Những quy định mới về nhà ở, bất động sản

Khu nhà ở thương mại mới được xây dựng, đưa vào sử dụng tại phường Nhân Hòa (thị xã Mỹ Hào)

Bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội là một trong những chính sách mới được nhiều người quan tâm khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024. Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49, nhiều đối tượng được bổ sung cho trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như: Thân nhân liệt sĩ; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp; sinh viên các trường chuyên biệt... Như với đối tượng đầu tiên, nếu như Luật Nhà ở năm 2014 là người có công với cách mạng, thì Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung thêm đối tượng thân nhân liệt sĩ thuộc đối tượng được hỗ trợ nhà ở. Đối tượng này được hỗ trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội; hỗ trợ theo chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về nhà ở tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; hỗ trợ tặng - cho nhà ở; hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Hoặc như đối tượng số 12, là đối tượng mới được bổ sung tại Luật Nhà ở năm 2023, là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp. Theo quy định, đối tượng này được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình trong khu công nghiệp đó thuê lại.

Anh Vũ Tuấn Anh, chủ doanh nghiệp đang đầu tư tại Khu công nghiệp Yên Mỹ cho biết: Theo tôi được biết một lực lượng khá lớn người lao động trong các khu công nghiệp hiện nay vẫn phải đi thuê trọ ở ngoài hoặc cần có xe đưa đón do làm việc xa nhà. Tôi rất mong muốn các khu công nghiệp đầu tư nhà lưu trú cho công nhân để doanh nghiệp đứng ra thuê cho công nhân, giúp người lao động ở xa có nơi ở ổn định, yên tâm gắn bó với doanh nghiệp.

Điều 91 Luật Nhà ở năm 2023 quy định cụ thể chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp. Trong đó, điều kiện được thuê nhà lưu trú công nhân là: có hợp đồng thuê, sử dụng lao động; có hợp đồng lao động; có xác nhận của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp. Việc xét duyệt sẽ do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân thực hiện. Nếu cho công nhân của mình thuê lại thì sẽ do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện.

Bên cạnh các chính sách mới tại Luật Nhà ở 2023 thì ở Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cũng có nhiều quy định đáng chú ý. Cụ thể, từ ngày 1/8/2024, các phường thuộc đô thị loại II và đô thị loại III sẽ không được phân lô, bán nền. Trong khi đó, quy định cũ tại khoản 2 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP chỉ không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương hoặc khu có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm hoặc tại mặt tiền của tuyến đường cấp khu vực trở lên…

Thực tế, trong mua bán nhà đất, có không ít trường hợp giá giao dịch thực tế và giá ghi trong hợp đồng là hai giá khác nhau: Giá trong hợp đồng thường thấp hơn giá thực hiện, thường ghi theo giá mua bán theo cách tính của Nhà nước để giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp.

Nhằm tránh thất thoát thuế trong kinh doanh bất động sản, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Theo quy định này, các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm trong việc ghi giá mua bán trong hợp đồng đúng với giá thực tế mua bán.

Đồng chí Bùi Anh Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết: Các quy định chặt chẽ hơn của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 được ví như làn gió mới cho thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội, giúp cho thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Đồng thời buộc các doanh nghiệp phải chuẩn hóa mọi mặt về pháp lý, đầu tư và xây dựng, chuẩn hóa lại các hình thức kinh doanh, qua đó phát triển thị trường bất động sản bền vững.

PV