Nhiều băn khoăn với dự thảo bảng giá đất

Khu vực đô thị phía đông Thành phố Hồ Chí Minh.

Đây là chính sách tác động sâu rộng đến đời sống kinh tế-xã hội, trực tiếp liên quan đến người dân, doanh nghiệp, nguồn thu ngân sách và môi trường đầu tư của thành phố trong giai đoạn phát triển mới.

Hướng tiếp cận mới trong xây dựng bảng giá đất

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, việc xây dựng bảng giá đất lần này có nhiều điểm đổi mới căn bản so với các kỳ trước. Thay vì chủ yếu dựa vào hệ số K mang tính hành chính, bảng giá đất mới được xây dựng trên cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế, bao gồm hợp đồng công chứng, thông tin chuyển nhượng qua cơ quan thuế và đăng ký đất đai.

Giám đốc Sở Nguyễn Toàn Thắng cho biết, phương án xác định bảng giá đất bằng khoảng 60% giá thị trường đã được nghiên cứu kỹ lưỡng, báo cáo Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố xem xét. Mức 60% được đánh giá là phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai năm 2024, từng bước tiệm cận giá thị trường nhưng vẫn bảo đảm yếu tố ổn định, tránh tạo ra sự gia tăng đột biến về nghĩa vụ tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Đáng chú ý, tỷ lệ này cũng tương đối phù hợp với mức chênh lệch giữa bảng giá đất hiện hành theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và giá giao dịch thực tế trên thị trường thời gian qua. Bảng giá đất hiện hành đã góp phần tăng thu ngân sách, đồng thời tạo mặt bằng công bằng hơn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

Một điểm nhấn quan trọng trong bảng giá đất mới là nguyên tắc không “cào bằng” giữa các tuyến đường, khu vực. Đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, mức giá đất được xác định trên cơ sở phân tích dữ liệu giao dịch thực tế theo từng vị trí, từng địa bàn, phản ánh đúng mức độ sôi động của thị trường, điều kiện hạ tầng, khả năng sinh lợi và mối tương quan giữa các khu vực liền kề.

Theo đó, mức tăng giá giữa các tuyến đường là khác nhau, không áp dụng đồng loạt. Với những trường hợp các tuyến đường có đặc điểm tương đồng nhưng mức giá đề xuất còn chênh lệch, sở đã tiếp thu ý kiến góp ý, yêu cầu đơn vị tư vấn tiếp tục rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính hợp lý, khách quan và nhất quán.

Đồng thuận nhưng vẫn còn băn khoăn

Nhiều chuyên gia đánh giá, đề xuất bảng giá đất bằng khoảng 60% giá thị trường là bước đi thận trọng, giúp hạn chế cú sốc chi phí, tránh tác động dây chuyền lên giá nhà ở và phù hợp với khả năng hấp thụ của nền kinh tế trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, cũng có không ít ý kiến cho rằng tỷ lệ này vẫn chưa thật sự “tiệm cận thị trường” như yêu cầu của Luật Đất đai năm 2024.

Ở góc nhìn phản biện, Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng việc xác định bảng giá đất bằng 60% giá thị trường hiện chưa có cơ sở khoa học đủ rõ ràng để giải trình một cách thuyết phục. Khái niệm “giá thị trường” trong thực tế rất khó xác định, bởi giá đất luôn biến động theo thời gian, không gian và chịu tác động của nhiều yếu tố.

Từ đó, ông đề xuất nên xây dựng bảng giá đất trên một mức giá cơ sở hài hòa nhiều mục tiêu, sau đó áp dụng hệ số điều chỉnh K phù hợp cho từng khu vực, từng thửa đất. Về lâu dài, khi dữ liệu đất đai được hoàn thiện và minh bạch hơn, hệ số K sẽ ngày càng sát với giá thị trường, tiến tới thu hẹp dần và giảm về mức tối thiểu.

Trong khi đó, Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố cũng cho rằng, dù phương án giá đất bằng 60% thị trường được đánh giá là thận trọng, nhưng báo cáo hiện nay vẫn chưa làm rõ đầy đủ cơ sở pháp lý và thực tiễn của tỷ lệ này.

Cụ thể, đơn vị tư vấn đã thu thập dữ liệu và xác định mức tăng bình quân theo từng xã, phường, song các số liệu này chưa được sử dụng một cách trực tiếp làm nền tảng xây dựng giá đất cụ thể cho từng địa bàn.

Trong các phụ lục kèm theo dự thảo bảng giá đất, mỗi tuyến đường được đề xuất một mức tỷ lệ tăng khác nhau nhưng chưa có thuyết minh đầy đủ về nguyên nhân chênh lệch. Thực tế, còn tồn tại tình trạng các tuyến đường liền kề trong cùng một xã, phường có kết quả khảo sát giá thị trường tương đồng, nhưng mức giá đề xuất lại chênh lệch đáng kể.

Trước những bất cập này, Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố đã đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng đơn vị tư vấn tiếp tục rà soát phương pháp tính toán, làm rõ cơ sở đề xuất mức 60% và điều chỉnh những điểm chưa hợp lý trước khi hoàn thiện bảng giá đất mới trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Để bảng giá đất thật sự trở thành công cụ quản lý hiệu quả, tạo đồng thuận xã hội và thúc đẩy phát triển, thành phố cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, làm rõ phương pháp định giá và xây dựng lộ trình điều chỉnh phù hợp với thực tiễn vận động của thị trường đất đai.

SƠN TÙNG