'Nới room' tín dụng bất động sản: Kiểm soát rủi ro thế nào?

Bối cảnh nới tín dụng bất động sản

Trước nguy cơ tín dụng bất động sản tăng nóng, ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng. Theo định hướng điều hành, dư nợ tín dụng trong quý I không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm nay được định hướng khoảng 15%.

Tuy nhiên, trong thông báo mới đây của Ngân hàng Nhà nước, từ ngày 1/1-31/12 các tổ chức tín dụng sẽ không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản cho vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào tổng dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.

Chính sách được đưa ra nhằm tạo điều kiện cho các ngân hàng mở rộng nguồn vốn tín dụng vào những phân khúc bất động sản được ưu tiên, phù hợp với chủ trương phát triển nhà ở xã hội, hạ tầng công nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội.

Danh sách 25 ngân hàng thương mại được áp dụng cơ chế trên gồm nhiều nhà băng lớn như VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank và một số ngân hàng khác. Dữ liệu từ báo cáo tài chính quý I của 14 ngân hàng thương mại niêm yết có thuyết minh về danh mục cho vay cho thấy dư nợ bất động sản tại nhóm ngân hàng này tiếp tục mở rộng mạnh mẽ, song chiến lược phân bổ của từng nhà băng lại có nhiều khác biệt.

Cụ thể, chỉ trong vòng 3 tháng đầu năm nay, tổng dư nợ bất động sản mở rộng (bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay xây dựng) đạt hơn 1,58 triệu tỷ đồng , tăng gần 7% so với cuối năm 2025. Con số này phản ánh sức hút liên tục của khu vực bất động sản đối với dòng tiền ngân hàng, dù thị trường vẫn còn đối mặt với không ít khó khăn.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong 3 tháng đầu năm.

Trong tổng dư nợ nói trên, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 1 triệu tỷ đồng (chiếm 63,2%), trong khi đó cho vay xây dựng đạt 581.068 tỷ đồng, tương đương 36,8% còn lại. Nhóm 5 ngân hàng dẫn đầu gồm SHB, VPBank, Techcombank, MB và HDBank nắm giữ tổng cộng gần 1,18 triệu tỷ đồng dư nợ, chiếm tới 74,4% tổng quy mô của 14 ngân hàng được thống kê.

Thận trọng rủi ro

Trao đổi với PV Tiền Phong, PGS. Đặng Ngọc Đức - Viện trưởng Viện Công nghệ Tài chính - Trường Đại học Đại Nam - phân tích, quyết định nới "room" tín dụng bất động sản xuất phát từ thực tế thị trường bất động sản đang có dấu hiệu trầm lắng trở lại sau giai đoạn phục hồi từ cuối năm 2024 đến năm 2025. Thanh khoản thị trường suy giảm, nhiều dự án tiếp tục gặp khó khăn trong triển khai, trong khi xu hướng tăng lãi suất và việc kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản từ đầu năm 2026 đã khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bị thu hẹp.

PGS. Đặng Ngọc Đức - Viện trưởng Viện Công nghệ Tài chính, Trường Đại học Đại Nam.

Việc nới "room" tín dụng cho các ngân hàng có tỷ lệ an toàn vốn cao và năng lực quản trị rủi ro tốt được xem là giải pháp nhằm tăng nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp và các dự án hạ tầng đô thị. Mục tiêu không chỉ là hỗ trợ phục hồi thị trường mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng tài sản thông qua việc phân bổ vốn có chọn lọc.

Theo ông Đức, ở góc độ quản lý vĩ mô, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định tài chính. Việc nới room tín dụng không được áp dụng đại trà mà chỉ dành cho những ngân hàng có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ nợ xấu thấp và hệ số an toàn vốn cao. Đây là cách tiếp cận nhằm hỗ trợ tăng trưởng GDP nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro phát sinh từ thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản cũng được cải thiện thanh khoản, giúp doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án và thúc đẩy nguồn cung mới. Đồng thời, sự phục hồi của bất động sản sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa sang các ngành xây dựng, vật liệu, nội thất và thị trường lao động, qua đó đóng góp vào tăng trưởng kinh tế chung.

Tuy nhiên, ông Đức cho rằng những rủi ro tiềm ẩn vẫn cần được theo dõi sát sao. "Nếu thị trường phục hồi chậm hơn dự kiến, dư nợ bất động sản tăng nhanh có thể tạo áp lực lên chất lượng tài sản của các ngân hàng và làm gia tăng nợ xấu. Bên cạnh đó, dòng vốn tín dụng dồi dào cũng có thể làm xuất hiện các đợt tăng giá cục bộ tại một số khu vực, từ đó tạo sức ép đối với lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô", ông Đức nói.

PGS. Đặng Ngọc Đức cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đang theo đuổi chiến lược “nới có kiểm soát”, vừa hỗ trợ phục hồi kinh tế vừa bảo đảm an toàn hệ thống tài chính. Đây là hướng đi phù hợp với các chuẩn mực quốc tế, đặc biệt là khung quản trị rủi ro Basel III. Tuy nhiên, hiệu quả dài hạn sẽ phụ thuộc vào năng lực giám sát của cơ quan quản lý cũng như kỷ luật thị trường của các ngân hàng thương mại.

Để chính sách phát huy hiệu quả cao nhất, ông Đức đề xuất cần phân loại rõ tín dụng bất động sản theo mục đích sử dụng, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực và hạn chế dòng tiền chảy vào hoạt động đầu cơ; cần tăng yêu cầu vốn và dự phòng rủi ro đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản cao cấp hoặc các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Việc nâng cao tính minh bạch của thị trường sẽ giúp cơ quan quản lý và các tổ chức tín dụng đánh giá chính xác hơn các rủi ro tiềm ẩn, qua đó bảo đảm mục tiêu tăng trưởng đi đôi với ổn định tài chính.