Nỗ lực khai thông dòng vốn để lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong hơn 297.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn trong năm 2024. Ảnh: H.P

Nợ xấu và pháp lý “níu chân” dòng vốn

Pháp lý với dự án bất động sản là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông nguốn vốn với thị trường và doanh nghiệp bất động sản. Xác định rõ vấn đề, Thủ tướng đã ban hành Công điện số 1376/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững vào những ngày cuối năm 2023, trong bối cảnh doanh nghiệp và thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, nhất là vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý, tiếp cận tín dụng.

Nghiên cứu mới đây của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng cho thấy không gian cho chính sách tiền tệ không còn nhiều, dư địa chủ yếu được thể hiện chính sách giảm lãi suất với bốn lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành trong năm 2023 của NHNN. Tuy nhiên, nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, vẫn không hấp thụ được vốn.

Cụ thể, trừ các doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn, thì nhiều doanh nghiệp không có nhu cầu vay bởi không có cơ hội kinh doanh, không có đầu ra. Do đó, nếu vay vốn sẽ không trả được nợ.

Với bối cảnh trên, thay vì dựa vào đòn bẩy tài chính ngân hàng như giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp chủ động chọn giải pháp tiết giảm chi phí, thu gọn quy mô hoạt động sản xuất – kinh doanh, dẫn đến tình trạng các tổ chức tín dụng muốn cho vay nhưng không được. Trong khi đó, thanh khoản, niềm tin thị trường chưa thực sự hồi phục, nhiều dự án vẫn đang xếp hàng chờ tháo gỡ thủ tục pháp lý khiến thị trường trầm lắng kéo dài.

Đồng quan điểm, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch – kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup, cho biết việc khơi dòng tài chính cho thị trường bất động sản rất khó, do người dân mất niềm tin về thị trườngm nên không dám bỏ tiền mua dù giá có rẻ.

Bên cạnh đó, bất cập trong công tác thẩm định giá tài sản để cho vay cũng làm giảm nguồn vốn giải ngân cho lĩnh vực này. Theo đó, các thẩm định viên sợ việc thẩm định giá, giá lẽ ra được 10 đồng thì nay giảm xuống còn 7-8 đồng để an toàn. Sau đó, cán bộ ngân hàng lại hạ thêm lần nữa.

“Thay vì giá trị ban đầu 10 đồng thì sau các vòng định giá, giá trị tài sản chỉ còn lại 5 đồng và chỉ vay được trên giá trị bị đánh giá thấp. Đó cũng là lý do gây tắc nghẽn dòng tiền, ngân hàng có tiền nhưng khách hàng vay không được bao nhiêu”, ông Thành nói tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản”.

Bổ sung, PGS. TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm và tiếp cận tín dụng được mở rộng giai đoạn cuối năm, nhưng tín dụng vẫn ở mức thấp với thị trường bất động sản và lãi suất vẫn cao so với kỳ vọng.

Còn các chuyên gia thuộc bộ phận nghiên cứu của Công ty chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết lãi suất cho vay mua nhà với các khoản vay mới đã giảm 3% trong năm 2023, nhưng dư nợ cho vay mua nhà sẽ khó hồi phục mạnh mẽ trong năm 2024 vì giá nhà ở Hà Nội và TPHCM gần như không giảm, trong khi thu nhập và tâm lý của người mua nhà đã bị ảnh hưởng trong giai đoạn 2022-2023. Quan trọng nhất, một phần tài sản của người dân có thể vẫn mắc kẹt trong trái phiếu doanh nghiệp và các dự án bất động sản chưa hoàn thành.

“Các ngân hàng sẽ cạnh tranh để giành thị phần trong mảng cho vay mua nhà với các dự án có đầy đủ thủ tục pháp lý tọa lạc ở những vị trí đắc địa. Những ngân hàng có thể gia tăng được thị phần trong mảng này gồm có BIDV và VietinBank, do họ có khả năng triển khai chương trình cho vay với lãi suất cạnh tranh và thu hút được khách hàng từ các ngân hàng khác”, chuyên gia SSI nhận định.

Về vốn đầu tư nước ngoài – được kỳ vọng là nguồn kích thích cho thị trường bất động sản năm 2023, ông Trần Kim Chung đánh giá không có đột biến như những năm trước. Hơn nữa, một lượng lớn đầu tư nước ngoài là mua bán và sáp nhập (M&A), tức nguồn tiền thay thế, không phải là nguồn tiền mở rộng với thị trường bất động sản. Vì vậy, tác động thực đối với việc mở rộng thị trường không lớn.

Bên cạnh đó, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán năm 2023 không có nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản, do thị trường chứng khoán cũng không có nguồn lực và động lực. Kiều hối, vốn là nguồn tiền thân thiện với thị trường bất động sản, cũng không đột biến. Đầu tư công giải ngân chậm, dẫn đến luồng tiền đầu tư công không phát huy được tác động đến thị trường bất động sản như mong đợi.

Đặc biệt, nguồn vốn từ gói 120.000 tỉ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội, là nguồn tiền được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản, lại khó giải ngân. Theo Bộ Xây dựng, có 20 tỉnh, thành phố công bố 52 dự án đủ điều kiện vay gói tín dụng này với nhu cầu vay vốn khoảng 25.884 tỉ đồng. Trong đó, có 49 dự án nhà ở xã hội với nhu cầu vay vốn 24.655 tỉ đồng, 3 dự án cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ với nhu cầu vay vốn 1.229 tỉ đồng.

Về sức khỏe tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, đánh giá các doanh nghiệp bất động sản đang có tình hình kinh doanh yếu và chất lượng tín dụng rất thấp. Tác động lây chéo đến chất lượng tín dụng ngân hàng là hiện hữu, kể cả trong trường hợp các hỗ trợ chính sách như Thông tư 02/2023 của NHNN về cho phép giãn nợ tín dụng, Thông tư 10/2023 của NHNN cho phép hoãn thực hiện Thông tư 06/2023 về mục đích vay vốn và Nghị định 08/2023 của Chính phủ về cho phép cơ cấu lại nợ trái phiếu riêng lẻ, được mở rộng hoặc kéo dài.

Theo ông Thuân, nhu cầu mua bất động sản là lớn, nhưng vấn đề nằm ở phía cung, tức là vướng mắc pháp lý làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và vấn đề được cấp vốn vẫn là một thách thức lớn.

Trong khi bối cảnh trên, các doanh nghiệp còn đối mặt với áp lực gần 300.000 tỉ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Riêng nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với khoảng 123.000 tỉ đồng. Nợ xấu trái phiếu bất động sản vẫn tăng cao và tăng rủi ro cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có bộ đệm vốn thấp hoặc bao phủ nợ xấu thấp.

Do đó, ông Thuân cho rằng triển vọng thị trường bất động sản năm 2024 vẫn chưa rõ ràng do phụ thuộc rất lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp và nợ vay bất động sản.

Ưu tiên gỡ khó pháp lý

Trong một công điện ban hành cuối năm 2023, Thủ tướng một lần nữa yêu cầu Thống đốc NHNN chỉ đạo tiếp tục rà soát, có giải pháp thiết thực, hiệu quả thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản; tăng cường chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền.

Nhưng để khơi thông được dòng vốn này, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng giải quyết vướng pháp lý cho các dự án bất động vẫn là yếu tố mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào.

“Bây giờ chắc không có ngân hàng nào dám cho doanh nghiệp bất động sản vay nếu pháp lý dự án không sạch, sẽ không có ai mua trái phiếu nếu pháp lý không sạch và sẽ không có thương vụ M&A thành công nào của nhà đầu tư nước ngoài nếu pháp lý dự án không sạch”, ông Thuân nhấn mạnh.

Theo vị này, việc chủ đầu tư chủ động thực hiện các giải pháp tháo gỡ pháp lý bất động sản với sự hỗ trợ khá mạnh mẽ của Chính phủ và chính quyền địa phương là yếu tố then chốt làm tiền đề khơi thông thị trường nói chung và các kênh vốn nói riêng.

Với yếu tố lãi suất, ông Thuân cho rằng trong điều kiện bình thường, lãi suất có giảm thêm cũng không tạo tác động lớn với doanh nghiệp bất động sản, vì chỉ chiếm khoảng 4-6% tính trên tổng mức đầu tư dự án, trong khi lãi gộp của chủ đầu tư thường trong khoảng 30-40%.

“Lãi suất nên đi kèm với khẩu vị rủi ro. Với phân khúc rủi ro cao thì đừng khuyến nghị thứ phi thị trường, mà cần tập trung giải quyết các vướng mắc khác như pháp lý”, ông Thuân nhấn mạnh.

Trước đó, tại một hội nghị về tín dụng với bất động sản, ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Novaland, cho biết vướng mắc pháp lý hiện chiếm tới 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp này và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Điều mong muốn nhất của danh nghiệp là chính sách cởi mở hơn, kiện toàn Luật Đầu tư để quy trình đầu tư – giao đất – quy hoạch – cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm.

Với bối cảnh hiện tại, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng “mỗi bên nên chịu hy sinh một chút lợi ích”. Theo đó, chủ đầu tư phải chấp nhận tháo gỡ pháp lý dự án và chấp nhận giảm giá để đẩy hàng nhanh, ngân hàng nên giảm lãi suất để kích thích người mua nhà. Còn Chính phủ nên tập trung giải quyết vấn đề mất cân đối cung – cầu theo phân khúc.

“Hiện chỉ nên tập trung làm nhiều phân cấp thấp và trung cấp. Đối với phân khúc bất động sản cao cấp, tôi đề đánh thuế đặc biệt cao như đối với ôtô hạng sang”, ông Thuân nói.

Trong dài hạn, ông Thuân đề xuất một chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống, nhằm hài hòa lợi ích của các bên.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện yêu cầu hoàn thiện pháp lý dự án cùng với sự hỗ trợ của các bên; cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch. Còn các ngân hàng thương mại sẽ xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể…

Với Chính phủ và cơ quan quản lý, cần xây dựng và chỉ đạo chương trình, định hướng chính sách tín dụng bất động sản cùng sự tham gia của các bộ, ngành liên quan, không chỉ NHNN.

Bên cạnh đó, cần tháo gỡ pháp lý, nhất là các dự án đã giải phóng mặt bằng và chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng…

Các chuyên gia từ VIRES nhìn nhận, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với sự phục hồi các doanh nghiệp bất động sản. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý, nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi, cũng không thể triển khai dự án, không có dự án, thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng, thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Bên cạnh các giải pháp trên, các chuyên gia cho rằng cơ quan quản lý cần quan tâm nhiều hơn với dòng vốn huy động trong dân, các hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Phân tích của Fiingroup với báo cáo tài chính của 50 doanh nghiệp bất động sản dân cư đang niêm yết cho thấy các doanh nghiệp này có tổng số nợ vay ở mức 180.300 tỉ đồng, và nếu tính cả nguồn vốn khác thì ở mức 492.400 tỉ đồng. Trong đó, nguồn vốn khác gồm vốn nhận từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh chiếm phần lớn.

Vân Phong