Thị trường bất động sản 2025: Vì sao giá nhà liên tục tăng cao?

Tại Diễn đàn "Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025" diễn ra sáng 25/12, các chuyên gia và nhà quản lý đã phân tích sâu các rào cản khiến giá nhà đất vẫn duy trì xu hướng tăng trong năm 2025. Theo đó, giá nhà leo thang không chỉ do thiếu hụt nguồn cung mà còn chịu tác động từ chi phí đầu vào, sự lệch pha phân khúc và hiệu ứng tâm lý thị trường.

5 nút thắt khiến giá bất động sản khó giảm

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng, nhận định giá bất động sản hiện nay là kết quả của nhiều lớp vấn đề chồng chéo. Đầu tiên là rào cản pháp lý kéo dài khiến các dự án mới bị tắc nghẽn, tạo ra sự khan hiếm hàng hóa tương đối tại các đô thị lớn.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng mạnh bao gồm giá đất, chi phí vốn, vật liệu xây dựng và nhân công. Khi thủ tục pháp lý chậm trễ, chi phí tài chính bị kéo dài và cuối cùng được doanh nghiệp tính vào giá bán sản phẩm.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng chia sẻ tại diễn đàn. Ảnh: DNVN

Thứ ba là tình trạng lệch pha cung - cầu. Các doanh nghiệp đang ưu tiên phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, trong khi nhu cầu thực tế của người dân tập trung vào nhà ở vừa túi tiền lại thiếu hụt trầm trọng. Điều này dẫn đến thanh khoản chỉ cải thiện cục bộ dù giá vẫn neo cao.

Thị trường bất động sản 2026 dự báo sẽ bước vào "luật chơi" mới. Ảnh: Internet

Thứ tư là hiện tượng đầu cơ và thổi giá theo hiệu ứng đám đông, khiến giá trị tài sản vượt xa giá trị sử dụng thực. Cuối cùng, việc thiếu các công cụ điều tiết mạnh mẽ, đặc biệt là chính sách thuế bất động sản để hạn chế tình trạng găm giữ tài sản, đã khiến mặt bằng giá bị đẩy lên trong dài hạn.

Kỳ vọng từ hành lang pháp lý và thị trường năm 2026

Ở góc nhìn quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh bất động sản đóng góp khoảng 11% GDP và có tác động lan tỏa lớn. Chính phủ đã củng cố hành lang pháp lý thông qua việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng để tạo khung khổ đồng bộ hơn.

Quang cảnh diễn đàn. Ảnh: TTXVN

Dự báo về năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ chuyển biến tích cực theo hai hướng chính:

Cải thiện nguồn cung: Ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp khi các địa phương đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc dự án.
Sự phân hóa rõ rệt: Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và giá thành hợp lý sẽ có sức hấp thụ tốt, trong khi các dự án định giá quá cao sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Các chuyên gia lưu ý, giai đoạn 2025-2026 sẽ là thời điểm để thị trường tự sàng lọc. Doanh nghiệp cần chủ động tái cấu trúc, kiểm soát rủi ro tài chính và đưa giá bán về mức hợp lý để thích nghi với kỷ luật thị trường mới. Động lực tăng trưởng bền vững chỉ xuất hiện khi giá phản ánh đúng giá trị và thanh khoản đến từ nhu cầu ở thực.

Lưu ý: Thông tin dự án có thể thay đổi theo điều chỉnh quy hoạch từ cơ quan chức năng. Người mua cần xác minh kỹ pháp lý và giá cả trước khi thực hiện giao dịch.

Tuệ Nhân