Những nút thắt cần tháo gỡ về chính sách đất đai

Nguồn lực lớn chưa được “giải phóng” hiệu quả

Đất đai là tài sản công đặc biệt, có giá trị kinh tế cao và đóng vai trò then chốt trong chiến lược phát triển quốc gia, nếu được quản lý, khai thác hợp lý, nguồn lực đất đai có thể tạo dư địa lớn cho đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, trên thực tế, việc tiếp cận đất đai của DN vẫn gặp nhiều rào cản.

Không ít dự án bị “treo” nhiều năm do vướng thủ tục pháp lý, từ khâu giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến xác định nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, quỹ đất chưa được sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả vẫn còn khá lớn, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Chính sách đất đai hiện nay đang đứng trước mâu thuẫn lớn: một mặt cần siết chặt để ngăn ngừa thất thoát, đầu cơ; mặt khác lại cần thông thoáng, minh bạch để thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển. Việc chưa giải quyết hài hòa hai mục tiêu này chính là căn nguyên của nhiều ách tắc kéo dài.

Một trong những nút thắt lớn nhất được nhắc đến nhiều năm qua là cơ chế xác định giá đất. Dù đã chuyển dần sang nguyên tắc tiếp cận thị trường, nhưng khoảng cách giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế vẫn còn khá lớn ở nhiều địa phương. Hệ quả là quá trình tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư thường kéo dài, thậm chí đình trệ; DN không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính để triển khai dự án, trong khi Nhà nước cũng chậm thu được nguồn thu ngân sách từ đất đai. Không ít địa phương lúng túng, e ngại sai phạm khi phê duyệt giá đất cụ thể, dẫn đến tình trạng “đẩy trách nhiệm”, làm chậm tiến độ hàng loạt dự án.

Ảnh minh họa.

Bên cạnh đó, hệ thống thủ tục hành chính liên quan đến đất đai vẫn bị đánh giá là rườm rà, phức tạp và thiếu tính liên thông. Một dự án đầu tư có sử dụng đất phải trải qua nhiều khâu thẩm định, xin ý kiến của nhiều cơ quan khác nhau, từ quy hoạch, môi trường, xây dựng đến tài nguyên - đất đai. Không ít quy định giữa các luật chuyên ngành còn chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, khiến địa phương và DN lúng túng trong quá trình thực hiện. Có những dự án đã phù hợp quy hoạch, có nhu cầu thị trường rõ ràng nhưng vẫn mắc kẹt chỉ vì thiếu một thủ tục hoặc phải chờ hướng dẫn chi tiết.

“Chi phí thời gian do thủ tục kéo dài đôi khi còn lớn hơn cả chi phí tài chính. Việc dự án bị đình trệ không chỉ làm tăng lãi vay, chi phí quản lý, mà còn làm mất đi cơ hội kinh doanh, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Nếu không sớm tháo gỡ điểm nghẽn về giá đất và thủ tục hành chính, mục tiêu khơi thông nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sẽ rất khó đạt được. Giá đất bị “neo” cao hoặc thiếu minh bạch và thủ tục rườm rà sẽ tiếp tục đẩy chi phí đầu vào của DN tăng lên, cuối cùng người mua nhà vẫn là đối tượng chịu thiệt” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Công tác giải phóng mặt bằng cũng là một trong những điểm nghẽn, dù pháp luật đã quy định khá chi tiết về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng trên thực tế, việc triển khai tại nhiều địa phương vẫn gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân chủ yếu là do giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, chưa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, DN và người dân có đất bị thu hồi, dẫn đến kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng, làm đội chi phí đầu tư và chậm tiến độ.

“Một nút thắt khác đang được dư luận đặc biệt quan tâm là thiếu quỹ đất sạch cho phát triển nhà ở xã hội. Dù chủ trương, chính sách đã có, thậm chí đặt ra chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương, nhưng việc triển khai trên thực tế còn rất chậm, do quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chưa được chuẩn bị từ sớm, trong khi thủ tục giao đất, miễn giảm tiền sử dụng đất còn nhiều vướng mắc. Bên cạnh đó, lợi nhuận thấp khiến DN chưa thực sự mặn mà, nhất là khi chi phí đất đai và chi phí tuân thủ pháp lý vẫn ở mức cao” - chuyên gia về pháp lý BĐS, luật sư Trịnh Hữu Đức cho hay.

Cần tư duy cải cách mạnh mẽ và đồng bộ

Để tháo gỡ những nút thắt về chính sách đất đai, nhiều ý kiến cho rằng cần một tư duy cải cách mạnh mẽ, nhất quán từ T.Ư đến địa phương. Trước hết, hệ thống pháp luật cần được hoàn thiện theo hướng rõ ràng, minh bạch, giảm tối đa sự chồng chéo giữa các luật. Cơ chế xác định giá đất cần tiếp tục được cải tiến, bảo đảm tiệm cận giá thị trường nhưng có kiểm soát, hạn chế tình trạng trục lợi và thất thoát.

Đồng thời, cần tăng cường trách nhiệm, bảo vệ cán bộ dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung, tránh tâm lý sợ sai, né tránh. Bên cạnh đó, cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai được xem là giải pháp then chốt để giảm chi phí tuân thủ cho DN và người dân. Khi dữ liệu đất đai được số hóa, liên thông và minh bạch, nhiều khâu trung gian không cần thiết sẽ được loại bỏ.

“Nút thắt lớn nhất hiện nay là sự thiếu đồng bộ giữa chính sách và thực tiễn triển khai tại địa phương. Luật và nghị định đã có nhiều điểm tiến bộ, song nếu không có cơ chế hướng dẫn rõ ràng, thống nhất, cán bộ thực thi vẫn e ngại trách nhiệm, dẫn đến ách tắc kéo dài. Vì vậy, cần sớm ban hành các quy trình chuẩn, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, đồng thời phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của từng cấp, từng ngành” - GS. TSKH Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Đặc biệt, các chuyên gia cho rằng, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia là vấn đề hết sức quan trọng hiện nay. Hệ thống dữ liệu liên thông với các ngành thuế, tài chính, xây dựng và quy hoạch sẽ giúp giảm đáng kể chi phí tuân thủ cho DN. Khi dữ liệu được số hóa và công khai, DN có thể dự đoán được chi phí đất đai, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, còn cơ quan quản lý cũng giảm áp lực xử lý thủ công và hạn chế tiêu cực phát sinh.

Mai Vân