'Nút thắt' về pháp lý cản trở sự phát triển bất động sản du lịch

Hội thảo Chính sách, pháp luật về Bất động sản du lịch – những vấn đề đặt ra cho Việt Nam

Việt Nam có tiềm năng để phát triển bất động sản du lịch

Tại hội thảo Chính sách, pháp luật về Bất động sản du lịch – những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức hôm 16-11, ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho biết ông đã có dịp tiếp xúc với các tỉ phú nước ngoài và họ cũng thừa nhận đường bờ biển đẹp là một tài nguyên rất quý giá của Việt Nam.

Ông Nghĩa cũng cho rằng Việt Nam có tiềm năng về du lịch và bất động sản du lịch. Song ông cũng thừa nhận để thị trường bất động sản du lịch Việt phát triển mạnh, tương xứng với tiềm năng, cần có khuôn khổ pháp lý tốt. Nếu không cải thiện vấn đề pháp lý chúng ta sẽ bỏ qua rất nhiều cơ hội để phát triển. “Phục hồi bất động sản du lịch là một trong những chiến lược quan trọng việc phục hồi kinh tế hậu Covid-19, nên hoàn thiện cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch, tạo điều kiện cho loại hình này phát triển,” ông Nghĩa nói.

Còn ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, nguyên Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng, sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam những năm gần đây đã có những kết quả bùng nổ. Hiện phát triển lĩnh vực bất động sản, phát triển du lịch có tầm quan trọng trong việc phát triển kinh tế. “Việt Nam có tiềm năng và lợi thế cạnh tranh về du lịch rất lớn. Hiện nay, trên thế giới, so về tiềm năng phát triển du lịch, Việt Nam là một trong những quốc gia có tiềm năng phát triển lớn nhất,” ông Lộc nhận định trên cương vị một người đã từng đi nhiều quốc gia.

Song ông cũng thừa nhận chúng ta cần có những chính sách, pháp lý phù hợp để tạo đà cho sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch.

Những bất cập cần hoàn thiện

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có condotel (căn hộ khách sạn), resort villa (biệt thự nghỉ dưỡng)… mà chỉ có khái niệm chung là nhà, là công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Chỉ có pháp luật về du lịch mới có khái niệm riêng, gọi là cơ sở lưu trú du lịch và phân định thành các loại hình như khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… Đối chiếu chức năng của loại hình bất động sản mới như condotel, resort villa… với pháp luật về du lịch thì đây là một trong những loại hình cơ sở lưu trú du lịch và được quản lý sử dụng theo quy định của pháp luật về du lịch.

“Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành không dùng các khái niệm tiếng Anh như đã nêu trên để điều chỉnh. Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở,” ông Khởi nói.

Để xử lý những vấn đề đặt ra như trên, từ năm 2018, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình đầu tư xây dựng các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch; các khó khăn, vướng mắc về đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành có liên quan đến các loại hình công trình này.

Theo đó, pháp luật hiện hành liên quan quy định về hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản mới đã có và được quy định tương đối đầy đủ. Mặc dù không xác định tên gọi riêng như pháp luật du lịch nhưng đều xác định đây là công trình dịch vụ, thương mại được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, để bảo đảm điều chỉnh đầy đủ hơn, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho các địa phương, các chủ đầu tư dễ dàng thực hiện thì các cơ quan liên quan cần tiếp tục hoàn thiện một số quy định có liên quan về quy chuẩn, tiêu chuẩn, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quản lý kinh doanh đối với loại hình này.

Một là, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản du lịch, nhất là các loại hình mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ nhưng đây vẫn chỉ là văn bản hành chính. Đây chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật, quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng kết hợp chức năng lưu trú làm cơ sở, hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý đối với các công trình này.

Hai là, về hoạt động kinh doanh mua bán, cho thuê bất động sản du lịch, theo quy định hiện hành thì các chủ đầu tư dự án, các chủ sở hữu đều được quyền kinh doanh bán, cho thuê các loại bất động sản mới này. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật dân sự hiện hành, người mua, thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành (theo hình thức đất sử dụng có thời hạn).

“Tuy nhiên, các loại hình mới này có những đặc thù riêng, như vẫn có sở hữu chung, sở hữu riêng, có các nội dung về quản lý, sử dụng, như quy định về hình thức kinh doanh, loại hợp đồng áp dụng, vấn đề quản lý chỗ để xe, vấn đề bảo lãnh khi mua bán, vấn đề huy động vốn hoặc việc mua bán gắn với quyền kinh doanh sau mua bán… Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục đích huy động được nhiều vốn, bán được nhiều căn hộ đã đưa ra các điều khoản hấp dẫn trong hợp đồng về mức lợi nhuận kinh doanh cho người mua, sau đó không thực hiện được cam kết và dẫn đến tranh chấp,” ông Khởi nói.

Còn ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: “Thực trạng gia tăng các giao dịch về kinh doanh bất động sản du lịch khiến nhiều địa phương lúng túng trong quá trình quản lý nhà nước do hệ thống chính sách, pháp luật về phân khúc thị trường này còn chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ. Do đó đặt ra yêu cầu phải bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật tạo lập khung pháp lý cho thị trường này.”

Đưa ra những khuyến nghị trong xây dựng chính sách phát triển bất động sản du lịch Việt Nam, ông Nguyễn Thành Trung Phó Tổng Giám đốc, Công ty PwC Việt Nam cho biết, hiện nay luật có quyền ban hành quy định cấn trừ lãi lỗ một chiều cho doanh nghiệp. Song đi sâu vào bất động sản du lịch, có nhiều mô hình sản xuất kinh doanh song song, đặc biệt là trong giai đoạn ảnh hưởng của dịch bệnh, nên dễ gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp phát triển trong lĩnh vực này.

Trong khi đó, kinh nghiệm quốc tế đều không có quy định về kê khai bất động sản (ngoại trừ Malaysia và Việt Nam). Vì vậy, ông Trung đề xuất nên sửa đổi quy định này thay bằng cấn trừ lãi lỗ hai chiều. Bên cạnh đó cần quan tâm hơn nữa 3 tiêu chí môi trường – xã hội và quản trị trong phát triển bất động sản du lịch. Cần công khai minh bạch và rõ ràng những yêu cầu cụ thể về các tiêu chí để doanh nghiệp dễ thực hiện và Nhà nước cũng dễ quản lý. Cụ thể, các khách sạn cần chú ý đến vấn đề môi trường ở quá trình phát triển và vận hành, bởi nó gây nhiều tác động đến môi trường sinh thái xung quanh.

Còn ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng giám đốc Deloitte Việt Nam, cho rằng hiện nay, nhu cầu khôi phục và phát triển thị trường bất động sản nói chung và lĩnh vực bất động sản du lịch nói riêng, do những khó khăn vì dịch Covid-19, đã đặt ra yêu cầu đẩy mạnh hoạt động hỗ trợ từ phía Chính phủ về nhiều mặt, trong đó có hỗ trợ cả về chính sách thuế.

“Các cơ chế thuế đặc thù đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung cần được xem xét nới lỏng dần theo xu hướng chuyển đổi chính sách coi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản cũng như những ngành nghề kinh doanh khác,” ông Minh nói.

Cụ thể, đại diện Deloitte đưa ra các vấn đề cần được tháo gỡ. Thứ nhất, hoạt động chuyển nhượng bất động sản không được hưởng ưu đãi thuế. Trong khi ưu đãi thuế là một trong các yếu tố khuyến khích đầu tư và thường được đặt trong tổng thể các chính sách hỗ trợ tài chính khác đối với doanh nghiệp. Thứ hai là cơ chế bù trừ một chiều. Lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản không được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác.

“Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp có xu hướng phát triển đa ngành và kinh doanh bất động sản chỉ là một trong số các ngành nghề kinh doanh, tỷ trọng doanh thu từ kinh doanh bất động sản không còn chiếm ưu thế. Trong một số trường hợp, tuy mảng kinh doanh bất động sản có lãi nhưng vẫn không đủ bù lỗ cho các mảng kinh doanh khác,” ông Minh phân tích.

Vẫn theo ông Minh, quy định hiện tại không cho phép doanh nghiệp được bù trừ lãi từ hoạt động bất động sản với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác đã gây thêm khó khăn chồng chất cho doanh nghiệp, đi ngược lại với chủ trương đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn dịch bệnh Covid-19 mà Chính phủ đã đề ra.

Vì vậy, việc sửa đổi quy định này theo hướng cho phép doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh là hết sức cần thiết nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo động lực cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Vân Ly