Nỗ lực để thị trường bất động sản khởi sắc

Một dự án chung cư đang được thi công tại khu Tây TPHCM Ảnh: ĐỨC TRUNG

Với các động thái này, kỳ vọng thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng sẽ hồi phục theo hướng có nhiều sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực của người dân, sử dụng hợp lý hơn tài nguyên đất.

Đột phá từ bộ, ngành, địa phương

Là chuyên gia pháp lý am hiểu về thị trường BĐS, luật sư Trương Thị Hòa (Đoàn Luật sư TPHCM), Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng, vướng mắc cơ bản trong pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS là những quy định liên quan đến nhiều bộ, ngành, địa phương. Ví dụ, doanh nghiệp (DN) có tiền đóng thuế nhưng chưa được ngành chức năng thẩm định, định giá đất bao nhiêu thì cũng không thể… đóng! Thời gian qua, ở cấp địa phương, các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, TPHCM… đã lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho DN BĐS; ở cấp trung ương cũng có tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tham gia giải quyết vướng mắc, thúc đẩy thị trường BĐS.

Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thị Hòa, kết quả đạt được chưa cao, nên cần có sự quyết liệt vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa của các bộ, ngành, địa phương. Vướng mắc nào liên quan đến sự bất cập, chồng chéo của các văn bản quy phạm pháp luật, cần có bộ, ngành tổng hợp lại, phân tích và đề xuất hướng xử lý cụ thể. Trong khi đó, theo ông Phạm Đăng Hồ (Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng TPHCM), năm 2023, hoạt động kinh doanh BĐS ở TPHCM tăng trưởng âm 6,38%.

Hiện nay, theo nhận định là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua, nhưng vẫn còn 2 nội dung vướng mắc liên quan đến pháp luật. Thứ nhất là các dự án BĐS kéo dài nhiều năm, trải qua nhiều thời kỳ với những quy định pháp luật đan xen; những quy định mới ban hành chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất xử lý của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau nên việc gỡ vướng không đơn giản. Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức, TPHCM) thu hút đông đảo cư dân về sinh sống. Ảnh: ĐỨC TRUNG

Theo ông Phạm Đăng Hồ, việc xác định được nghĩa vụ tài chính để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ rất quan trọng. Bởi lẽ, nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó. Thậm chí, nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và phải dừng dự án để xử lý.

Do đó, giải pháp chính yếu trong thời gian tới là cần hoàn thiện cơ sở pháp lý. Ngoài ra, cần hoàn chỉnh quy trình thực hiện một dự án, vì hiện nay còn rải rác ở các luật. “Tôi cho rằng, cần hệ thống lại việc thực hiện thủ tục đầu tư, đặc biệt nhà ở xã hội cần quy trình riêng theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính. Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng phải theo trình tự này, rất mất thời gian. Vì vậy, Sở Xây dựng TPHCM sẽ tham mưu thống nhất quy định pháp lý thực hiện dự án để giải quyết các vấn đề phát sinh được thuận tiện hơn”, ông Phạm Đăng Hồ nhấn mạnh.

Doanh nghiệp phải cấu trúc lại

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, trong ngắn hạn, thị trường BĐS khó có chuyển biến theo hướng tích cực mà sẽ tiếp tục tiến trình “lửa thử vàng” đối với các chủ đầu tư, người mua và các bên tham gia thị trường. Chính vì vậy, chủ đầu tư phải xác định lại sản phẩm của mình. Trong đó, các phân khúc thuộc loại hình BĐS nhà ở giá hợp lý, đáp ứng được khả năng chi trả của đại đa số người dân được kỳ vọng sẽ dẫn dắt đà phục hồi của thị trường.

Đặc biệt là nhà ở tại các dự án ở các thành phố lớn hoặc khu vực lân cận nhưng có hệ thống giao thông kết nối đồng bộ. Mặt khác, trong cuộc họp thường kỳ của Chính phủ cuối năm 2023 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã giao các địa phương trong năm 2024 phải hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội và Bộ Xây dựng cũng đã có kế hoạch giám sát việc thực hiện.

Đây là nhân tố rất tích cực cho thị trường BĐS trong thời gian tới và các DN BĐS có thể tận dụng cơ hội này để thoát khỏi khó khăn. Đánh giá thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2023 có sự thanh khoản được cải thiện ở một số dự án căn hộ hội tụ tổng hòa nhiều yếu tố tốt như: chủ đầu tư uy tín, sản phẩm có chất lượng, có diện tích hợp lý, vị trí tốt, pháp lý đảm bảo, tiện ích đầy đủ, thuận tiện, chính sách bán hàng hấp dẫn…, nhưng bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills, cho rằng, số lượng dự án căn hộ đáp ứng các yếu tố đó không nhiều. Các DN BĐS đã và đang phải quyết liệt cấu trúc lại danh mục dự án, giải quyết khó khăn về dòng tiền. Việc cấu trúc lại cần thời gian để thực hiện, cũng như cần rất nhiều nỗ lực, bởi nếu không thay đổi, DN BĐS sẽ có nguy cơ bị… bỏ lại!

Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường. Cùng với Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực ngay từ đầu năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua sẽ có câu trả lời rõ ràng cho nhiều vướng mắc. Một khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ thì thị trường BĐS sẽ có sự phục hồi rõ nét.

ĐỨC TRUNG