Ông Trump cam kết cải cách nhà ở, thị trường nhà tại Mỹ năm 2026 biến động ra sao?

Cam kết cải cách nhà ở quyết liệt nhất trong lịch sử

Bước sang năm mới 2026, nhiều chuyên gia kinh tế tại Mỹ tỏ ra lạc quan về thị trường nhà ở tại Mỹ. Nhiều người dự đoán thu nhập tăng sẽ bắt đầu bắt kịp đà tăng giá nhà, giúp khả năng chi trả của người Mỹ trở nên "dễ thở" hơn.

Một khu nhà đang xây dựng tại Fontana, California. Ảnh: CNN

Vì sau nhiều năm khối lượng giao dịch thấp kỷ lục nên ngay cả một sự gia tăng nhỏ trong hoạt động cũng sẽ đánh dấu bước ngoặt của thị trường.

Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh chính quyền ông Trump nhiều lần thể hiện sẽ ưu tiên giải quyết vấn đề tăng giá nhà ở trong năm 2026, mặc dù chi tiết về các kế hoạch này vẫn còn hạn chế.

Đầu tháng 12 này, Tổng thống Donald Trump đã hé lộ ý định cải cách thị trường nhà ở quyết liệt nhất trong lịch sử nước Mỹ vào năm tới.

Trong khi Nhà Trắng chưa công bố chi tiết nhưng Giám đốc Hội đồng Kinh tế Quốc gia Kevin Hassett đã hé lộ một số kế hoạch tập trung vào quy định nhà ở trong một lần xuất hiện trên truyền hình tuần trước như cải cách thủ tục, thưởng cho các bang tạo điều kiện thuận lợi cho người dân xây nhà mới.

Chia sẻ với hãng tin CNN, người phát ngôn Nhà Trắng Kush Desai khẳng định việc kéo giảm giá nhà là ưu tiên hàng đầu trong chương trình nghị sự của Tổng thống Trump.

Trong vài tháng qua, chính quyền ông Trump cũng đưa ra một số ý tưởng để giúp việc mua nhà dễ dàng hơn như kế hoạch thế chấp 50 năm và thế chấp di động (portable mortgages - cho phép người vay chuyển khoản thế chấp lãi suất thấp sang nhà mới). Tuy nhiên, khó có khả năng đề xuất nào trong số này trở thành hiện thực vào năm 2026.

Đánh giá về triển vọng giá nhà tại Mỹ Ông Mike Simonsen, chuyên gia kinh tế trưởng tại Compass, cho biết vài năm qua thị trường nhà ở dường như bị mắc kẹt. Số lượng giao dịch nhà ít đi, nhưng giá nhà vẫn tăng không ngừng.

"Trong kỷ nguyên tiếp theo, chúng ta sẽ có đủ nguồn cung trên thị trường toàn quốc, cho phép doanh số bán hàng gia tăng", ông Simonsen dự đoán số lượng nhà bán ra sẽ nhích lên vào năm 2026.

Dự báo giá mua, thuê nhà ở năm 2026

Trước đó, giá nhà đã bùng nổ kể từ đại dịch do cầu vượt cung, đẩy giấc mơ sở hữu nhà vượt ngoài tầm tay của nhiều người Mỹ. Theo báo cáo gần đây từ Hiệp hội Nhà ở Quốc gia (NAHB), từ đầu năm 2020 đến quý III/2025, giá nhà trên toàn quốc đã tăng gần 55%.

Ngoài tình trạng thiếu hụt nhà ở nói chung, nhiều người bán không muốn từ bỏ mức lãi suất thế chấp cực thấp mà họ đã chốt từ những năm trước, nên đã hoãn niêm yết nhà.

Tuy nhiên, ông Simonsen cho biết khi chủ nhà thích nghi với mức lãi suất trên 6%, nhiều người có thể quyết định bán ra vào năm 2026, bổ sung nguồn cung cho thị trường và giảm áp lực về giá.

Năm nay đã xuất hiện những tia hy vọng về khả năng chi trả, khi một số bang như Florida, Texas và California chứng kiến giá nhà trung bình giảm so với mức đỉnh vào năm 2025.

Dù vậy, ông Simonsen cảnh báo người dân Mỹ không nên mong đợi một đợt giảm giá mạnh trên toàn quốc vào năm 2026. Nhiều khả năng, giá sẽ dao động quanh mức hiện tại.

"Chúng tôi dự báo giá nhà sẽ tăng 0,5% trong năm tới, mức tăng về cơ bản là đi ngang", ông nói.

Mặc dù vậy, nhiều người mua vẫn có thể cảm thấy giá quá cao trong năm 2026. Cách tốt nhất để nhà ở trở nên vừa túi tiền hơn trong dài hạn là xây dựng thêm nhiều nhà, ông Simonsen lưu ý song nói thêm nước Mỹ đang bị tụt hậu trong việc xây dựng nhà ở.

Về giá thuê nhà, sau đợt bùng nổ giá thuê tại nhiều thành phố vài năm trước, người đi thuê đã dễ thở hơn một chút trong năm 2025 khi đà tăng giá hạ nhiệt, theo Bank of America.

Dữ liệu thanh toán nội bộ của ngân hàng này cho thấy, giá thuê trong tháng 10 đã đi ngang so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu xu hướng lần đầu tiên sau 3 năm rưỡi.

Nhưng sự "dễ thở" này có thể không kéo dài. Redfin ước tính nhu cầu thuê nhà sẽ vẫn ở mức cao do nhiều người Mỹ vẫn chưa thể mua nhà vì khoản trả trước lớn và chi phí thế chấp hàng tháng đắt đỏ, trong khi số lượng căn hộ mới xây tung ra thị trường lại ít hơn.

Theo Redfin, giá thuê có thể tăng khoảng 2% đến 3% so với cùng kỳ năm trước vào cuối năm 2026.

Trang Trần