'Nước chảy chỗ trũng' trên thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam dần bước qua năm 2025 với nhiều tín hiệu phục hồi sau giai đoạn suy giảm kéo dài. Nguồn cung mới được cải thiện, nhiều dự án được tái khởi động và các địa phương ngoài hai đô thị lớn đã thu hút thêm dòng vốn cho phát triển nhà ở, khu đô thị.

Ông lớn áp đảo

Báo cáo mới nhất của VARS cho thấy nguồn cung mới trên thị trường nhà đất năm 2025 đã có sự đa dạng hơn, khi các dự án mở rộng từ trung tâm đô thị ra các vùng vệ tinh và đô thị loại hai, nơi có quỹ đất và chi phí đầu tư hợp lý hơn.

Miền Bắc vẫn dẫn đầu với 49% nguồn cung mở bán trong quý III, miền Nam chiếm 27%, còn miền Trung bất ngờ vươn lên 23%. Tuy nhiên, sự cải thiện về số lượng không đồng nghĩa với sự lành mạnh của cấu trúc thị trường.

Phân khúc trung cấp và bình dân, vốn là nhu cầu chính của đại đa số người mua nhà, gần như biến mất, chỉ chiếm 6% trong 9 tháng năm 2025, chủ yếu đến từ một số dự án nhà ở xã hội, dẫn đến thực trạng người dân xếp hàng xuyên đêm chỉ để… lấy số thứ tự.

Nguồn cung thị trường bất động sản đang nghiêng hẳn về phía chủ đầu tư lớn.

Trong khi đó, phần lớn nguồn cung tiếp tục đổ dồn vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã lên tới 86 triệu đồng/m2, với 62% nguồn cung đến từ phân khúc cao cấp và 38% từ phân khúc hạng sang, theo báo cáo của One Housing.

Đáng chú ý, chỉ 5 chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group đã chiếm đến 74% lượng hàng mở bán trên địa bàn Thủ đô.

Tại TP. HCM, cấu trúc “lệch pha” tương tự hình thành khi Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes nắm giữ hơn 80% nguồn cung mới, với chủ yếu là nhà cao cấp hoặc hạng sang.

Số liệu toàn thị trường càng cho thấy sự áp đảo rõ rệt của các ông lớn. Tính trong 9 tháng năm 2025, báo cáo của VARS chỉ ra nhóm các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise, MIK, Sun Group, Phát Đạt, Hoàng Huy chiếm tới 64% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Riêng quý III, nhóm chủ đầu tư lớn vẫn sở hữu hơn 54% nguồn cung mở bán, một tỷ lệ cho thấy sự thống trị gần như tuyệt đối. Điều này đặt thị trường vào thế phụ thuộc nguồn hàng, cơ cấu sản phẩm và mặt bằng giá bị dẫn dắt chủ yếu bởi chiến lược của một số tập đoàn có sức mạnh tài chính vượt trội.

Hai mặt của vấn đề

Nguyên nhân của sự “lệch pha”, theo chuyên gia, đến từ những thay đổi pháp lý trong 3–5 năm gần đây. Các quy định, thủ tục dự án ngày càng phức tạp, yêu cầu cao về năng lực tài chính và quỹ đất. Những doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “đuối sức” khi không đủ vốn, không đủ khả năng tích lũy đất đai hoặc không tiếp cận được tín dụng trong bối cảnh siết dòng tiền.

Ngược lại, các tập đoàn lớn lại sở hữu những lợi thế mà nhóm doanh nghiệp nhỏ không thể có, như hệ sinh thái tài chính khép kín, liên minh ngân hàng – doanh nghiệp, năng lực thực hiện chiến lược M&A quy mô lớn và khả năng triển khai dự án hàng trăm ha.

Thị trường vì vậy đang chứng kiến sự tập trung nguồn lực trong tay một số ít chủ đầu tư có liên kết tài chính mạnh như MIK gắn với VPBank, Masterise được hậu thuẫn bởi Techcombank, Geleximco đi cùng ABBank...

Việc ngân hàng hậu thuẫn trực tiếp cho chủ đầu tư đã tạo ra một cấu trúc thị trường mới, nơi dòng cung bất động sản không còn đến từ hàng trăm doanh nghiệp đa dạng như trước, mà chủ yếu từ những tập đoàn nắm giữ cả vốn, đất và chuỗi phát triển, vận hành, phân phối dự án.

Chuyên gia kinh tế Trần Khánh Quang nhận định sự áp đảo của các tập đoàn lớn là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường trong bối cảnh nguồn vốn bị kiểm soát chặt. Việc thị trường bị dẫn dắt bởi một nhóm nhỏ doanh nghiệp mang tính hai mặt.

Ở góc độ tích cực, sự tham gia mạnh của các tập đoàn lớn giúp thị trường đảm bảo tiến độ thi công, chất lượng dự án và giảm rủi ro đổ vỡ tài chính. Các dự án quy mô lớn được triển khai bài bản có thể góp phần định hình những cực tăng trưởng mới, tạo ra các đại đô thị với hạ tầng đồng bộ hơn, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương.

Nhưng mặt khác, cấu trúc tập trung này cũng tạo ra sự mất cân bằng nghiêm trọng. Khi sản phẩm chủ yếu nằm trong tay các tập đoàn có xu hướng phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận, nguồn cung cho người có nhu cầu ở thực gần như bị bỏ quên.

Thị trường vì thế rơi vào vòng luẩn quẩn doanh nghiệp lớn tiếp tục phát triển sản phẩm cao cấp vì lợi nhuận cao, trong khi doanh nghiệp nhỏ không thể chen chân. Nguồn cung trung cấp, bình dân theo đó tiếp tục khan hiếm và giá nhà ngày càng xa tầm với.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng lợi thế của các doanh nghiệp lớn là không thể phủ nhận, nhưng sự tập trung quá mức dẫn tới môi trường cạnh tranh kém lành mạnh.

Khi quyền lực thị trường thuộc về một nhóm nhỏ, giá cả có thể bị duy trì ở mức cao, nhà đầu tư và người mua nhà bị phụ thuộc vào chiến lược của các tập đoàn, còn doanh nghiệp nhỏ bị đào thải, khiến thị trường mất đi sự đa dạng cần thiết.

Bức tranh bất động sản năm 2025 vì vậy vẫn vừa sáng vừa tối. Trong bối cảnh đó, các chính sách vĩ mô, quy hoạch đô thị, cơ chế tài chính tín dụng và hoàn thiện pháp lý dự án cần được điều chỉnh theo hướng khuyến khích sự đa dạng hóa nguồn cung, cân bằng lại cấu trúc thị trường, từ đó tăng cơ hội mua nhà cho người dân.

Hưng Nguyên