyển nhượng hết số sổ phần tại Công ty Nhuệ Giang (?).

Nghiên cứu hồ sơ này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận xét, điều ngạc nhiên là Công ty Nhuệ Giang được thành lập năm 2009, nhưng trong Phương án sản xuất - kinh doanh sau khi cổ phần hóa thì vẫn đưa ra thông tin là Công ty Xuân Hòa hợp tác với Công Ba Đình ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 02/2011/HĐHTKD ngày 14/02/2011 để thành lập Công ty Nhuệ Giang.

Nhiều vấn đề cần làm rõ

Năm 2015, Công ty Xuân Hòa được cổ phần hóa. Theo Bản công bố thông tin ngày 26/5/2015 nêu rõ, khu đất nói trên được thuê trả tiền hàng năm. Năm 2011, Công ty Xuân Hòa di dời cơ sở sản xuất đi nơi khác, bàn giao lại mặt bằng để Công ty Nhuệ Giang triển khai tổ hợp dự án nêu trên. Công ty Nhuệ Giang mới được thành lập giữa 5 cổ đông, không tính giá trị sử dụng đất là giá trị góp vốn của Công ty Xuân Hòa.

Giá trị doanh nghiệp của Công ty Xuân Hòa khi cổ phần được xác định “Chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư và chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án, cắm mốc giao đất, chưa có thông báo chính thức về nộp tiền sử dụng đất nên không tính giá trị quyền sử dụng đất dự án này vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa”.

Đến năm 2018, theo đề nghị của Công ty Nhuệ Giang, tại Quyết định 274/QĐ-UBND ngày 15/1/2018 do Chủ tịch UBND TP. Hà Nội ký đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho Công ty Nhuệ Giang (mã số doanh nghiệp 0104128702, trụ sở 27 Đông Lạnh, phường Cầu Diễn) với dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán, diện tích khoảng 25.929 m2, quy mô dân số 4.400 người, tổng vốn đầu tư 2.426 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức vốn gần 1.481 tỷ đồng năm 2011.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, điều bất thường là tại thời điểm 18/1/2018 (3 ngày sau khi Quyết định 274/QĐ-UBND được ban hành), cả 5 cổ đông sáng lập của Công ty Nhuệ Giang đều chuyển nhượng hết cổ phần sở hữu.

Đến ngày 12/2/2018, UBND TP. Hà Nội có Quyết định số 771/QĐ-UBND về việc thu hồi 2.932,8 m2 đất tại số 119 đường K2, giao cho Công ty Nhuệ Giang để chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán.

Lý do thu hồi là Công ty Xuân Hòa đã góp vốn (bằng kinh phí có nguồn gốc từ các đối tác bồi thường, hỗ trợ khi tham gia thực hiện dự án di chuyển địa điểm sản xuất và đầu tư xây dựng tại số 27 đường Đông Lạnh) để cùng các đối tác thành lập Công ty Nhuệ Giang theo chấp thuận của UBND TP. Hà Nội tại Văn bản số 9491/UBND-KT ngày 1/10/2009. Ngày 13/4/2018, Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã cấp Giấy phép xây dựng số 34/GPXD cho Công ty Nhuệ Giang.

Câu hỏi đặt ra là UBND TP. Hà Nội ra quyết định chủ trương đầu tư cho Công ty Nhuệ Giang căn cứ theo quy định pháp luật nào? Tại sao khi cơ sở sản xuất của Công ty Xuân Hòa được di dời thì TP. Hà Nội không thu hồi và đưa ra đấu giá? Tại sao giao đất dự án cho Công ty Nhuệ Giang khi khu đất không được tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa Công ty Xuân Hòa và khi giao dự án thì Công ty Xuân Hòa không còn sở hữu cổ phần nào của cổ đông sáng lập trong Công ty Nhuệ Giang?

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, xuyên suốt thủ tục dự án này có nhiều vấn đề cần làm rõ.

Thứ nhất, tại thời điểm UBND TP. Hà Nội có Văn bản số 9491/UBND-KT ngày 1/10/2009 chấp thuận Công ty Xuân Hòa thực hiện dự án, mặc dù Văn bản số 9491/UBND-KT có căn cứ vào Quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/6/2003 của UBND TP. Hà Nội về việc di chuyển các cơ sở sản xuất và phải bàn giao cho TP. Hà Nội để đưa ra đấu giá, nhưng chính văn bản này có nội dung trái với Quyết định số 74/2003/QĐ-UB. Đúng ra, phải thu hồi đất đưa ra đấu giá và dành một phần khoản tiền thu được để hỗ trợ Công ty Xuân Hòa trong việc di dời cơ sở sản xuất.

Thứ hai, tại thời điểm 2018, do dự án tại 27 đường Đông Lạnh không thực hiện thủ tục đầu tư nên theo Điều 74 Luật Đầu tư 2014 thì dự án phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, UBND TP. Hà Nội có Quyết định 274/QĐ-UBND ngày 15/1/2018 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư cho Công ty Nhuệ Giang thực hiện dự án là trái với nhiều quy định pháp luật.

Theo Quyết định số 74/2003/QĐ-UB, khu đất của các cơ sở sản xuất di dời do ô nhiễm (đất thuê trả tiền hàng năm) phải được thu hồi đất đưa ra đấu giá. Ở đây, quyết định chủ trương đầu tư đã “cố” bỏ đi quy định của Quyết định 74 và đưa ra lý do thu hồi đất là Công ty Xuân Hòa đã góp vốn (bằng kinh phí có nguồn gốc từ các đối tác bồi thường, hỗ trợ) không đúng với quy định về việc Nhà nước thu hồi đất quy định trong Luật Đất đai 2013.

Mặt khác, Luật Doanh nghiệp không quy định việc mua cổ phần (khác với việc góp vốn) bằng kinh phí và có nguồn chi trả từ bên thứ ba, nguồn kinh phí cũng không phải là tài sản để góp vào Công ty Nhuệ Giang.

Thực tế, việc góp vốn mua cổ phần là bằng tiền mặt (góp 3,3 tỷ đồng). Mặt khác, tại thời điểm tháng 1/2018, Công ty Xuân Hòa không còn sở hữu cổ phần nào trong Công ty Nhuệ Giang. Như vậy, vừa trái với Quyết định số 74/2003/QĐ-UB, Luật Đất đai 2013 về thu hồi đất, vừa không dựa trên cơ sở thực tế.

Quyết định 274/QĐ-UBND ngày 15/1/2018 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư cho Công ty Nhuệ Giang không qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là trái với quy định tại Điều 118, Luật Đất đai 2013. Mặt khác, trong đó còn có cả diện tích đất 997 m2 đất mà người dân đang sử dụng chưa được bồi thường giải phóng mặt bằng.

Về hình thức và nội dung, Quyết định số 771/QĐ-UBND về việc thu hồi đất, giao cho Công ty Nhuệ Giang để chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án là không đúng Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước phải thu hồi và bồi thường xong mới thực hiện việc giao đất.

Mặt khác, ngoài việc giao đất cho Công ty Nhuệ Giang không qua đấu giá thì việc giao đất để “chuyển mục đích sử dụng đất” cũng không đúng. Chỉ trường hợp người đang sử dụng đất mới được thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, việc Sở Xây dựng TP. Hà Nội cấp Giấy phép xây dựng số 34/GPXD cho Công ty Nhuệ Giang là không đúng về cơ sở quyền sử dụng đất. Quyết định số 771/QĐ-UBND về giao cho Công ty Nhuệ Giang để chuyển mục đích sử dụng đất không phải là giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng (Khoản 11 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP).

Luật sư Trần Đức Phượng kiến nghị, với nhiều điểm không đúng quy định pháp luật tại dự án này, các cơ quan nhà nước cần thanh kiểm tra việc thực hiện di dời cơ sở sản xuất theo Quyết định số 74/2003/QĐ-UB và việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án này trái với Luật Đất đai 2013, có khả năng gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Nhất Nam