Ðổi mới cách tính giá đất, bảo đảm quyền lợi cho người dân
UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa đưa ra cách thẩm định giá đất mới nhằm nâng cao tính khách quan, phù hợp giá thị trường, Nhà nước và người dân không bị thiệt. Phương pháp thẩm định giá đất mới này được các chuyên gia, doanh nghiệp đánh giá cao.
Ðiều chỉnh phương pháp thẩm định sẽ giúp bảng giá đất khách quan, sát với thị trường. Trong ảnh: Một góc TP Thủ Ðức, thuộc TP Hồ Chí Minh.
UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa đưa ra cách thẩm định giá đất mới nhằm nâng cao tính khách quan, phù hợp giá thị trường, Nhà nước và người dân không bị thiệt. Phương pháp thẩm định giá đất mới này được các chuyên gia, doanh nghiệp đánh giá cao.
Theo UBND thành phố Hồ Chí Minh, trong quản lý đất đai hiện nay, do chưa thực hiện đầy đủ về quy hoạch sử dụng đất đai, tài chính đất đai và hành chính đất đai đã dẫn đến Nhà nước và nhân dân không thể chủ động kiểm soát tình hình giá trị đất tăng thêm do đầu tư mang lại. Ðồng thời, không giải quyết tốt việc phân phối lợi ích từ giá trị đất tăng thêm. Ðó là chưa kể, việc thu hồi đất hiện nay đang để lại hậu quả là số lượng khiếu nại, khiếu kiện quá cao, gây mất ổn định xã hội. Nguyên nhân chủ yếu do thực hiện bồi thường, hỗ trợ bằng tiền không tương xứng giá trị thị trường. Giải pháp hợp lý nhất là thực hiện bồi thường, hỗ trợ bằng đất cùng loại hoặc đất khác loại, nhưng chưa thể thực hiện vì không được quy định trong Luật Ðất đai năm 2013. Do đó, chỉ có thể quy định cụ thể quy trình thu hồi đất với nội dung giá trị đất được bồi thường là giá trị trước khi triển khai dự án đầu tư, không chấp nhận bồi thường theo giá đất tăng lên do dự án đầu tư tác động. Như vậy, cần định giá toàn bộ khu vực dự án ngay khi quy hoạch được phê duyệt, xem đây là giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ.
Ðể thực hiện được điều này, TP Hồ Chí Minh đưa ra giải pháp vẫn giữ nguyên quy trình ba bước trong thẩm định giá đất nhưng thay đổi một số nội dung cho phù hợp thực tế hiện nay. Cụ thể, ở bước một, nếu như trước đây quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) có thể thuê hoặc không thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập để thẩm định giá đất thì nay quy định khung là Sở TN-MT phải thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập đề xuất giá đất sao cho phù hợp thị trường. Ở bước hai, trước đây quy định, Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, trong đó ít nhất một thành viên là chuyên gia định giá đất và Hội đồng tiến hành thẩm định giá đất do Sở TN-MT đề xuất. Nay điều chỉnh lại là, Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định cụ thể về thành phần Hội đồng theo tiêu chí số lượng thành viên chuyên gia định giá phải chiếm hơn 50% tổng số thành viên Hội đồng, nhằm bảo đảm thẩm định khách quan và quy định cụ thể về nội dung, trình tự, thủ tục thẩm định giá của hội đồng. Cũng ở bước hai, trước đây trong áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh do Chính phủ quy định dựa trên hệ số điều chỉnh nhân với giá đất trong bảng giá đất. Phương pháp này chỉ sử dụng được bảng giá đất để tính mức độ chênh lệch giá đất giữa các thửa đất trong khu vực, còn hệ số vẫn phải được xác định dựa trên định giá đất cụ thể cho ít nhất một thửa đất. Ðiều thường hay làm sai trong áp dụng phương pháp định giá đất là UBND cấp tỉnh quyết định hệ số theo chủ quan mà không theo giá đất được xác định cụ thể cho một vài thửa đất. Do đó, cần điều chỉnh khiếm khuyết này bằng cách quy định quy trình cụ thể về xác định hệ số dựa trên tỷ lệ giữa giá đất cụ thể cho một hoặc vài thửa đất trên giá đất tính theo bảng giá đất. Như vậy, giá đất quy định mới phù hợp thị trường. Ở bước ba vẫn giữ nguyên như hiện nay là Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh quyết định giá đất dựa trên kết quả thẩm định của hội đồng.
Theo UBND thành phố Hồ Chí Minh, việc cải tiến bước một và bước hai trong quy trình định giá cụ thể ba bước nêu trên sẽ giải quyết được việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất. Nhưng phải tiến hành định giá đất cho từng trường hợp cụ thể sao cho phù hợp thị trường. Ngoài ra, để tránh khiếu nại, khiếu kiện trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, thành phố đưa ra giải pháp sẽ thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng, mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại; quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện. Ðối với việc giao đất, cho thuê đất cho các dự án đầu tư mà có nhà, đất do Nhà nước quản lý xen cài (bao gồm cả đất do Nhà nước quản lý ở dạng lối đi chung, kênh rạch nhỏ, nông nghiệp... và nhà, đất đang có đơn vị nhà nước quản lý, sử dụng) thì thực hiện thống nhất một quy trình. Nếu nhà đầu tư dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì đặt ra yêu cầu phải nhận chuyển nhượng rộng hơn, nhằm trả lại Nhà nước một diện tích đất tương ứng với giá trị tài sản công xen cài sẽ được sử dụng cho dự án.
